Contratto locazione 4+4 in scadenza: caratteristiche della proroga

[Gagarin]

Fra circa 9 mesi scadrà l'ottavo anno di un contratto 4+4. Ottimi rapporti con il conduttore, che, pare, desideri permanere nell'immobile.
A questo punto le possibilità sono:
1 - Nessuno fa nulla ed il contratto si proroga automaticamente per altri 4 anni (RLI all'Agenzia delle Entrate).
2 - Il conduttore, se volesse restare nell'immobile, potrebbe chiedere ufficialmente una proroga ed il locatore gliela potrebbe concedere (tutto per iscritto e con registrazione proroga all'Agenzia delle Entrate), soprattutto se nel contratto fosse scritto con chiarezza che al termine della prima proroga obbligatoria non è previsto il rinnovo tacito, ; in presenza di tale dizione contrattuale, non credo che il contratto di autoprorogherebbe di 4 anni in 4 anni in assenza di "attivazione" di una delle parti.
3 - Il locatore invia disdetta nei termini e, se il conduttore volesse restare nell'immobile, si sottoscrive un nuovo contratto uguale o diverso da quello scaduto, ma, purtroppo, sempre un 4+4, intervallo temporale eccessivo per il locatore, a cui l'immobile potrebbe servire prima per motivi personali, non contemplati fra le cause di recesso anticipato
Il quesito che potrebbe essere interessante per molti è questo: il locatore, nel caso 2 descritto (cioè su richiesta di proroga da parte del conduttore), potrebbe concedere una proroga inferiore ai 4 anni, eventualmente rinnovabile fino a disdetta di una delle parti? Da come si presenta il modello RLI sembrerebbe di sì, ma con l'Agenzia delle Entrate non si sa mai.... Qualcuno ha esperienza in tal senso? Mi scuso della prolissità, ma spero di essere stato chiaro.

 

[uva]

Rispondo sui vari punti.

1) Concordo

2)

se nel contratto fosse scritto con chiarezza che al termine della prima proroga obbligatoria non è previsto il rinnovo tacito,

Non concordo con quella clausola scritta nel contratto.
Perché sarebbe in contrasto con l'art. 2, c. 1, l. 431/1998, che prevede il rinnovo tacito del contratto (alle medesime condizioni) se nessuna delle parti si attiva.

3) Alla scadenza dell'ottavo anno il locatore può inviare disdetta (con preavviso di almeno 6 mesi) per evitare il rinnovo, senza necessità di alcuna motivazione.
Se le parti vogliono continuare nel rapporto locativo si possono accordare per una durata inferiore stipulando un contratto concordato 3 + 2, ovviamente rispettando i parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile.

concedere una proroga inferiore ai 4 anni, eventualmente rinnovabile fino a disdetta di una delle parti?

Il locatore non può "concedere" una proroga di durata inferiore a 4 anni.
A parte il fatto che la proroga non viene concessa, ma avviene tacitamente come ho indicato al punto 2), le proroghe nei contratti liberi sono sempre quadriennali.

Da come si presenta il modello RLI sembrerebbe di sì, ma con l'Agenzia delle Entrate non si sa

L'Agenzia delle Entrate può non rilevare la durata anomala della proroga comunicata col mod. RLI.
Ma dal punto di vista civilistico quella proroga non è regolare, perché inferiore al quadriennio previsto dalla l. 431/1998.

 

[uva]

concedere una proroga inferiore ai 4 anni,

L'argomento era già stato trattato in questa discussione:

Contratto di locazione libero (4+4): È possibile una proroga di meno di 4 anni?

Alla scadenza del secondo periodo di 4 anni (proroga automatica) di un contratto c.d. libero, il locatore o il conduttore possono non fare nulla (e il contratto si proroga automaticamente di 4 anni in 4 anni), oppure possono dare disdetta (se la da il conduttore significa che lascerà l'immobile...

www.propit.it

 

[plutarco]

Vi consiglio di non fare assolutamente nulla. Il contratto si prorogherà in automatico.

 

[Gagarin]

L'argomento era già stato trattato in questa discussione:

Sì, hai ragione: e l'avevo iniziato proprio io ma me n'ero dimenticato. Comunque, a parte la tua rispettabilissima interpretazione, la cosa resta in dubbio, perchè nessuno ha saputo/potuto dare una risposta "documentata".
Appena ho un pò di tempo provo a fare un interpello: hai visto mai che mi rispondano?

 

[Nemesis]

provo a fare un interpello:

La liceità riguarda l'aspetto civilistico. Non quello fiscale, che è oggetto dell'interpello.

 

[Gagarin]

La liceità riguarda l'aspetto civilistico. Non quello fiscale, che è oggetto dell'interpello.

Lo pensavo anch'io: per questo ho aggiunto "hai visto mai che mi rispondano?"

 

[Nemesis]

per questo ho aggiunto "hai visto mai che mi rispondano?"

Ti risponderanno, ma non a titolo d'interpello.

 

[uva]

hai visto mai che mi rispondano?"

Se l'Agenzia delle Entrate ti risponde, cortesemente condividi qui la risposta. L'argomento è interessante!

Comunque penso che l'Agenzia non sia particolarmente interessata e/o competente in merito alla tua domanda, perché si tratta appunto di una questione civilistica che non le compete.

 

[basty]

Il locatore in prossimità dell'ottavo anno ha la possibilità di comunicare al conduttore due tipi di disdetta: una è la classica risoluzione; la seconda è la intenzione di proseguire la locazione, ma a diverso canone, cioè a condizioni diverse.

In questi termini potrebbe effettivamente essere interessante sapere se una eventuale proroga, comunicata per tempo, ma limitata ad es. a due anni, sia legalmente lecita.

Come una volta era possibile variare il canone, (però in quel caso ho sempre stipulato un nuovo contratto), potrebbe essre anche possibile una proroga per un tempo più limitato. In fondo la legge aveva la finalità di dare un minimo di certezza alla durata "minima"; ma non è scritto esplicitamente che la durata debba essere a vita.
Temo che sia difficile avere una risposta positiva solo perchè "purtroppo" la interpretazione letterale della 431, prevede solo rinnovi di ugual durata: sembra quasi non sia stato contemplato il caso particolare qui discusso, che in effetti non sarebbe una situazione illogica.