Contratto di locazione a canone concordato / agevolato

[Deny]

Se ti accordi in tal senso con l'inquilino

e se invece stabiliamo nel contratto, come da regola generale, il pagamento mensile, ma poi in realtà il conduttore mi pagherà nel primo mese l'intero anno di sua spontanea volontà? Questo sarebbe eventualmente un problema per me a livello fiscale/di controlli ecc? (in realtà il conduttore è un amico, se paga come propone lui subito per tutto l'anno a me non dispiace, se non paga per me non è un problema)

 

[mapeit]

e se invece stabiliamo nel contratto, come da regola generale, il pagamento mensile, ma poi in realtà il conduttore mi pagherà nel primo mese l'intero anno di sua spontanea volontà? Questo sarebbe eventualmente un problema per me a livello fiscale/di controlli ecc? (in realtà il conduttore è un amico, se paga come propone lui subito per tutto l'anno a me non dispiace, se non paga per me non è un problema)

Non c'è nessun problema fiscale o di controlli se tu dichiari la parte di canone di competenza di ogni anno fiscale nella dichiarazione relativa a quell'anno.
Art, 26 TUIR "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso." ....

 

[uva]

a livello fiscale/di controlli ecc?

A livello fiscale non è un problema. Perché il locatore deve dichiarare i canoni secondo il criterio di competenza, non di cassa, indipendentemente dalla percezione.
Se ci fosse un controllo del tuo c/c bancario si potrebbe riscontrare un bonifico in entrata anomalo, ma comunque lecito essendo riferito ad un contratto di locazione regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate.

 

[Deny]

Dal contratto concordato: "A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa al locatore ... pari a 3 (tre) mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, salvo che la durata contrattuale minima non sia, ferma la proroga del contratto per due anni, di almeno 5 anni o superiore".
Pertanto se si fa il contratto 5+2 o 6+2 gli interessi legali non sono dovuti?

 

[Clematide]

Dal contratto concordato: "A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa al locatore ... pari a 3 (tre) mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, salvo che la durata contrattuale minima non sia, ferma la proroga del contratto per due anni, di almeno 5 anni o superiore".
Pertanto se si fa il contratto 5+2 o 6+2 gli interessi legali non sono dovuti?

Esatto, sebbene si tratti una regola non prevista dalla legge (vedi art.11 della 392) e nei sette articoli dell’ultimo decreto ministeriale, quello del 2017.

Da notare che una clausola analoga era già presente nel precedente contratto-tipo agevolato allegato al decreto ministeriale del 2002 che richiamava, però, l’ipotesi di una durata di almeno quattro anni, ora elevata a cinque.

Questo ti/ci fa capire che la produzione di interessi legali del deposito cauzionale alla fine di ogni anno e il massimo di tre mensilità sono diventate norme derogabili per le locazioni abitative a seguito dell’abrogazione, disposta dall’art.14 della legge 431/1998, dell’art.79 della legge 392/1978.

Tale articolo disponeva la nullità di tutti i patti diretti ad attribuire al locatore qualunque vantaggio, anche economico, in contrasto con le disposizioni della legge stessa, ma adesso il deposito cauzionale infruttifero e il numero delle mensilità richiedibili nelle locazioni ad uso abitativo non comportano più l’attribuzione al locatore di “un canone superiore” a quello libero ovvero a quello definito negli accordi locali: il regime sanzionatorio contemplato dall’art.13 della 431 sanziona di nullità i soli accordi relativi al canone difformi rispetto a quanto risulta dal “contratto scritto e registrato”.

Ne consegue che debbano essere corrisposti interessi legali al conduttore alla fine di ogni anno nei contratti-tipo regolamentati (triennali, salvo durata di almeno cinque anni o superiore, transitori, per studenti universitari), insuscettibili di deroga a sfavore del conduttore, mentre possano non essere corrisposti interessi legali al conduttore alla fine di ogni anno o al termine del rapporto nei contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero (quadriennali, turistici e ad uso foresteria).

 

[uva]

se si fa il contratto 5+2 o 6+2 gli interessi legali non sono dovuti?

L'argomento è controverso.

Ne avevamo parlato qui:

Locazione Abitativa Agevolata: Interessi legali su deposito cauzionale e durata contratto

Buona sera. L'argomento, in generale, è già stato trito e ritrito, ma casualmente mi è caduto l'occhio sull'allegato A della legge e 9 dicembre 1998, n. 431, che detta lo schema da usarsi per le locazioni di cui all'articolo 2, comma 3 (LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA ) Articolo 3 (Deposito...

www.propit.it

(io avevo espresso la mia opinione nel post #2)