Contestazione di scrittura privata da parte dell' Agenzia delle Entrate

[uva]

se non fosse stato valido l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate doveva farmelo presente e non registrarlo......o no?

Come hai registrato il contratto di locazione: allo sportello o telematicamente?
Nel primo caso l'addetto avrebbe dovuto leggere quella clausola e rilevare l'anomalia, ma spesso si trovano funzionari che registrano senza leggere nulla.
Nel secondo caso, pur avendo allegato il contratto al mod. RLIWeb, non è detto che il controllo sia sollecito.

Sarei curiosa di sapere se quel contratto è stato redatto da un avvocato esperto in locazioni, ma a me sembra veramente anomalo.
Se si voleva stipulare un contratto con canoni a scaletta, sarebbe stato opportuno stabilirne uno modesto (senza azzerarlo) per i primi mesi, ed aumentarlo nei mesi successivi. Il tutto specificato con apposita clausola contrattuale e riportato nel Quadro E del mod. RLI.
Se l'intenzione era agevolare il conduttore affinché all'inizio non pagasse nulla, io avrei stipulato un contratto di comodato dal 01/03 al 31/07/2016, e successivamente dal 01/08 al 31/12/2016.

un canone zero non può essere accettato per i primi 7 mesi?

A mio parere perché la pattuizione o meno di un corrispettivo è una differenza sostanziale tra contratto di locazione (art. 1571 Cod. Civ.)

Art. 1571 codice civile - Nozione

La locazione è il contratto [ 1350 n. 8] col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per...

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e contratto di comodato (art. 1803 Cod. Civ.)

Art. 1803 codice civile - Nozione

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile , affinché se ne serva per un...

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la risposta della signora dell'Agenzia delle Entrate

E' una risposta scritta male.
Però ciò non toglie che stipulare un contratto di locazione (quindi un contratto oneroso, non un comodato gratuito) con clausole e scritture che permettono al locatore di dichiarare reddito zero per i primi 10 mesi di rapporto "locativo", è un'anomalia che non passa inosservata!

 

[sasisilu]

Grazie Uva per l'esauriente risposta.
Il contratto è stato registrato allo sportello e accuratamente letto....ambedue le volte!
Pazienza. E' stato redatto da me.....sbagliando si impara!

 

[uva]

.sbagliando

C'è un errore molto evidente, che si individua subito: tu hai stabilito un canone relativo all'anno solare, mentre nei contratti di locazione il riferimento è all'annualità contrattuale (nel tuo caso dal 01/03 al 28/02).

Avresti fatto meglio a stabilire le annualità a scaletta: per la prima annualità contrattuale € 3.500, che corrisponde a zero x 5 mesi dal 1/03 al 31/07/2016 + € 500 mensili x 7 mesi, ossia dal 01/08/2016 al 28/02/2017.
Per le annualità successive € 6.000 (500 mensili x 12).

Nel mod. RLI avresti dovuto indicare nel Quadro A l' importo del canone relativo alla prima annualità € 3.500; casi particolari codice 1 (canoni a scaletta). Poi compilare il Quadro E con canone di € 6.000 dalla seconda alla sesta annualità.

Ad agosto 2016 avresti potuto registrare un Accordo riduzione canone con decorrenza dal 01/08 al 31/12/2016, concordando per quel periodo un canone ridotto ma non azzerato. Penso che l'Agenzia delle Entrate non l'avrebbe contestato.

Comunque si può presentare ricorso contro l'accertamento dell'Agenzia, ma considerate le particolarità di quel contratto sarebbe opportuno consigliarsi prima con un commercialista (e valutare il costo del ricorso oltre alle probabilità che venga accettato).

 

[basty]

C'è un errore molto evidente, che si individua subito: tu hai stabilito un canone relativo all'anno solare, mentre nei contratti di locazione il riferimento è all'annualità contrattuale (nel tuo caso dal 01/03 al 28/02).

... che non è un errore.
Che ad Agenzia delle Entrate Interessi il canone della annualità per il calcolo dell’imposta di registro, non significa che l’addetto non debba essere capace di farsi i suoi conti.

 

[uva]

essere capace

Chi redige e registra un contratto di locazione dovrebbe essere capace di farlo, senza scaricare sempre e comunque la responsabilità sull'Agenzia delle Entrate.

In tutti i contratti si scrive il canone annuo di locazione (non quello riferito all'anno solare), eventualmente a scaletta. Nel qual caso le istruzioni del mod. RLI - quadro A -riportano "indicare l'importo del canone relativo alla prima annualità, mentre i canoni riferiti alle altre annualità vanno indicati nel quadro E".

 

[vittorievic]

l'affitto a canone zero non è un affitto ma una cessione ad uso gratuito.

 

[basty]

In tutti i contratti si scrive il canone annuo di locazione (non quello riferito all'anno solare),

.... in tutti i TUOI contratti scrivi .... e fai bene .

Che sul RLI si imputi l'importo del canone relativo a ciascuna annualità, pure.

Che sul contratto debba essere obbligatoriamente costretto a seguire tale regola, non mi risulta.

E non scarico nessuna responsabilità: chiedo solo che la Agenzia delle Entrate si attenga a ciò che è scritto sul contratto e non si inventi altre interpretazioni. Pretendere che sappiano leggere è il minimo sindacale.

 

[Nemesis]

chiedo solo che la Agenzia delle Entrate si attenga a ciò che è scritto sul contratto

Che la stessa Agenzia non ha nemmeno a disposizione. Salvo che i contratti siano registrati direttamente in Ufficio; oppure, se registrati in via telematica, quando ne sia obbligatoria l'allegazione in copia.

 

[basty]

Che la stessa Agenzia non ha nemmeno a disposizione.

Non è questo il caso, visto che:

Il contratto è stato registrato allo sportello e accuratamente letto....ambedue le volte!

Semmai la tua precisazione conferma ciò che sostenevo: dato che nella stragrande maggioranza delle locazioni residenziali, la Agenzia delle Entrate non ha a disposizione il contratto, è del tutto irrilevante la modalità con cui è precisato l'ammontare del canone.

Importante è che sia logicamente correttamente riportato sul RLI.

 

[sasisilu]

"Comunque si può presentare ricorso contro l'accertamento dell'Agenzia"
Non ci penso proprio......finirei a pagare di più, come giustamente ipotizzi tra le righe.
Grazie Uva per i preziosi consigli che terrò presente nel caso mi venisse in mente di agevolare qualcun altro.....

"Chi redige e registra un contratto di locazione dovrebbe essere capace di farlo, senza scaricare sempre e comunque la responsabilità sull'Agenzia delle Entrate."
Su questa osservazione non sono molto d'accordo per due motivi:
1)essere obbligati a pagare la parcella di un avvocato per redigere un contratto di locazione non dovrebbe essere necessario perchè:
2)l'impiegato dell'Agenzia delle Entrate che legge e registra il contratto dovrebbe avermi detto quello che mi hai detto tu.....e se non è all'altezza dovrebbe non occupare quella posizione. Come dovrebbe dedicarsi ad altro impiego chi mi ha scritto la contestazione ( con i piedi, come ha detto Basty).

Pretendere che sappiano leggere è il minimo sindacale.

Infatti!
Comunque grazie a tutti per il vostro coinvolgimento