Condomini morosi e "magnanimità" assembleare

[Gagarin]

Buonasera a tutti i forumisti.
Stavo leggendo un articolo interessante sulla prescrizione del pagamento delle quote condominiali, che, a seconda della loro natura, vanno in prescrizione dopo 5 o 10 anni.
Un passo di tale lettura, che riporto di seguito, mi ha fatto sorgere un dubbio. E' questo il passo:
Per quanto riguarda la volontà dell'assemblea condominiale di esonerare l'amministratore per adottare
un atto di clemenza nei confronti del condomino moroso, è verosimilmente utopistico pensare che i
condòmini solventi, presumibilmente all'unanimità, decidano di farsi carico, seppure in via temporanea,
dei debiti del moroso, peraltro in assenza di apposite garanzie prestate dal condomino insolvente.
A fronte della mancanza di “dispensa assembleare” di fatto l'amministratore, che senza indugio
dovrebbe agire per la riscossione coattiva delle quote insolute, si astiene dall'innescare il procedimento
di ingiunzione nei confronti dei condòmini morosi, e ciò ben oltre il termine semestrale di cui all'art.
1129 c.c., differendo addirittura di anni la richiesta del decreto ingiuntivo.
Ora, è evidente che l'Amministratore sarebbe esonerato dall'inviare un'ingiunzione di pagamento entro 6 mesi solo se un'Assemblea in cui siano presenti o rappresentati TUTTI i condòmini deliberi in tal senso.
Mi chiedo se un'esonero di questo genere possa essere approvato a maggioranza e, qualora anche un solo condòmino fosse dissenziente e non fosse così magnanimo da votare per il mancato invio dell'ingiunzione, come dovrebbe comportarsi l'Amministratore. A mio avviso dovrebbe procedere con l'ingiunzione al moroso e le spese di ingiunzione dovrebbero essere messe comunque a carico di tutti i condòmini (anche di quelli "magnanimi") secondo i millesimi di proprietà, perchè qui non si tratta di spese legali per intraprendere o per rispondere ad una causa, ma di una situazione di riscossione di quote condominiali, così come previsto dal codice civile; mentre c'è chi afferma che tali spese dovrebbero esser poste solo a carico dei condòmini "non magnanimi".
Qualcuno più esperto di me o che, magari, sia già passato per una situazione di questo genere, può darmi qualche lume?

 

[Andrea Occhiodoro]

Ciao Gagarin,
l'art. 1129 c.c. dice che l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea. Per l'assemblea si tratta quindi di una normale delibera presa a maggioranza e quindi sarà vincolante anche per i dissenzienti o assenti. La questione dell'unanimità da dove la desumi? L'amministratore a quel punto dovrà eseguire la delibera assembleare e non potrà richiedere il decreto ingiuntivo.

 

[Gagarin]

Ciao Andrea,
grazie per la risposta. Io non desumo la necessità dell'unanimità, ma dico solo che, in caso di unanimità in presenza di tutti i condòmini il problema non sussisterebbe; mentre potrebbe sussistere nel caso di unanimità, ma di assenza di uno o più condòmini ovvero nel caso di maggioranza, indipendentemente dall'assenza di uno o più condòmini. Se ho capito quanto scrivi, basterebbe una maggioranza semplice per non procedere contro il moroso, con danno patrimoniale dei condòmini dissenzienti: quindi per i soliti "buonisti" di cui è piena l'Italia (e, purtroppo, il mio condominio), io ed altri stiamo da 20 anni pagando le spese del moroso senza alcuna possibilità di rientro, in quanto il poco che possedeva è già ipotecato (ma non lo era 20 anni or sono, quando l'assemblea più volte, contro il parere mio e di altri, decidette di non procedere con l'ingiunzione, laddove altri creditori meno buonisti ma più pratici, invece, procedettero e, quando, finalmente, arrivò anche il condominio, ormai era buon ultimo e tutto era stato ampiamente ipotecato. Ora io e gli altri dissenzienti paghiamo il buonismo di pochi (perchè i partecipanti alle assemblee erano e sono sempre stati pochi, ma la maggioranza dei partecipanti era buonista...). Così sono andate le cose ed ora lo stesso problema mi sembra si stia presentando in un altro condominio....(ecco perchè ho posto la questione nel forum).

 

[Dimaraz]

Usiamo i termini correttamente: una decisione all'unanimità s'intende di 1000/millesimi ovvero di tutti gli aventi diritto e non dei soli presenti/votanti.
La Legge, dopo la riforma, prevede che l'amministratore proceda al recupero delle morosità senza che debba interpellare l'assemblea, mediante Decreto Ingiuntivo che può fare in proprio e senza ricorso a legali.
Rientra nel suo mandato "ordinario".
Questione diversa il recupero di morosità plurime e pregresse per effettivo stato di insolvenza/fallimento del condomino/proprietario.
Qui diventa imperativa la valutazione dell'assemblea se intraprendere vie legali che comportano anticipo di spese anche rilevanti.
In tal caso decide la maggioranza classica 50%+1 dei votanti con 500/1000 almeno...e se contrari l'amministratore non può agire.
D'altronde anche la minoranza non può pensare di cavare sangue da una rapa.

 

[Nemesis]

La Legge, dopo la riforma, prevede che l'amministratore proceda al recupero delle morosità senza che debba interpellare l'assemblea, mediante Decreto Ingiuntivo

Infatti non ha bisogno di autorizzazione dell'assemblea. Ma l'assemblea può espressamente dispensarlo.

 

[Hug]

La prescrizione può essere interrotta con una raccomandata al condòmino?
Per non sbagliare, l'amministratore la invia d'ufficio ogni volta che convoca l'assemblea ordinaria.

 

[Gagarin]

una decisione all'unanimità s'intende di 1000/millesimi ovvero di tutti gli aventi diritto e non dei soli presenti/votanti.

Questo non è esatto: per votazione all'unanimità si intende l'unanimità dei presenti votanti, indipendentemente se siano o no rappresentati tutti i millesimi dell'immobile, cioè tutti i condòmini. Per il resto hai divagato sul passo successivo (intraprendere un'azione giudiziaria, che viene dopo l'ingiunzione), non previsto dal quesito originario.

Ma l'assemblea può espressamente dispensarlo.

Infatti il mio quesito verteva proprio sulla dispensa e sulla maggioranza necessaria per darla all'Amministratore, ben sapendo che questi è obbligato ad effettuarla (ma potrebbe darsi il caso, ad esempio, che sia prevista un'assemblea cronologicamente vicina al momento in cui occorra prendere una decisione circa l'ingiunzione e l'Amministratore metta all'o.d.g. anche questa voce, magari perchè ha sentito delle campane discordanti).

 

[Dimaraz]

Questo non è esatto: per votazione all'unanimità si intende l'unanimità dei presenti votanti, indipendentemente se siano o no rappresentati tutti i millesimi

Non so che professionista tu sia...ma in ambito giuridico/legale l'unanimità in Condominio significa solo 1000/1000.
E' improprio parlare di unanimità dei presenti visto che potrebbero non rappresentare una maggioranza valida.

Cass. n. 7459/2015

Nell'ambito di un condominio, la trasformazione, in tutto o in parte, di un bene comune in bene esclusivo di una sola parte dei condomini, mediante esclusione di alcuni di essi dalla percezione dei frutti, può essere validamente deliberata soltanto all'unanimità, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale, dovendosi, in difetto, dichiarare la nullità della deliberazione assunta a maggioranza. (Nella specie, l'assemblea aveva deliberato, a maggioranza, che il canone relativo all'alloggio ex portineria, bene di proprietà comune "pro-indiviso" di tutti i condomini, fosse accreditato al solo gruppo di condomini cui era originariamente destinato il servizio di portineria).

E l'unico modo perchè una decisione assembleare abbia valore contrattuale è che il voto rappresenti 1000/1000.

Quanto al "divagare"...se non comprendi il significato del termine anzidetto allora è comprensibile perchè le mie ti sembrino solo "divagazioni".

 

[Dimaraz]

Infatti non ha bisogno di autorizzazione dell'assemblea. Ma l'assemblea può espressamente dispensarlo.

Mai negato ma anzi ribadito...solo che bisogna "pensare" a quale sia l'ordine cronologico.
Dubito che qualcuno richieda di discutere in assemblea di dispensare l'azione di recupero che è compito "ordinario" di un Amministratore.

 

[Gagarin]

E' improprio parlare di unanimità dei presenti visto che potrebbero non rappresentare una maggioranza valida.

...sei "tosto" ma sbagli e la sentenza riportata non c'entra nulla col quesito originario.
Per quanto riguarda il "divagare", lo fai quasi sempre nei tuoi interventi, creando un mare di "rivoli" collaterali che diluiscono il quesito originale in mille risposte che non servono a nulla ed io non intendo seguirti su questa strada. Buona giornata.