Come un condominio, può divenire SUPER ....

[effemme8]

ciao,
mi collego ad una ipotesi riportata qua :

un condominio che si potrebbe definire TROPPO-GRANDE ( 4 palazzine per un totale di 150 u.i.) hanno in comune "molto" ma non tutto : in particolare hanno in comune il riscaldamento centralizzato, tutto il parco e il portiere con annessa abitazione

se ben ricordo, essendo una "modifica sostanziale" necessitano i famosi 501 millesi per la modifica del regolamento : l'obiettivo è quello di far nascere un supercondominio composto da 4 normali-condomini

ma sarebbe impossibile avere quota 501

si potrebbe optare, con riserva, ad una quota minore....e con la solita attesa dei 30gg "dopo la consegna dei verbali" ?

 

[Nemesis]

se ben ricordo, essendo una "modifica sostanziale" necessitano i famosi 501 millesi...

Per costituire un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.
Quindi il supercondominio si costituisce a prescindere dall'esistenza di atti formali e/o delibere assembleari e/o manifestazioni di volontà da parte di chicchessia.
Esiste il seguente principio di diritto:
“anche per effetto dell’art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione".

 

[effemme8]

Per costituire un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.
Quindi il supercondominio si costituisce a prescindere dall'esistenza di atti formali e/o delibere assembleari e/o manifestazioni di volontà da parte di chicchessia.
Esiste il seguente principio di diritto:
“anche per effetto dell’art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione".

Non volevo girare la frittata, ma... Si tratta comunque di avere 5 regolamenti condominiali (e millesimi) nuovi, no?

Non necessita alcuna maggioranza?

 

[Dimaraz]

un condominio che si potrebbe definire TROPPO-GRANDE ( 4 palazzine per un totale di 150 u.i.)

Non esistono i Condomini troppo grandi e la classificazione di Supercondominio si ha perché esiste più di un edificio/immobile con alcune parti/impianti in comune ed altri separati.

Nulla impedisce di continuare a gestire come unico Condominio e differenziando le convocazioni per le questioni di "condominio parziale".

 

[basty]

Le risposte date non mi sembra corrispondano allo spirito della domanda.

Il postante chiede (imho) come sia possibile sciogliere l'attuale mega-condominio, e costituirsi in 4 condominii separati.

Credo cioè che intenda procedere secondo quanto stabilisce l'art. 61 d.a.c.c.

Dispositivo dell'art. 61 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
Fonti → Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie → Capo I - Disposizioni di attuazione → Sezione III - Disposizioni relative al libro iii
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
(fonte Brocardi.it)

 

[effemme8]

Le risposte date non mi sembra corrispondano allo spirito della domanda.

Il postante chiede (imho) come sia possibile sciogliere l'attuale mega-condominio, e costituirsi in 4 condominii separati.

Credo cioè che intenda procedere secondo quanto stabilisce l'art. 61 d.a.c.c.

Dispositivo dell'art. 61 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
Fonti → Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie → Capo I - Disposizioni di attuazione → Sezione III - Disposizioni relative al libro iii
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
(fonte Brocardi.it)

Ah ecco : GRAZIE

infatti mi pareva "improbabile" che nascesse-super-condominio ( o 4 distinti.... Come scissione di...) per volontà di un amministratore che avrebbe subito cominciato a "far qualcosa" : serve comunque una votazione

È ritorno alla domanda iniziale : tolto il discorso "i testi dicono che ...", in caso di POCA PARTECIPAZIONE, anche in questo caso "maggioranza + 30gg dopo consegna verbale" possono superare l'ostacolo?

 

[basty]

ritorno alla domanda iniziale : tolto il discorso "i testi dicono che ...", in caso di POCA PARTECIPAZIONE, anche in questo caso "maggioranza + 30gg dopo consegna verbale" possono superare l'ostacolo?

Non credo: il secondo comma dell'art. 61 prevede come alternativa alla maggioranza che:

è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

 

[effemme8]

Non credo: il secondo comma dell'art. 61 prevede come alternativa alla maggioranza che:

è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Ah be : se c'é solo questa alternativa, di questo periodo, nel 2023.... Forse....

 

[Nemesis]

in questo caso "maggioranza + 30gg dopo consegna verbale"

La deliberazione è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se la delibera presenta vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, oppure è adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, è annullabile ex art. 1137 c.c.
Tale delibera sarà, quindi, valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio se non sarà impugnata nel termine previsto.

 

[basty]

Mi permetto di riprendere invece un aspetto legato alla situazione qui descritta.

Ponendo una domanda diversa:

Essendo un unico condominio, chi decide se esaminare e trattare le convocazioni secondo il criterio del condominio parziale? Ripropongo questa domanda, perchè anni fa su questo forum avevo avuto su questo tema risposte contrastanti, dai medesimi soggetti.

Il caso a suo tempo posto era anche più problematico.

Complesso residenziale ex-Impdai
5 palazzi di almeno 4 scale caduno
400 u.i. complessive!
parco, portineria, centrale termica centralizzati.

La "decisione" di procedere ad una profonda manutenzione di tetti e facciate è stata presa dalla assemblea generale:

chi e come si poteva procedere per optare per la soluzione "condominio parziale", se non fosse stata raggiunta la maggioranza generale, e un singolo palazzo avesse voluto procedere separatamente non intendendo ritardare interventi legati ad es. alla sicurezza (pezzi di rivestimento facciata distaccati, o stato più precario delle coperture tetto)?

Nel caso qui postato, potrebbero i componenti di una palazzina deliberare un intervento che li riguarda (es. ritinteggiare la loro facciata,) anche se le restanti palazzine non intendessero fare altrettanto?

Gli aspetti sono due: chi paga (e qui non avrei dubbi), e chi è autorizzato ad esprimersi.