Come un condominio, può divenire SUPER ....

[vittorievic]

Devi convincere l’amministratore di @effemme8, o l’amministratore del mega condominio di 5 palazzi/400 u.i. Di cui raccontavo.

Allora ti racconto questo aneddoto: Nel supercondomio con un solo amministratore dove abita mia sorella alcuni proprietari degli ultimi piani, con il trascorrere degli anni e la comparsa dei relativi acciacchi senili, hanno deciso di costruire degli ascensori (per la verità montacarichi idraulici) esterni. Installazione in due scale differenti, ovviamente modelli diversi, caratteristica comune di fermarsi sul pianerottolo di riposo per cui una rampa di scale se la dovevano fare. Così, visto l'interesse di altri condomini, un architetto che abita in condominio riusci a farsi autorizzare dalla assemblea per trovare uno studio di progettazione che verificasse la possibilità di installare il montacarichi esterno, meno impattante dei due già costruiti, che arrivasse sul solaio dell'appartamento, così da evitare anche mezza rampa di scale, in modo che, una volta approvato il progetto, la tipologia di ascensore da installare fosse uguale per tutte le scale dove i condomini avessero deciso di fare l'installazione. Il condominio nella sua globalità approvò il progetto e fece organizzare delle assemblee di scala dove i condomini potessero discutere e valutare l'installazione. Tutte le scale. al di fuori di una che ha mantenuto il suo catafalco esterno, hanno approvato e quindi in 8 scale sono stati montati gli ascensori perché il criterio della installazione è stato quello che bastava un pioniere che si accollasse il costo di costruzione. Dopo la costruzione un condomino di una scala del piano rialzato, che è il piano di sbarco del montacarichi idraulico, ha fatto causa al condominio perché la costruzione a suo dire aveva ridotto il suo diritto di veduta, e la luminosità della cucina, e deprezzato il suo appartamento. Il condominio ha eccepito il difetto di legittimazione passiva, ma il pretore ha condannato il condominio alla rifusione dei danni e delle spese legali. Il condominio non contento è andato in appello e la corte d'appello ha confermato la sentenza di primo grado, condannando il condominio; tuttavia nella sentenza è stato fatto accenno al condominio parziale come rivalsa del supercondominio. Così i 6 proprietari del montacarichi si sono visti rigirare tutti i costi della causa. E' andata finire che i sei proprietari hanno portato in Mediazione il Condominio per trattare l'importo da restituire al condominio: hanno ottenuto lo scorporo delle spese del legale del condominio sia in primo che secondo grado che sono rimaste a carico di tutti. Il resto l'hanno restituito a rate.

 

[Dimaraz]

Vedo che nelle conclusioni ci ritroviamo: non sembrava invece di questo parere Dimaraz.

Vengo continuamente tirato in ballo...e mi ero ripromesso di non dare qui corda a certe "menate"...ma vedo che il @EffeEmme (o chi altro, nelle sue situazioni, leggerà) viene fuorviato.

.... anch'io. Adesso, con le risposte #20 e 22 la cosa ti è più chiara? A me no, ma ciò è normale visto che per il mio "amico" Dimaraz sono una capra ....

essere o voler essere...questo il dilemma.

Ma non si era appena detto che al momento non c'è alcun "Supercondominio"?

Finchè le cose rimangono come sono ...esiste un solo Condominio.
Ma qualcuno (e non io) vuole una gestione palesemente diversa...quindi non appena crea un Condominio nel proprio edificio quello precedente diventa un Supercondominio...e non serve che tale "dicitura" venga affissa sulle carte intestate.

Uhm....: mica vero: se i 4 che portano 40 deleghe del fabbricato A si presentano in una assemblea generale A+B+C+D, e sono praticamente soli, sicuramente approveranno delibere che gli altri assenti dovranno digerire, o impugnare in quei pochi 30gg.

Se invece la assemblea fosse di "supercondominio",

Si: ma allora cosa c'azzecca, tanto per citare qualcuno, la prima risposta se di fatto si converge con la medesima gestione che si avrebbe se il tutto fosse "dichiarato" Supercondominio con 4 condominij separati?

Nulla cambierebbe.

Edificio A=44
Edificio B=34
Edificio C=30
Edificio D=42

Condominio attuale (unico):

A)si presentano solo i 4 con deleghe per 40 (quindi facciamo 44) = sulle decisioni che riguardano le "parti comuni" (a tutto il complesso) decidono loro perchè avranno 44 teste e rispettivi millesimi (a spanne 295 )...quindi eventuale delibera valida ma impugnabile per difetto di maggioranza sulla stragrande parte delle questioni.

B)si presentano i "famigerati" 4+ deleghe (valgono 44 e 295 millesimi) e la metà degli altri proprietari che votano uniti ed in opposizione per decidere la ditta che farà manutenzione al giardino comune= verrà deliberato quanto deciso dai secondi perchè 53 vale più di 44

C)si delibera sul rifacimento del tetto della palazzina D e si presentano (impropriamente) i 44 gatti (in fila per 3 col resto di 2) più 2 proprietari della palazzina D = i 44 vanno a fare una passeggiata ed i 2 D decidono col rischio dell'annullabilità



Condominio (che diventa Super) + Condominio palazzina D: ripetendo la casistica superiore e cosiderato che provvedano alla nomina di un rappresentante.

A) si presentano i 4+40 ed il solo rappresentante della palazzina D per questione "comune"= eventuale delibera valida ma annullabile se impugnata perchè millesimi insufficenti

B)Sempre i 4+40, il rappresentante di D e una decina di B e C che votano conformemente al rappresentante D= verrà deliberato quanto deciso dai secondi perchè 52 vale più di 44 (il rappresentante D vale quanto la somma di tutti i proprietari dell'edificio che rappresenta)

C)sempre delibera su tetto di palazzo D..i 4+40 vanno a passeggio...il rappresentante D potrebbe votare solo per se "stesso" visto che il punto in votazione non è gestione ordinaria e richiede la presenza di altri del palazzo D

Quindi sia caso A che B nessuna differenza... il caso C non pertinente.

nel secondo finisce per dominare la abilità dell'amministratore, di fatto l'uniico con reali poteri (nonscritti) che gli consentono di condurre le danze a proprio piacimento

Il presidente fa uscire l'amministratore...che non ha poteri e nemmeno diritto/necessità di essere presente in assemblea.

Se poi i partecipanti accettano supinamente...inutile perdiamo tempo a spiegare.

 

[Broma]

Non può perchè non deve "staccarsi"....ma solo rendersi gestionalmente autonoma per le parti esclusive che le competono.

Quindi si riuniscono e:
1- votano la nomina di uno specifico amministratore di Condominio (magari anche lo stesso del Supercondominio che comunque pretenderà ulteriore compenso) che farà richiesta di Codice Fiscale specifico e provvederà a tenere tutti i "libri" del Condominio D
2- danno incarico per la redazione di un RdC "personale" e delle varie Tabelle millesimali di spesa
3- scelgono (con votazione a maggioranza) il nominativo del "rappresentate" che li sostituirà nelle assemblee ordinarie del Supercondominio

Buongiorno,
credo che la situazione presentata si adatti a quanto riscontro: da me si parla di 5 palazzine, ma per il resto la situazione è simile

c'è rimasta solo una incognita, che spaventa i condomini ad effettuare la formalizzazione del primo (sotto)Condominio : sarebbe tutto chiaro e fattibile, ma l'amministratore che rimane in carica per le altre palazzione, continuerebbe a distribuire gli stessi Avvisi-Pagamento con le medesime quote - in esse,naturalmente, è presente il suo onorario

Quindi pagheremmo, per una serie di servizi, 2 volte : ci si può opporre, possibilmente preventivamente ?

Saremmo disponibili, tramite il "nostro" amministratore a pagare riscaldamento e servizi--condominiali veramente condivisi, ma l'onorario e le ditte di servizi di pulizie debbono essere assolutamente stralciati e ricalcolati : sarà pure compito del nuovo amministratore, ma penso sia da votare specifico mandato, ma nel frattempo "dobbiamo pagare come al solito, quindi quasi 2 volte" ?

 

[BeppeX88]

Buongiorno,
credo che la situazione presentata si adatti a quanto riscontro: da me si parla di 5 palazzine, ma per il resto la situazione è simile

c'è rimasta solo una incognita, che spaventa i condomini ad effettuare la formalizzazione del primo (sotto)Condominio : sarebbe tutto chiaro e fattibile, ma l'amministratore che rimane in carica per le altre palazzione, continuerebbe a distribuire gli stessi Avvisi-Pagamento con le medesime quote - in esse,naturalmente, è presente il suo onorario

Quindi pagheremmo, per una serie di servizi, 2 volte : ci si può opporre, possibilmente preventivamente ?

Saremmo disponibili, tramite il "nostro" amministratore a pagare riscaldamento e servizi--condominiali veramente condivisi, ma l'onorario e le ditte di servizi di pulizie debbono essere assolutamente stralciati e ricalcolati : sarà pure compito del nuovo amministratore, ma penso sia da votare specifico mandato, ma nel frattempo "dobbiamo pagare come al solito, quindi quasi 2 volte" ?

No

 

[Dimaraz]

ma l'amministratore che rimane in carica per le altre palazzione, continuerebbe a distribuire gli stessi Avvisi-Pagamento con le medesime quote - in esse,naturalmente, è presente il suo onorario...

Non dovete iniziare una "rivoluzione" senza prevedere una struttura direzionale e pensando di poter recedere dalle cose che avete già approvato/sottoscritto.
Se formalizzate un Condominio provvedete alla nomina di un Amministratore che dovrà pur guadagnare il suo compenso.
Questi dovrà concordare con la "controparte" per la progressiva separazione della gestione che non riguarda il Supercondominio.
Esemplifico in parte:
-avete sottoscritto un contratto annuale con una impresa per le pulizie interne degli edifici= pagherete la quota per l'anno in corso precisando che dal prossimo sarete esclusi.
-avete contrattualizzato un qualsiasi servizio "pluriennale" = continuerete a pagare quota sino a scadenza

Inevitabile che il costo complessivo almeno inizialmente sarà superiore...e nessuna garanzia di risparmiare successivamente .
Anche se separati per la gestione delle cose "interne" al vostro Condominio dovrete contribuire a quelle del Supercondominio.
Il compenso del precedente Amministratore sarà rimodulato per le annualità successive alla prima (visto che non dovrà occuparsi di tutte le incombenze precedenti).

L'autonomia parziale ha sempre un costo maggiore perché si perde l'economia di scala ...salvo il "carrozzone" sia mal gestito e presenti "illeciti".

 

[Daniele 78]

Mi dichiaro non soddisfatto dalla risposta del ministro.....

Qui mi sembra di cogliere una nuova definizione di "condominio parziale"= vi sono beni che non sono considerabili di proprietà di tutti i condomini, ma solamente di un gruppo di essi.


MI sembra sia stato aggirato il problema, ribaltando i termini della domanda.

Sulla carta esiste un unico condominio:
di chi è la proprietà dei tetti, facciate, delle 4 palazzine?
Del condominio parziale o sono beni condominiali di tutto il condominio?

Tecnicamente un in un super condomino le parti comuni a tutti i condomini sono: il vialetto d’entrata e l’eventuale custode, il cancello d’ingresso e/o aree verdi comuni e quant’altro fruibile e di utilizzo di TUTTI i condomini. Ascensori e caldaia comune ,se presenti, anch’essi!
I tetti, le facciate di ogni singolo edificio non sono comuni a tutti ma lo sono solo a quelli abitanti in quel edificio.

Un tipico caso di supercondominio possono essere delle palazzine a schiera in un unico complesso immobiliare aventi in comune il cancello, le aree verdi, i vialetti, le luci, la buca delle lettere ed i citofono e gli impianti centrali che distribuiscono l’energia alle singole palazzine: acquedotto, gas, acqua, fogna, Telecom dalla strada d’accesso al punto in cui entrano nelle palazzine!

Tutto il resto appartiene ai singoli “condomini parziali”!