Come faccio a verificare l'onestà dell'amministratore?

[Taproot]

Stiamo per rifare la facciata al mio condominio, i lavoro vengono circa 180 mila euro, nel documento che l'amministrato ha inviato c'è scritto che l'amministratore si prende il 3% + oneri di leggi + spese

In pratica si prende il 3% sui 180mila che servono per rifare la facciata, ma dove sta scritto questo?

Innanzitutto vorrei capire quanto ammontano gli oneri di legge e le spese, e non ho nessun dato numerico per verificarlo, in pratica lui è libero di auto riconoscersi quello che vuole in termini di spese sostenute e vorrei capire se la legge dice veramente che gli amministratori hanno diritto al 3% sul totale del costo dei lavori di ristrutturazione!

Io credevo che gli amministratori avessero uno stipendio fisso e basta a dire il vero!

 

[Ollj]

se la legge dice veramente che gli amministratori hanno diritto al 3% sul totale del costo dei lavori di ristrutturazione!

La legge dice che dovrete riconoscergli quanto espressamente pattuito per iscritto all'atto della sua candidatura (il candidato ha l'obbligo di esporre tutte le voci del suo futuro compenso)

 

[Dimaraz]

Espando quanto sintetizzato da Olly.

Il vostro amministratore non potra pretendere alcun compenso aggiuntivo per opere/mansioni straordinarie se la cosa non era prevista nell'offerta/contratto presentato al momento della nomina...ne "fissi" ne in percentuale.
Ma...se nel documento era indicato "analiticamente" che per la gestione di opere di manutenzione avrebbe chiesto il 3% della spesa più ulteriori voci...o anche se la maggioranza approva la delibera di affidamento dei lavori contenente la clausola che hai citato...allora tutti dovranno pagare obolo.

Verificate cosa fosse scritto quando l'avete nominato e nel caso avesse al tempo omesso rifiutate di approvare.

 

[Ollj]

.o anche se la maggioranza approva la delibera di affidamento dei lavori contenente la clausola che hai citato...allora tutti dovranno pagare obolo.

Su questo sarei più incerto... Personalmente lo ritengo illegittimo perché contrario a norma imperativa, quindi sottratto all'autonomia negoziale.

 

[Dimaraz]

Norma imperativa esclude che possa addebitare automaticamente... ma se si delibera con dovuta maggioranza di liquidare competenze extra occasionali nulla si potrà contestare.

In Condominio la maggioranza vincola tutti anche alle spese superflue.

 

[Ollj]

Ma la norma imperativa impone che l'onorario sia indicato all'atto della candidatura.
Nel caso di specie non siamo di fronte ad una spettanza eccezionale non prevedibile all'atto di candidatura/nomina, bensì proprio ad una componente "fissa" (pur in %) dell'onorario; passasse tal lettura sarebbe:
- facile eludere la legge
- semplice non mettere in piena concorrenza le offerte dei diversi candidati
- comodo al fine d'ottenere la maggioranza in sede di nomina.
Fossi condòmino impugnerei la delibera per violazione di legge

 

[Ollj]

Anzi direi di più: chiedere un qualcosa in % per lavori straordinari presumibili, è di certo ragione per azionare la nullità della nomina a causa di tal violazione:
l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

 

[Ollj]

Esempio:
- fare il 770 o la CU non rientra nei compiti dell'amministratore; nessun obbligo d'indicare alcunché in sede di nomina; accettasse successivamente tal mandato dal Condominio, ben avrà diritto al compenso extra.
- seguire i lavori di manutenzione straordinaria è tra le competenze dell'amministratore; non indicare nulla in sede di nomina, significherà non poter pretendere alcunché per l'attività che dovrà essere prestata.

 

[Daniele 78]

Una manutenzione di questo tipo richiede un controllo non indifferente sui lavori stessi : dal controllare la contabilità (SAL) che gli gira il Direttore dei Lavori, all'autorizzare eventuali modifiche in più o in meno (prendendosi la responsabilità per tali); eventualmente coordinando i vari professionisti (anche per ottenere le detrazioni fiscali).

Tu @Taproot saresti in grado di controllare tu un simile lavoro? Lo faresti aggratisse TU?

È ovvio che tale lavoro andrebbe oltre al mero incarico di controllare la contabilità di condominio?

 

[Taproot]

Ho capito, siete stati molto chiari entrambi, io questo amministratore me lo sono trovato già qui dopo aver comprato la casa, come posso verificare che si stia prendendo solo quanto pattuito al momento della candidatura?

Inoltre le spese condominiali sono molto alte, ha aggiustato una porta con 2 mila e ha messo delle caselle postali con 1500euro, spese per me assurde con costi fuori mercato fatti con poca parsimonia, come posso verificare bene come si sta comportando?