Che cosa si intende per casa di lusso A8?

[Luigi Criscuolo]

complimenti @daniele78 hai stuzzicato @Nemesis che gli hai fatto perdere il consueto distacco con cui interviene nelle discussioni: evidentemente la casa di lusso è un bene che, davanti alle tasse, non vuole nessuno.

 

[JERRY48]

Daniele il mostro che rimpiazza...

 

[Daniele 78]

Grazie sia @Luigi Criscuolo ed @JERRY48 il fatto è che cerco sempre di unire ciò che dice la legge con la sua pratica esecuzione con tutti i problemi che possono insorgere...in pratica cerco di far chiudere il cerchio (cosa a mio modo di vedere indispensabile) se l'obbiettivo è cercare di far chiarezza ed aiutare anche chi non fa il mio mestiere a capirci un pochino di più. L'edilizia mai come in questo momento va stimolata anche con una corretta informazione. In questo periodo vista anche la confusione che c'è riguardo all'accatastamento sto preparando un qualcosa a riguardo ,che va ben oltre alla mera descrizione A/1, A/2, A/3 ecc. voglio includerla con esempi pratici (disegni) tanto per far capire l'argomento + visure...ci sto lavorando da un po però un po' per la complessità (necessaria se l'obbiettivo è chiarire i dubbi) un po' per il tempo a disposizione è difficile, appena lo posto vi avverto e se riesco a caricarla la giro pure qui. Saluti.

complimenti @daniele78 hai stuzzicato @Nemesis che gli hai fatto perdere il consueto distacco con cui interviene nelle discussioni: evidentemente la casa di lusso è un bene che, davanti alle tasse, non vuole nessuno.

Non solo, molte volte si rischia di esserne a favore (dell'aumento di tassazione) magari non sapendo che facendo la misura di ogni stanza della propria casa si rischia di arrivarci molto molto vicino; senza esserne coscienti del tutto. A quel punto alla domanda se sei a favore o meno potrebbe avere una risposta ben differente a prima. Dipende sempre dal punto di vista tuo rispetto al problema

 

[Nemesis]

Dico la mia: un'abitazione di questo tipo può essere accatastata come A/7 e, con molta probabilità, sarebbe accatastata come A/7 con la classe più alta prevista da quel Comune. Questo non vuol dire che una abitazione con le suddette caratteristiche tecnologico/costruttive deve essere per forza intesa come abitazione di lusso

Invece sarebbe "di lusso". Poiché possiede oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al D.M. 2/8/69.[DOUBLEPOST=1387422576,1387422294][/DOUBLEPOST]

Tu stai mettendo capre e cavoli insieme

Tu sei quello che lo fa. Tirando in ballo la normativa IMU, nella quale non sono citate nemmeno una volta le parole "di lusso".

 

[Daniele 78]

@Nemesis ti ripeto sei un tecnico?? Sei un geometra?? Un ingegnere?? Un architetto?? Hai visto talmente tante case da poter asserire a ciò???

Poi continui a non rispondermi anche cosa per te è di lusso;

1. Un pavimento come lo definisci di lusso le piastrelle monocottura sono di lusso?? O altro perché non si capisce molto
2. In base a cosa definisci una finitura di lusso?? Ti ho già detto che gli A/7 non hanno mosaici o arazzi sui muri (quelli li trovi o al Quirinale o in qualche museo o a casa di un collezionista d'arte...non è questo il caso
3. L'ascensore non esiste per queste case lo capisci l'italiano o te lo devo ripetere in altre lingue??? Quando presente lo è per altri motivi (disabilità sopra venuta) e vengono aggiunti posticciamente. Ma potrei dirti che viene aggiunto anche nei condomini con alloggi non signorili non di lusso...a quel punto quegli alloggi stessi diventerebbero di lusso???
4. I serramenti in legno di pino, hemlock o abete douglas sono di lusso?? La maggior parte dei serramenti in legno sono fatti in quel modo.

Tu mi parli di lusso, ma sei in grado oggettivamente di definirmelo senza ripetere a memoria articoli di legge???
Io dico di no, magari sei in grado di stupirmi lo stesso.

Inoltre aggiungo che anche la superficie di 170 mq non corrisponde all'A/8 ma inferiore...

 

[Luigi Criscuolo]

non avevo mai pensato che definire una abitazione di lusso fosse così complesso. Una unità immobiliare inserita in un edificio non può che seguire la classe nella quale all'origine il costruttore l'aveva dichiarato. Chi va a controllare la veridicità della dichiarazione del costruttore? E le modifiche intese in senso migliorativo che a posteriori può apportare il proprietario come possono venire conteggiate per il passaggio di classe oppure il catasto guarda solo il numero di vani e degli accessori? Come fa il catasto a sapere che nell'edificio ci sono due ascensori per scala e che l'edificio ha meno di 7 piani fuori terra? Oppure come fa a sapere che le rifiniture degli appartamenti sono di lusso? Deve andare a controllare. Ma se non controlla neanche la omogeneicità del classamento degli appartamenti siti nel medesimo edificio. Rifacendo le tabelle millesimali di un edificio mi è capitato di vedere che alcuni appartamenti sono stati censiti A/2 ed altri A/3.

 

[Daniele 78]

@Luigi Criscuolo per la veridicità in realtà già si farebbe un controllo incrociato nel momento in cui presento una concessione, faccio il catasto viene presentata (se vai allo sportello) una copia cartacea ed una su chiavetta identica all'altra ma dove sono caricati i poligoni che messi insieme hanno generato l'accatastamento. Il catasto è vero che non vede la casa peró controlla che tutte le superfici vengano computate nel calcolo per la rendita. Al momento del l'agibilità sta al tecnico comunale confrontare che situazione di fatto, concessione edilizia e catasto corrispondano (magari se non è sicuro facendo egli stesso delle misure) e valutando anche la planimetria catastale e le destinazioni d'uso. Se non dovessero corrispondere sta a lui farlo notare (avendo tutti gli elementi in mano) sia me come professionista sia al proprietario, sia all'impresa(sempre che già non coincida con il proprietario). A quel punto l'agibilità è sospesa fin quando tutti i documenti non coincidano con la situazione di fatto oppure anche non vengano sanati (sempre se possibile farlo) eventuali abusi. Purtroppo nel passato il catasto era completamente cartaceo troppi modelli molto farraginoso il DOCFA in quello è stato estremamente una rivoluzione in quanto ha riunito in un unico documento tutti i modelli di un tempo e la planimetria è parte integrante dello stesso. Se non dovessi compilare anche solo uno dei modelli il programma non ti fa proseguire nell'accatastamento. Se ci fossero errori rilevanti il programma ti avvisa alla fine. Tuttavia esistono errori grafici formali (su planimetria) che subito la procedura non riconosce ma l'agenzia ti considera errore: vedi circolare 4/2009 agenzia del territorio.
Sotto ho postato l'esempio della circolare e ci sono anche i contenuti grafici che deve avere una planimetria...se non lo fai è un errore formale e la pratica torna indietro non approvata.

 

[Luigi Criscuolo]

Si però, a parte il fatto che alcuni costruttori pirati vendono ugualmente gli appartementi in attesa di abitabilità e che poi gli acquirenti vanno ad abitarci ugualmente, mi sembra che la classazione sia lasciata all'interpretazione dei dichiaranti.
Non ho ambizione di modificare il criterio di classazione del catasto ma nel mio modo di vedere una abitazione di lusso dovrebbe soddisfare questi requisiti: avere innanzitutto doppi ingressi (uno padronale ed uno di servizio); essere servita da doppie scale, con doppio ascensore, (padronali e di servizio); avere almeno un bagno ogni due camere da letto previste nella parte padronale dell'appartamento ; avere almeno un locale con servizi destinato per l'alloggio stabile di personale di servizio, avere ampi balconi/terrazza ed infine avere un grado di rifinitura dei muri esterni dell'edificio che devono essere rivestiti da marmi o graniti di un certo pregio. Poi passiamo agli accessori come: avere stabilmente un portiere con il suo alloggio; avere box o posti auto doppi; avere aree verdi la cui estensione porti il rapporto cubatura edificio/ superficie area a verde al di sopra di un determinato valore che non so definire, e/o presenza di piscina, e/o presenza di un campo da tennis ogni tot condòmini. Infine le rifiniture interne degli appartamenti: pavimenti in marmo o granito o in legno pregiato; muri interni di bagno e cucina in marmo o granito; ampie finestre in legno massello.
Non condivido il principio di inserire come parametro di classazione la superficie commerciale minima, perché, secondo me, anche con 110 mq di appartamento che rispetti requisiti da me elencati si tratta di abitazione di lusso.

 

[Daniele 78]

Si però, a parte il fatto che alcuni costruttori pirati vendono ugualmente gli appartementi in attesa di abitabilità e che poi gli acquirenti vanno ad abitarci ugualmente

Quello è vero che succede, ma dipende tanto dal notaio (scelto e pagato dal venditore) che magari con l'ausilio di un tecnico (tipo geometra, perito o architetto o ingegnere) del compratore controlla che tutti i documenti corrispondano effettivamente al bene in oggetto, che non ci siano ipoteche sullo stesso...poi non tuti sono professionali nel fare il proprio lavoro ma questo è un'altro discorso. Io chiarisco come dovrebbe avvenire a mio parere una compravendita tipo, meglio se preceduta da un compromesso firmato da entrambe le parti. Noi sulle compravendite dei nostri immobili passiamo sempre da un compromesso firmato da notaio a fronte di caparra confirmatoria per un bene comunque già realizzato almeno al 70% (rustico finito allacciato alle utenze intonaci esterni e pittura conclusi) si deve partire solo con l'interno. Se non facessi così sulla carta non venderei più nulla ;questo già da quando ho iniziato come immobiliare 13 anni fa era così almeno dalle mie parti. Era raro già allora che qualcuno ti desse in mano dei soldi prima d'iniziare, oggi praticamente non esiste più, per arrivare a quei tempi li , almeno per quello che conosco io, devi tornare indietro almeno ai primi anni 90.

Non condivido il principio di inserire come parametro di classazione la superficie commerciale minima, perché, secondo me, anche con 110 mq di appartamento che rispetti requisiti da me elencati si tratta di abitazione di lusso.

Infatti il gioco è proprio quello d'inserire superfici minime (infatti esistono anche mini alloggi in A/1) ieri sera ho trovato sul mio manuale tecnico delle definizioni che vanno proprio nella tua direzione...da una parte danno superfici ampie (sopra i 200) si parla anche di frazionamenti di villa in vari mini-alloggi...ma se io fraziono un unità da 200 o 240 mq in 3 , ad esempio, avrò tre alloggi da 80 mq (anche in villa) (un normalissimo alloggio dove far stare 3 camere da letto ed una cucina che superi i 10mq è quasi impossibile....per tanti e troppi motivi legati allo spazio (corridoi, punti di passaggio nel soggiorno) ecc. fai delle cose proprio minimali dove un normale arredo di casa (un divano 2 poltrone un tavolo, una credenza ed un mobile per la TV ci stanno al pelo.
Il punto fondamentale a mio parere, sarebbe decidere cosa s'intende per lusso

Una villa da 240 mq è lusso (escluso portici e terrazzi), ma parche 3 alloggi (quindi 3 unità immobilari da 80 mq) sono di lusso??
L'unità immobiliare per definizione e" una porzione di un fabbricato o da un insieme di fabbricati o da un'area che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale".

Creando i mini-alloggi (quindi 3 unità immobiliari) proprio perchè indipendenti l'una dall'altra come reddito anche la superficie deve essere considerata a parte e quindi se di 80 mq non rientrerebbe più come superficie in immobili di lusso.
Però dalla descrizione che ho trovato anche mini-alloggi derivanti dal frazionamento di villa possano rientrare...

Da una parte mi parlano di mq ed è Ok mi può star bene, dall'altra però mi parlano anche di frazionamento di immobile che supera i criteri...però sta di fatto che il criterio imposto dei mq cozza di brutto con quello del frazionamento di villa (stando anche sotto i limiti).

Un pò di chiarezza è necessaria ,a mio modesto modo di vedere, nel rispetto sia del professionista che deve fare l'aggiornamento catastale sia per il contribuente proprietario che deve pagarci le tasse sopra.

Queste definizioni sono il risultato di una stratigrafia eterogenea di leggi nel corso dei decenni che vanno ad implementarne alcune, a volte dicendo il contrario delle prime, frutto di una ASSOLUTA IGNORANZA DEI LEGISLATORI del mondo dell'edilizia e delle situazioni in essere.

 

[Nemesis]

Poi continui a non rispondermi anche cosa per te è di lusso

Quello che per me è "di lusso" è irrilevante.

Inoltre aggiungo che anche la superficie di 170 mq non corrisponde all'A/8 ma inferiore

Chi avrebbe sostenuto che corrisponda all'A/8? L'unico parametro per l'attribuzione di una categoria catastale sarebbe la superficie?