Cedolare secca sugli affitti

[Tapinaz]

Ma i contratti parzialmente in regola vengono ricondotti al triplo della rendita?
Esempio, metà registrato per l'abitazione e metà non registrato.
Qual'è la vostra opinione al riguardo?

 

[raflomb]

Certo, è possibile l'accertamento con adesione una volta che si è stati scoperti. Per l'IRPEF spettano riduzioni a 1/4 o 1/8 delle sanzioni. Mentre per la cedolare le sanzioni vanno da 258 a 1.032 euro se i canoni non sono stati del tutto dichiarati, o dal 100% al 200% dell'imposta se l'omissione è stata solo parziale (si veda il Sole 24 Ore del 5 agosto scorso).
Quindi, chi si mette in regola entro il 31 dicembre, non vedrà l'abbassarsi del canone ma rischia comunque le sanzioni IRPEF nel caso l'amministrazione finanziaria, insospettita da qualcosa, decida di fare l'accertamento. Chi invece aspetta l'anno prossimo o addirittura spera di non pagare mai le tasse, rischia le sanzioni relative alla cedolare (che dovrebbe entrare in vigore nel 2011) e in più la stangata sul canone, che va tutta a vantaggio dell'inquilino. Perché è vero che al proprietario è lasciata la scelta se applicare il regime IRPEF o quello della cedolare, ma il canone ultraribassato scatta in ogni caso.
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Gli esempi
Trilocale in periferia, superficie 90 metri quadrati, categoria A/3 (economica), 4 vani catastali, rendita catastale aggiornata 672 euro
Bilocale in centro città, superficie 65 metri quadrati, categoria A/2 (civile), 2,5 vani catastali, rendita catastale aggiornata 732 euro

Monolocale in semicentro , superficie 35 metri quadrati, categoria A/3 (economica), 1 vano catastale, rendita catastale aggiornata 195 euro

Villetta in zona residenziale, superficie 180 metri quadrati, caegoria A/7 (villette), 10 vani catastali, rendita catastale aggiornata 2.331 euro

LA PROCEDURA

La regola
La registrazione del contratto è prevista per tutte le locazioni, tranne quelle di durata inferiore ai 30 giorni. La prima annualità d'imposta di registro va versata entro 30 giorni dalla firma del contratto.
La sanzione
Secondo il decreto sul federalismo fiscale, il canone di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale in questi casi:
1) contratto non registrato;
2) contratto registrato che riporta un canone inferiore a quello effettivo;
3) registrazione di un finto contratto di comodato (cioè un prestito gratuito).
La scappatoia
La riduzione del canone non si applica se la registrazione del contratto viene effettuata entro il 31 dicembre 2010.
La registrazione
La registrazione del contratto può essere fatta agli sportelli dell'agenzia delle Entrate oppure direttamente online (www.agenziaentrate.gov.it). Dal 1° luglio bisogna indicare anche i dati catastali dell'immobile affittato.

Se non vuoi diventare ostaggio del conduttore consiglio di fare dichiarazioni fedeli.
Al momento non può sussistere giurispudenza in materia, seguirà-
A te l'interpretazione.

 

[luix73]

Scusa Raflomb ma fare i copia e incolla non serve a molto per chiarire le idee a Pazzag. Oltretutto nella foga di googleare hai copia-incollato roba vecchia perchè c'e' la data del 31 Dicembre e non quella del 6 Giugno.
Se vale la tua interpretazione è già ostaggio dell'inquilino e non può fare nulla per sistemarsi se non accordarsi con l'inquilino per registrare un nuovo contratto con lo sconto. Altrimenti l'inquilino attende il 6 Giugno e ottiene l'affitto al triplo della rendita catastale.

 

[raflomb]

Trasmetto l'ultimo copia ed incolla a chiarimento definitivo della vicenda di Pazzag, il quale se si mette in regola entro il 6 giugno gli verranno "condonate" le pregresse irregolarità, evitando di diventare ostaggio, in futuro, del conduttore:

E' fissato per il 7 giugno lo stop dei cosiddetti contratti d'affitto irregolari.
Secondo la legge entrata in vigore il 7 aprile, ci sarebbe ancora un mese per regolarizzare gli affitti in nero o quelli registrati con un canone inferiore a quello effettivo, nonchè i finti contratti di comodato.
Il Decreto Legislativo sul federalismo municipale, come scrive "Corriere.it", dispone che "se nei successivi 60 giorni, cioè entro il 6 giugno, gli affitti non vengono spontaneamente regolarizzati dal proprietario, l'inquilino può denunciare la situazione all'Agenzia delle entrate godendo di forti benefici, cioè di un nuovo contratto regolare della durata di quattro anni più quattro e di un canone che, dice il comma 8 dell'articolo 3, sarà pari al triplo della rendita catastale".Questo rappresenta un grande incentivo per gli inquilini, che godrebbero così di un maxisconto.
Spero di essere stato esaudiente.

 

[luix73]

Non gli verrà condonato proprio niente. Dove hai letto che si sarà un condono per il pregresso?
Al limite non gli applicano le nuove sanzioni.

 

[raflomb]

Senti luix73, chiamalo beneficio, eccesso di agevolazione, o "condono", in sostanza cambia poco.
Inoltre ti chiederei di non limitarti alla critica, si propositivo:

Entro il 6 giugno quindi il proprietario deve regolarizzare il contratto d’affitto portandolo completamente alla luce se del tutto in nero oppure adeguando il canone dichiarato portandolo al livello di quello realmente percepito. Un condono, in sostanza praticamente gratuito in effetti se va pagata entro il 6 giugno la normale tassa di registro, pari al 2% del canone, sanando così il tutto senza ulteriori adempimenti, il tutto nell'arco delle misure sulla cosiddetta "cedolare secca", per la cui regolarizzazione l'Agenzia delle Entrate ha predisposto dei moduli. Per il proprietario che non si adeguasse alla procedura pronta una mannaia che arriva fino al 480% dell'imponibile dovuto. Intanto l'Agenzia dell'entrate ha cominciato i controlli sul 2006.

 

[luix73]

Non è questione di essere propositivi o meno, ma di fare un'analisi corretta. Non c'e' nessun condono nè beneficio nè agevolazione. Se parli di contratto che non c'e', lo si può registrare, così come lo si poteva fare prima, ma non si sana di certo il passato. In cambio si hanno le vecchie sanzioni nel caso in cui il fisco verificasse il pregresso, ma non certo il condono. Il fisco può andare indietro per 5 anni.
Nel caso specifico che stiamo discutendo con un contratto registrato inferiore al reale se l'inquilino è furbo e non collabora lui non può fare nulla. Perchè l'inquilino dovrebbe accettare se sa che aspettando dopo il 6 Giugno e denunciandolo potrebbe avere un affitto pari a tre volte la rendita catastale?

 

[Tapinaz]

Ho appena verificato un caso analogo.
Contratto registrato al 50% e l'altro 50% no. E' presente anche la scrittura privata firmata ma non registrata.
Si registra in ritardo, nel caso specifico il ritardo è poco più di un anno, pagando la relativa sovratassa per regolarizzare la tassa di registro (e questo era possibile anche prima) relativa al 2010.
Dopo questo passaggio si comunica la rinuncia all'aggiornamento Istat per rientrare ad assoggettamento a cedolare nel periodo d'imposta relativo al 2011. Per il 2010 si dichiara nell'UNICO o 730 i quest'anno, i cui termini non sono ancora scaduti, l'intero effettivo affitto percepito.

Entro il termine per la presentazione della denuncia di quest'anno può essere rettificata con integrazione anche la deuncia dei redditi dell'anno scorso se il pregresso nero si riferisce anche al 2009, naturalmente pagando le sanzioni del Registro riferite a due anni.

Condizione è chi vi sia un documento firmato dalle parti anche per il nero, da poter depositare.

 

[luix73]

Se c'e' un documento firmato è un altro discorso. In tal caso però non si condona proprio niente. In pratica si si autodenuncia e si paga le sanzioni corrispondenti che non sono solo quelle sul registro ma anche sull'IRPEF, su cui si deve fare il ravvedimento operoso. Ovviamente poi il fisco andrà indietro per 5 anni.

 

[raflomb]

se l'inquilino è furbo e non collabora lui non può fare nulla. Perchè l'inquilino dovrebbe accettare se sa che aspettando dopo il 6 Giugno e denunciandolo potrebbe avere un affitto pari a tre volte la rendita catastale?

Parliamo dunque di sanatoria, anzichè di condono, comunque un meccanisco procedurale che produce dei vantaggi rispetto a quanto potrebbe subire post 7 giugno: sanzioni super aggravate, denuncia da parte del conduttore con conseguente nuovo contratto 4 + 4 a canone simbolico.
Ti sembra poco?
Ritenendo in via di principio che sia giustissimo una maggiore emersione del "nero", e nel campo delle locazioni con gli incentivi alla delazione a favore del conduttore, ritengo ci siano pienamente riusciti, in quanto nessuno meglio di lui può accertare una situazione illecita, quel che temo sono l'innestarsi di una serie di situazione fondate su pretese e ricatti che i conduttori poco "sensibili," o senza scrupoli, avanzeranno nei confronti del locatori, pur avendo anch'essi collaborato, ab inizio, affinchè si realizzasse una situazione contra legem.
Consiglio, pertanto, il nostro a regolarizzare il contratto.
Per quanto concerne l'eventuale accertamento per gli eventuali anni pregressi dovrà pagare una somma, a titolo di sanzione, molto contenuta rispetto a quanto verrebbe sanzionato dopo il 7 giugno.
Questi sono i benefici di questa sanatoria per chi la vorrà cogliere.