Cause per cui l'inquilino può disdire un contratto 4+4

[Mattiaf1995]

Buongiorno, una zia ormai anziana ha un immobile affittato con contratto 4+4.

A fineagosto il contratto scadrà (sono passati 8 anni) e l'inquilina ha manifestato l'intenzione di rimanere per qualche mese/anni finchè non le sarà assegnata una casa popolare. La mia domanda è la seguente: farle un nuovo contratto 4 + 4 che decorra da settembre è la scelta giusta? Se per noi va bene, lei potrebbe facilmente disdire il contratto 4 + 4 inviandoci una comunicazione? Ovviamente l'intenzione nostra è di accettare eventuali disdette anche dopo pochi mesi, purchè poi legalmente sia fattibile (sarà da comunicare all'agenzia delle entrate che il contratto è stato disdetto?

Grazie molte

 

[vittorievic]

secondo me la cosa migliore è redigere un nuovo contratto con un affitto 4+4 aggiornato alle condizioni di mercato.
Non so a quale punto sia l'iter di assegnazione della casa popolare ma se ci volessero ancora un paio di anni siete coperti.

 

[uva]

farle un nuovo contratto 4 + 4 che decorra da settembre è la scelta giusta?

In generale non è consigliabile.

Perché stipulando un nuovo contratto (libero 4 + 4 oppure concordato 3 + 2) il locatore rischia di non poterlo disdire al termine del primo quadriennio o triennio.

La disdetta da parte del locatore al termine del primo periodo contrattuale è legittima soltanto se ricorre uno dei motivi elencati tassativamente nell'art. 3 l. 431/1998:

Art. 3​

(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione

In mancanza di una di queste motivazioni, tua zia rimarrebbe vincolata per 8 anni (o per 5 in caso di contratto concordato) se l'inquilina decidesse di rimanere in quell'immobile per tutto il periodo.

 

[uva]

lei potrebbe facilmente disdire il contratto 4 + 4 inviandoci una comunicazione?

Sì.
L'inquilina può inviare la disdetta e tua zia può accettarla sollevandola dall'onere del preavviso.

sarà da comunicare all'agenzia delle entrate

Se il contratto attuale si rinnova tacitamente per altri 4 anni, la proroga deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI entro 30 giorni.

Se quel contratto giunge alla sua scadenza naturale al termine dell'ottavo anno e non viene rinnovato, non si deve comunicare nulla.

Se l'inquilina invia disdetta e rilascia l'immobile prima della scadenza dell'ottavo anno (del 12esimo anno in caso di rinnovo) la risoluzione anticipata deve essere comunicata all'Agenzia col mod. RLI entro 30 giorni dall'evento.

 

[vittorievic]

In generale non è consigliabile.

Perché stipulando un nuovo contratto (libero 4 + 4 oppure concordato 3 + 2) il locatore rischia di non poterlo disdire al termine del primo quadriennio o triennio.

A fineagosto il contratto scadrà (sono passati 8 anni) e l'inquilina ha manifestato l'intenzione di rimanere per qualche mese/anni finchè non le sarà assegnata una casa popolare.

 

[Nemesis]

A fineagosto il contratto scadrà (sono passati 8 anni)

Se nessuna delle due parti ha comunicato con lettera raccomandata inviata all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza la propria intenzione di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni per un ulteriore quadriennio.

 

[uva]

almeno sei mesi prima della scadenza

Questo termine, previsto dalla l. 431/1998, è derogabile a favore del conduttore.

Dal titolo di questo thread si evince che il quesito riguarda la disdetta dell'inquilina.
@Mattiaf1995 dice che è intenzione della proprietaria

accettare eventuali disdette anche dopo pochi mesi, purchè poi legalmente sia fattibile

Legalmente è fattibile.
Sia accettare adesso l'eventuale (ma improbabile, dato che all'inquilina non è ancora stata assegnata la casa popolare) disdetta del contratto in scadenza a fine agosto.
Sia accettarla dopo il rinnovo del contratto, se e quando la presenterà.

 

[uva]

redigere un nuovo contratto con un affitto 4+4 aggiornato alle condizioni di mercato.

Per stipulare un nuovo contratto occorre prima risolvere quello in essere.
Siccome la proprietaria non ha inviato disdetta col preavviso di legge, la risoluzione è possibile solo con l'accordo consensuale tra locatore e conduttore.

Un'inquilina a basso reddito che aspetta l'assegnazione di una casa popolare accetterebbe di chiudere il contratto attuale e stipularne uno nuovo con canone maggiore?
Secondo me no.

 

[Nemesis]

Questo termine, previsto dalla l. 431/1998, è derogabile a favore del conduttore

Questo termine è quello ex art. 2, primo comma della legge n. 431/1998, per impedire il rinnovo tacito alla scadenza, da parte di ciascuna delle due parti.
Non è il termine ex art. 3, comma 6 di quella legge che recita:
Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
In questo caso è ammessa diversa previsione contrattuale che accorci il termine di preavviso per il conduttore, e prescindendo dalla gravità dei motivi.

 

[Mattiaf1995]

In generale non è consigliabile.

Perché stipulando un nuovo contratto (libero 4 + 4 oppure concordato 3 + 2) il locatore rischia di non poterlo disdire al termine del primo quadriennio o triennio.

La disdetta da parte del locatore al termine del primo periodo contrattuale è legittima soltanto se ricorre uno dei motivi elencati tassativamente nell'art. 3 l. 431/1998:

Art. 3​

(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione

In mancanza di una di queste motivazioni, tua zia rimarrebbe vincolata per 8 anni (o per 5 in caso di contratto concordato) se l'inquilina decidesse di rimanere in quell'immobile per tutto il periodo.

Ah ok grazie mille gentilissimo/a. Beh alla fine finora ha sempre pagato puntuale, quindi se resta 8 anni alla fine non sarebbe una cosa così spiacevole