Cantina o Taverna? - Alcuni dubbi su planimetria catastale prima di proposta d'acquisto

[SuperGiò]

Concordo, finché il locale è accatastato come "C/2 - magazzino o cantina", il valore non può essere equiparato a una "stanza abitabile". Le rifiniture possono rendere la cantina più attraente, ma non cambiano la destinazione d'uso formale.

@SuperGiò fai presente all'agente immobiliare che il locale è accatastato come cantina e pertanto non può essere considerato abitabile né valutato come tale.

Questo suggerimento di @Franci63 è molto importante.

Grazie mille delle indicazioni.

Abbiamo capito che attualmente quella stanza è una cantina e va stimata come tale.

Però come non abbiamo chiaro se non potrà mai essere una stanza abitabile in futuro con qualche tipo di variazione o altro.

Dobbiamo appoggiarci necessariamente a un tecnico che ci fa uno studio (con tempistiche troppo lunghe attualmente per noi) per vedere se ci sono delle deroghe particolari o ci sono dei vincoli (magari per leggi nazionali) che già ora ci possono dire che mai quella cantina potrà diventare una taverna?

Scusate se magari facciamo domande sciocche, ma non siamo esperti e stiamo cercando di imparare per non commettere errori. Grazie

 

[Gianco]

Scusate se magari facciamo domande sciocche, ma non siamo esperti e stiamo cercando di imparare per non commettere errori. Grazie

Poiché il passo che vi accingete a fare non è una passeggiata, vi consiglio di consultare un tecnico di fiducia.

 

[SuperGiò]

Scusami, ma tu e tua moglie avete mai visitato l'appartamento di persona, o l'avete visto solo tramite l'annuncio immobiliare?

Al momento solo tramite annuncio. Lo andiamo a vedere nei prossimi giorni e volevamo essere preparati nel fare le domande giuste per tempo

Come ho scritto ci sono molti potenziali acquirenti (da quello che dice l'agenzia).
L'appartamento è molto appetibile e secondo noi ci saranno proposte nel giro di poco tempo.
L'agenzia ha detto che non si aspettava un simile interessamento (perché di solito tratta zone diverse)

 

[Heifetz]

Al momento solo tramite annuncio. Lo andiamo a vedere nei prossimi giorni e volevamo essere preparati nel fare le domande giuste per tempo

È corretto fare le domande giuste, ma dato che non siete esperti, in questo caso, sarebbe meglio che vi accompagnasse un tecnico di fiducia, come ti ha già suggerito @Gianco.

Naturalmente, spetta a voi decidere se valga la pena contattarlo.

 

[Franci63]

Nessun locale abitabile può essere posto, in tutto o in parte, al di sotto del piano di campagna, ad esclusione di quanto definito al comma 3."

Il comma 3 e’ questo, e fa riferimento a locali interrati “solo in parte”, perché costruiti su terreno in pendenza ( cioè che hanno almeno un lato contro terra, per dirla in parole povere):

3. Nel caso di edifici situati su terreni con una pendenza tale da non consentire il rispetto del precedente comma 1, i locali abitabili, per motivate ragioni, possono essere parzialmente seminterrati. Al fine di evitare il contatto diretto tra il terreno e le pareti dei suddetti locali abitabili, devono essere realizzate scarpate o intercapedini areate (c.d bocche da lupo), le quali devono essere munite di drenaggi sufficienti e realizzate mediante l’impiego di materiale idrofugo. Le finestre concorrenti al rapporto aeroilluminante devono comunque essere aperte sugli spazi liberi e non sulle intercapedini.

 

[Franci63]

Come ho scritto ci sono molti potenziali acquirenti (da quello che dice l'agenzia).
L'appartamento è molto appetibile e secondo noi ci saranno proposte nel giro di poco tempo.
L'agenzia ha detto che non si aspettava un simile interessamento (perché di solito tratta zone diverse)

Non prendere queste affermazioni per oro colato, e comunque non fartene condizionare; la fretta sarebbe cattiva consigliera.
L’agenzia sa bene che quella è una cantina; se si potesse trasformare in locale abitabile, l’avrebbero già fatto per vendere meglio…
Come detto sopra, però, usare una cantina ben rifinita come “studio” non è un peccato mortale. Anche se sempre cantina resta.
Altro, più rischioso e azzardato, sarebbe farci una cucina.

 

[vittorievic]

Noi abbiamo provato a leggerlo (nella parte relativa ai semiinterrati), ma non riusciamo a capire bene cosa dice:

Questa è una immagine che mostra un locale interrato in sezione.
Il comma 1 dice che questi locali non hanno la abitabilità di un vano principale, dove ci si può vivere 24/24 al giorno, ma di locale accessorio, come lo è una cantina, dove ci si può stare solo il tempo necessario per il disbrigo di alcune attività (per esempio imbottigliare il vino).
Il comma 2 dice che se ci sono locali interrati che hanno ottenuto la abitabilità prima della entrata in vigore della norma, i muri esterni di questi locali vanno protetti dalla umidità con delle intercapedini aerate, Idem per i pavimenti (comma 4).

 

[SuperGiò]

Poiché il passo che vi accingete a fare non è una passeggiata, vi consiglio di consultare un tecnico di fiducia.

È corretto fare le domande giuste, ma dato che non siete esperti, in questo caso, sarebbe meglio che vi accompagnasse un tecnico di fiducia, come ti ha già suggerito @Gianco.

Naturalmente, spetta a voi decidere se valga la pena contattarlo.

Grazie mille per il consiglio.
Chi, a questo punto, è la figura professionale adatta che ci può aiutare in questa situazione: geometra? architetto? ingegnere edile? altro?

Non prendere queste affermazioni per oro colato, e comunque non fartene condizionare; la fretta sarebbe cattiva consigliera.
L’agenzia sa bene che quella è una cantina; se si potesse trasformare in locale abitabile, l’avrebbero già fatto per vendere meglio…
Come detto sopra, però, usare una cantina ben rifinita come “studio” non è un peccato mortale. Anche se sempre cantina resta.
Altro, più rischioso e azzardato, sarebbe farci una cucina.

Si l'idea è quella di farne uno studio (o al massimo una sala hobby/gioco per il bambino), non certo metterci una cucina, ne tanto meno un letto.

Mi sembra di capire che i "problemi" li potremmo avere solo in caso di ispezione del perito della banca oppure un domani se/quando vorremmo rivendere l'immobile.
Però in questi casi penso che sarebbe sufficiente "liberare" la stanza e non succede nulla, corretto?

Il comma 3 e’ questo, e fa riferimento a locali interrati “solo in parte”, perché costruiti su terreno in pendenza ( cioè che hanno almeno un lato contro terra, per dirla in parole povere):

Ok, adesso ci è chiaro. Grazie mille per la spiegazione

Questa è una immagine che mostra un locale interrato in sezione.
Il comma 1 dice che questi locali non hanno la abitabilità di un vano principale, dove ci si può vivere 24/24 al giorno, ma di locale accessorio, come lo è una cantina, dove ci si può stare solo il tempo necessario per il disbrigo di alcune attività (per esempio imbottigliare il vino).
Il comma 2 dice che se ci sono locali interrati che hanno ottenuto la abitabilità prima della entrata in vigore della norma, i muri esterni di questi locali vanno protetti dalla umidità con delle intercapedini aerate, Idem per i pavimenti (comma 4).

Ok, chiaro. Molto utile e chiara la spiegazione. Grazie mille

 

[SuperGiò]

Salve a tutti, io e mia moglie vogliamo acquistare la nostra prima casa ed è ormai quasi 3 anni che cerchiamo.

Domani andremmo a fare visita ad un'appartamento in vendita che ci ispira molto (…non solo a noi però, visto che l'agenzia immobiliare ha già prenotato altre 10 visite!!)

L'appartamento ha circa 15 anni, ben rifinito, in ottimo stato, uniproprietario, in una zona tranquilla, in un condominio di 12 unita.

Abbiamo la planimetria catastale dell'immobile di quando è stato venduto dal costruttore all'attuale proprietario e vorremmo capire alcune cose che ci sarebbero molti utili per decidere se fare una proposta subito dopo la visita visto l'alta concorrenza degli altri potenziali acquirenti.

Dalla planimetria l'appartamento è dotato di un locale nel seminterrato che l'attuale proprietario ha rifinito con rifiniture (guardando le foto dell'annuncio) secondo noi da "stanza abitabile" (gres porcellanato, malta nei muri e tinteggiatura, prese elettriche, divano, armadi, ecc).
Il locale nella planimetria è indicato però come "cantina" (con indicata H=270) e ha una finestra a bocca di lupo (di cui non conosciamo ancora le dimensioni).
L'annuncio dell'agenzia immobiliare recita "...garage doppio di 43mq + cantina/taverna di ulteriori 17 mq"

Domanda 1) Tale stanza la possiamo considerare una vera "taverna" abitabile dove ricavare per esempio uno studio, una terza stanza, oppure una cucina o altro? Per noi sarebbe una questione cruciale in quando sta per nascere il nostro primo figlio e la terza camera la userei io come studio per lavorare da casa. Se non è una taverna, la si può convertire facilmente senza lavori di manodopera ma solo con richieste burocratiche?

Domanda 2) Sempre nella "taverna", dalla planimetria vediamo due trattini perpendicolari ai muri, che secondo il nostro parere (siamo profani in materia, quindi diteci voi in caso) dovrebbero indicare 2 porte.
Dalle foto viste da noi però ci risulta esserci di fatto una sola porta (quella a nord), l'altra non è presente nella realtà (cerchiata in blu). E' possibile che l'attuale proprietario l'abbia murata per chiudere la "taverna" (magari per avere maggiore privacy)? Se si questo cosa implicherebbe? La dobbiamo considerare opera abusiva? La dobbiamo far sanare a loro? Riaprire?

Domanda 3) Abbiamo notato che al piano terra nel soggiorno-cucina è presenta nella relata una piccola parete ad angolo (l'abbiamo indicata in rosso nella planimetria) che nella piantina però non risultava. Ipotizziamo che sia una parete divisoria in cartongesso fatta dal proprietario per ricavare la zona TV.
La stessa situazione la vediamo dalle foto anche nel seminterrato appena scese le scale (sempre in rosso).
Anche qui le stesse domande. Le dobbiamo considerare opere abusive?

Confidiamo che qualcuno riesca a chiarirci i nostri dubbi e che ci possa dare qualche consiglio. Siamo molto in ansia per questa casa, e con l'arrivo fra pochi mesi di nostro figlio abbiamo paura di non avere più molto tempo dopo da dedicare ala ricerca di altre case.


Vedi l'allegato 8479

Per quanto riguarda le domande 2 e 3, capisco che possono essere un pò troppo tecniche e magari noiose da spiegare, ma riuscite almeno ad indirizzarci per quanto riguarda la presunta seconda porta nella cantina? (quella che ho cerchiato in blu).

Non sono esperto di planimetrie, ma secondo voi ha ragione di pensare che quel segno rappresenti una porta d'ingresso ulteriore (che in questo caso dovrebbe dare sul tunnel di manovra del garage)?
Grazie

 

[Heifetz]

Grazie mille per il consiglio.
Chi, a questo punto, è la figura professionale adatta che ci può aiutare in questa situazione: geometra? architetto? ingegnere edile? altro?

Un geometra oppure, eventualmente, un architetto. Spesso il professionista può collaborare con altre figure tecniche.

Mi sembra di capire che i "problemi" li potremmo avere solo in caso di ispezione del perito della banca oppure un domani se/quando vorremmo rivendere l'immobile.

Queste situazioni possono essere gestite con chiarezza fin da subito, assicurandoti di considerare il locale per il suo uso attuale e la sua destinazione ufficiale.

Per quanto riguarda le domande 2 e 3, capisco che possono essere un pò troppo tecniche e magari noiose da spiegare, ma riuscite almeno ad indirizzarci per quanto riguarda la presunta seconda porta nella cantina? (quella che ho cerchiato in blu).

Non sono esperto di planimetrie, ma secondo voi ha ragione di pensare che quel segno rappresenti una porta d'ingresso ulteriore (che in questo caso dovrebbe dare sul tunnel di manovra del garage)?
Grazie

Non sarebbe più opportuno per voi visitare l'appartamento, magari accompagnati da un tecnico di fiducia, e poi fare insieme a lui tutte le valutazioni del caso?

Il mio consiglio è di tenere in considerazione quanto suggerito da @Franci63:

In ogni caso, per tutte le questioni che hai posto, dovresti farti seguire da un tecnico.
Per evitare di interpellarlo prima di fare la proposta, puoi formularne una condizionata alla verifica positiva della regolarità urbanistica e catastale; in questo modo non dovrai pagare nemmeno l’agenzia, se saltassero fuori irregolarità non rimediabili.
Certo se nella proposta il locale sotto verrà definito cantina ( come sembra ovvio), cantina comprerai.