Canone a scaletta con cedolare secca in locazione commerciale: incompatibili ?

[basty]

Altrimenti che altri tipi di "aggiornamento" ci possono essere in un canone di locazione se non l'aggiornamento ISTAT o il canone "a scaletta" ?

Sich....
... non vedo il motivo logico, se non una postilla in funzione anti-elusione del divieto di modifica del canone. Purtroppo la CS è nata per le locazioni residenziali. Che si siano "dimenticati" di aggiornarla, nel caso di locazioni commerciali? ....

 

[Clematide]

Sembra anche a me così, ma l'Agenzia delle Entrate ha risposto che non sono compatibili.

Se guardate la citazione del mio post #1, secondo voi per "aggiornamento" l'Agenzia delle Entrate può intendere anche la variazione del canone "a scaletta" indicata in contratto?
Effettivamente sembra proprio di sì, perchè poi dice "inclusa la variazione ISTAT", il che significa che non si limita solo a quest'ultima.

Altrimenti che altri tipi di "aggiornamento" ci possono essere in un canone di locazione se non l'aggiornamento ISTAT o il canone "a scaletta" ?

Tale assetto contrattuale in regime di cedolare secca è escluso dall’italico Fisco (una delle sue tante errate interpretazioni del D.Lgs.23/2011), sebbene la maggior parte degli interpreti ritenga che la determinazione differenziata del canone, esplicitandone i presupposti, sia essa relativa ad immobile ad uso diverso dall’abitativo o ad un immobile abitativo art.2, co.1 o art.2, co.3, purché all’interno della “forchetta” dei valori massimi e minini stabiliti dall’accordo locale, sia compatibile con il regime della flat tax, in quanto la norma (co.11 dell’art.3 del D.Lgs.23/2011) prevede la sospensione, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, di chiedere l’aggiornamento del canone calcolato sulla base di indici (in un contratto abitativo “libero” non solo quello specifico indice ISTAT legato alle variazioni del potere di acquisto della moneta utilizzato nelle due leggi di riforma del 1978 e 1998, ma anche altri indici, ad esempio quelli rilevati dalle Camere di Commercio, il tasso di interesse legale, l’indice armonizzato europeo, variazioni relativi a beni e valute ecc.), non sulla base della variazione del canone in aumento o in diminuzione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria. Lo scopo è del tutto differente rispetto all’aggiornamento del canone: infatti, l’aggiornamento, anche se contrattualmente previsto, è stato escluso dalla legge, suddividere il canone, stabilendone la misura in maniera differenziata nei diversi momenti del rapporto, no.

 

[pesco]

Tale assetto contrattuale in regime di cedolare secca è escluso dall’italico Fisco (una delle sue tante errate interpretazioni del D.Lgs.23/2011), sebbene la maggior parte degli interpreti ritenga che la determinazione differenziata del canone, esplicitandone i presupposti, sia essa relativa ad immobile ad uso diverso dall’abitativo o ad un immobile abitativo art.2, co.1 o art.2, co.3, purché all’interno della “forchetta” dei valori massimi e minini stabiliti dall’accordo locale, sia compatibile con il regime della flat tax, in quanto la norma (co.11 dell’art.3 del D.Lgs.23/2011) prevede la sospensione, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, di chiedere l’aggiornamento del canone calcolato sulla base di indici (in un contratto abitativo “libero” non solo quello specifico indice ISTAT legato alle variazioni del potere di acquisto della moneta utilizzato nelle due leggi di riforma del 1978 e 1998, ma anche altri indici, ad esempio quelli rilevati dalle Camere di Commercio, il tasso di interesse legale, l’indice armonizzato europeo, variazioni relativi a beni e valute ecc.), non sulla base della variazione del canone in aumento o in diminuzione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria. Lo scopo è del tutto differente rispetto all’aggiornamento del canone: infatti, l’aggiornamento, anche se contrattualmente previsto, è stato escluso dalla legge, suddividere il canone, stabilendone la misura in maniera differenziata nei diversi momenti del rapporto, no.

Io il 1/05/2019 ho registrato un contratto comm in ced secca
Ho indicato per i primi 2 anni TOT di canone, allo scadere del 2 anno il canone viene aggiornato a TOT
L'impiegato non mi ha detto che non si poteva fare!!!
Adesso mi sorge un dubbio!!
Torno con il contratto e chiedo chiarimenti

 

[basty]

Torno con il contratto e chiedo chiarimenti

Io non andrei a busticar il can che dorme ....

 

[Liederman]

Io il 1/05/2019 ho registrato un contratto comm in ced secca
Ho indicato per i primi 2 anni TOT di canone, allo scadere del 2 anno il canone viene aggiornato a TOT
L'impiegato non mi ha detto che non si poteva fare!!!
Adesso mi sorge un dubbio!!
Torno con il contratto e chiedo chiarimenti

Esatto, questo è un caso di esempio! Se ha info facci sapere cosa dicono! (senza svegliare il cane che dorme )

La questione è quindi se il canone che applicherai allo scadere del secondo anno si possa intendere come "aggiornamento". Se sì niente CS. Se no via tranquilli.
Ho cercato ma non ho trovato definizioni normative di "aggiornamento" del canone.

 

[Clematide]

Io il 1/05/2019 ho registrato un contratto comm in ced secca
Ho indicato per i primi 2 anni TOT di canone, allo scadere del 2 anno il canone viene aggiornato a TOT
L'impiegato non mi ha detto che non si poteva fare!!!
Adesso mi sorge un dubbio!!
Torno con il contratto e chiedo chiarimenti

Esatto, questo è un caso di esempio! Se ha info facci sapere cosa dicono! (senza svegliare il cane che dorme. La questione è quindi se il canone che applicherai allo scadere del secondo anno si possa intendere come "aggiornamento". Se sì niente CS. Se no via tranquilli.
Ho cercato ma non ho trovato definizioni normative di "aggiornamento" del canone.

Continuate a confondere “aggiornamento” con “variazione” del canone. Pesco, non “aggiorna” il canone in base all’indice ISTAT (l’aggiornamento è collegato ad un indice = perdita del potere di acquisto della moneta), ma, convenzionalmente, a partire da una certa data (allo scadere del secondo anno) quantitativamente lo muta, differenziandone l’importo. Proprio per evitare errate interpretazione del Fisco, è necessario esplicitare i presupposti, le cause, i motivi (diversi dalla svalutazione monetaria = aggiornamento) che hanno spinto le parti a differenziare il canone in corso di rapporto, in modo tale da evitare che detto canone variabile possa essere interpretato dalle Entrate quale forma di aggiornamento, e, come tale, suscettibile di disapplicazione in caso di contratto cedolarizzato.

 

[Liederman]

Continuate a confondere “aggiornamento” con “variazione” del canone. Pesco, non “aggiorna” il canone in base all’indice ISTAT (l’aggiornamento è collegato ad un indice = perdita del potere di acquisto della moneta), ma, convenzionalmente, a partire da una certa data (allo scadere del secondo anno) quantitativamente lo muta, differenziandone l’importo. Proprio per evitare errate interpretazione del Fisco, è necessario esplicitare i presupposti, le cause, i motivi (diversi dalla svalutazione monetaria = aggiornamento) che hanno spinto le parti a differenziare il canone in corso di rapporto, in modo tale da evitare che detto canone variabile possa essere interpretato dalle Entrate quale forma di aggiornamento, e, come tale, suscettibile di disapplicazione in caso di contratto cedolarizzato.

Ottima spiegazione e non posso che essere d'accordo sulla linea di principio.

MA...
L'Agenzia delle Entrate, alla domanda esplicita, ha confermato che NON si può fare. E così anche il commercialista. Non ritengono ci sia distinzione tra "aggiornamento" e "variazione".
Al momento cedolare secca e canone a scaletta sono incompatibili.

 

[pesco]

Ottima spiegazione e non posso che essere d'accordo sulla linea di principio.

MA...
L'Agenzia delle Entrate, alla domanda esplicita, ha confermato che NON si può fare. E così anche il commercialista. Non ritengono ci sia distinzione tra "aggiornamento" e "variazione".
Al momento cedolare secca e canone a scaletta sono incompatibili.

L'impiegato di Agenzia delle Entrate era "sveglio"?
Ormai io, quando pongo una domanda all'impiegato, il giorno dopo la pongo all'altro impiegato
E alcune volte le risposte le ho trovate discirdante
Appena uscita la CS ho domandato se per risoluzione contratto dovevo pagare € 67 mi e' stato risposto di si, ma cosi' non era, ho fatto domanda per il rimborso sono passati 5 anni e sto ancora aspettando
Valutare sempre la persona alla quale si pone la domanda ancora in questi uffici regna l'igniranza, parlo per la mia provincia

 

[Clematide]

Ottima spiegazione e non posso che essere d'accordo sulla linea di principio.

MA...
L'Agenzia delle Entrate, alla domanda esplicita, ha confermato che NON si può fare. E così anche il commercialista. Non ritengono ci sia distinzione tra "aggiornamento" e "variazione".
Al momento cedolare secca e canone a scaletta sono incompatibili.

Le interpretazioni degli uffici dell’Agenzia delle Entrate in materia di cedolare secca vanno ricondotte nei giusti binari, anche perché si allunga la lista dei giudici tributari che hanno bocciato alcune sue distorte interpretazioni (vedi ad es. no cedolare se il conduttore è una società). Tra l’altro la circolare 26/2011, norma interna dell’amministrazione che l’ha emanata in virtù del principio di autoorganizzazione, su cui gli uffici basano le loro argomentazioni, non può avere rilevanza esterna, né assurgere ad un rango di fonte del diritto.

Qui non siamo neanche in sede di interpretazione formale a seguito di interpello a mezzo risoluzione, per cui l’ufficio deve conformarsi al parere espresso dalla Direzione Regionale, bensì siamo in presenza di una mera “sentenza” emanata da un ufficio dell’Amministrazione finanziaria, che ha indossato l’ermellino e ha sentenziato che i canoni aggiornati e i canoni differenziati, cioè graduati, suddivisi in diversi momenti del rapporto, sono la stessa cosa.

L’interpretazione fornita rispecchia davvero la legge?

A mio avviso no, per le ragioni sopra esposte, tanto più se è contrattualmente presente la clausola di aggiornamento del canone (è solo su detta clausola che è operativa la norma di legge) per mantenere inalterato il potere d’acquisto del canone stesso (clausola “disinnescata” dalla clausola “Cedolare secca”), in modo tale da evitare che, in via interpretativa, detto canone variabile venga interpretato come un aggiornamento dello stesso. In ogni caso, il parere fornito dall’ufficio su quella norma regolatrice non risulta vincolante né per te né tantomeno per i giudici tributari.

Inoltre c’è da dire che in telematico un contratto S1 cedolarizzato con canone differenziato non comporta lo scarto della richiesta in fase di compilazione, resta solo da vedere se il file in seguito venga scartato.

In conclusione, tu semplicemente conosci il punto di vista di quell’ufficio o dell’Agenzia delle Entrate a seguito di contatto via e-mail o SMS. Spetta a te decidere cosa fare: conformarti o seguire la tua strada, lamentando davanti ad un giudice, in caso di accertamento con avviso di liquidazione per omesso versamento delle imposte dovute in regime ordinario, l’errata interpretazione delle Entrate.

 

[Liederman]

Le interpretazioni degli uffici dell’Agenzia delle Entrate in materia di cedolare secca vanno ricondotte nei giusti binari, anche perché si allunga la lista dei giudici tributari che hanno bocciato alcune sue distorte interpretazioni (vedi ad es. no cedolare se il conduttore è una società). Tra l’altro la circolare 26/2011, norma interna dell’amministrazione che l’ha emanata in virtù del principio di autoorganizzazione, su cui gli uffici basano le loro argomentazioni, non può avere rilevanza esterna, né assurgere ad un rango di fonte del diritto.

Qui non siamo neanche in sede di interpretazione formale a seguito di interpello a mezzo risoluzione, per cui l’ufficio deve conformarsi al parere espresso dalla Direzione Regionale, bensì siamo in presenza di una mera “sentenza” emanata da un ufficio dell’Amministrazione finanziaria, che ha indossato l’ermellino e ha sentenziato che i canoni aggiornati e i canoni differenziati, cioè graduati, suddivisi in diversi momenti del rapporto, sono la stessa cosa.

L’interpretazione fornita rispecchia davvero la legge?

A mio avviso no, per le ragioni sopra esposte, tanto più se è contrattualmente presente la clausola di aggiornamento del canone (è solo su detta clausola che è operativa la norma di legge) per mantenere inalterato il potere d’acquisto del canone stesso (clausola “disinnescata” dalla clausola “Cedolare secca”), in modo tale da evitare che, in via interpretativa, detto canone variabile venga interpretato come un aggiornamento dello stesso. In ogni caso, il parere fornito dall’ufficio su quella norma regolatrice non risulta vincolante né per te né tantomeno per i giudici tributari.

Inoltre c’è da dire che in telematico un contratto S1 cedolarizzato con canone differenziato non comporta lo scarto della richiesta in fase di compilazione, resta solo da vedere se il file in seguito venga scartato.

In conclusione, tu semplicemente conosci il punto di vista di quell’ufficio o dell’Agenzia delle Entrate a seguito di contatto via e-mail o SMS. Spetta a te decidere cosa fare: conformarti o seguire la tua strada, lamentando davanti ad un giudice, in caso di accertamento con avviso di liquidazione per omesso versamento delle imposte dovute in regime ordinario, l’errata interpretazione delle Entrate.

Fantastico, effettivamente questo è il punto! Grazie.
Il che mi fa sperare cmq che nei prossimi mesi esca un chiarimento dell'Agenzia delle Entrate, oppure una sentenza di un tribunale, che faccia chiarezza sulla questione, riportandoci alla vera intenzione della legge, come dici tu.