Art 1456 Risoluzione Espressa

[happysmileone]

quando è invece inserita in contratti ad uso non abitativo, prevale (se il locatore dia prova di essersene voluta avvalere) sul giudizio di accertamento del giudice riguardo alla gravità dell'inadempimento colpevole da parte del conduttore, eventualmente ammettendo che il locatore possa ottenere la risoluzione anche per il ritardo di una sola mensilità alla scadenza del decimo giorno da quello pattuito tra le parti -come sottoscritto (preferibilmente per approvazione separata) in relativa clausola contrattuale

Quindi :
- contratto ad uso commerciale
- clausola inserita
- morosita' di due mesi
- invio diffida ad adempiere invocando di voler usufruire della clausola sottoscritta
- scadenza dei termini senza adempimento

Mi rimane ancora da chiarire :
- risolvo il contratto presso l'Agenzia delle Entrate e dalla data di risoluzione non sono piu' dovute le tasse ?
- il conduttore rilascia il locale
- faccio il decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni non pagati ?

- il conduttore non rilascia il locale
- faccio causa per morosita' o per occupazione indebita ?
- il conduttore salda il dovuto dinanzi al giudice
- il contratto e' comunque risolto ?
- altrimenti il contratto continua ? se si che si dichiara all'Agenzia delle Entrate ?
- il contratto va rifatto da capo e quindi si perdono le annualita' trascorse ?
- interviene il giudice sul contratto o c'e' liberta' di accordo tra le parti ?

 

[basty]

... e sei tornato al punto di partenza, mi pare.....

 

[happysmileone]

... hai trovato per caso tu risposta ai miei quesiti nella discussione ?

 

[Gagarin]

la clausola risolutiva espressa (che ove il pagamento dei canoni in ritardo sia abituale e, di fatto tollerato, si da per rinunciata almeno fintantoché il locatore non dia prova di un mutato interesse ad avvalersene) non opera e, pertanto, è da considerarsi sospesa (almeno fino alla prima udienza) quando è applicabile il regime normativo di cui agli artt. 5, 55, cit.

Quindi, secondo te, sarebbe del tutto inutile inserire la clausola in un contratto abitativo? Gli articoli del codice civile sulla clausola di risoluzione non fanno distinzioni di tipo di contratto...

 

[basty]

... hai trovato per caso tu risposta ai miei quesiti nella discussione ?

No purtroppo, e concordo con la tua sintesi: altre ipotesi mi sembrano più aleatorie.

 

[GIANLUCA69]

guardiamo se posso risponderti: la clausola risolutiva espressa è un patto risolutivo (dell'intero contratto) legato all'inadempimento di una sola obbligazione specifica (in questo caso pagamento anche di un solo canone oltre termine x) col quale i contraenti rinunciano a demandare al giudice l'accertamento della gravità inadempimento e, quindi, la risoluzione del contratto; per avere effetto (la clausola) è sufficiente inviare una raccomandata al conduttore indicando propria volontà di avvalersene (a seguito di mancata osservanza termine pagamento per causa imputabile al conduttore: il quale in un eventuale giudizio potrebbe far accertare al giudice la sopravvenuta impossibilità a pagare tempestivamente che, però, in via generale, non potrebbe fondarsi sulla improvvisa mancanza di liquidità - si apre a tal proposito tutto il tema della configurabilità di una causa di sopravvenuta impossibilità prestazione e/o di eccessiva onerosità della prestazione in relazione all'emergenza Covid-19- che tralascerei) e dal giorno del ricevimento il contratto è risolto; in mancanza di accordo col conduttore, per rientrare dalla morosità sofferta, la strada più veloce è il decreto ingiuntivo a prescindere dal rilascio o meno dell'immobile; nel secondo caso l'azione giudiziale da esperire è la domanda di sfratto per finita locazione con richiesta di risarcimento danno da indebita occupazione; se tali fatti (contratto, prova mancato pagamento, raccomandata ritualmente spedita), di per sè idonei a risolvere de iure il contratto, sono oggetto di sentenza -dichiarativa- di risoluzione (eventualmente nella forma della convalida per finita locazione).. amen.. non c'è pagamento spontaneo che possa evitare al conduttore la conseguente condanna al rilascio; semmai, stragiudizialmente, le parti possono accordarsi sulla prosecuzione del contratto dietro saldo morosità rinunciando per tempo alla pronuncia giudiziale con l'abbandono della causa; riguardo ai rapporti con l'Agenzia delle Entrate dopo gli 80 € per la registrazione della risoluzione (anche orale, quindi a prescindere che sia consensuale, giudiziale -dichiarativa o costitutiva-, per morte di una parte, ecc.) si è esonerati dal pagare l'imposta che, sinceramente, mi sembra ovvio..spero di essere stato utile..rispondo a Gagarin: secondo me specialmente se non incide su importo imposta di registro (non ricordo e a maggior ragione in caso di cedolare secca) è sempre utile inserirla in contratto come disincentivo per il conduttore a tardare il pagamento..eppoi comunque il locatore, intanto, evita che nel procedimento di sfratto per morosità il giudice concedi il termine di grazia al conduttore per sanare la morosità..inoltre, se non c'è fretta di arrivare alla risoluzione si può anche con altre procedure sommarie (alle quali non si applica il regime pubblicistico anzidetto -art. 5 e 55 cit.-) ottenere il rilascio previa risoluzione -oltre il pagamento canoni scaduti- proprio facendo leva sulla clausola risolutiva espressa ..

 

[Nemesis]

80 € per la registrazione della risoluzione

67 euro.

 

[GIANLUCA69]

anch'io sapevo 67 €..ho letto 80 € in qualche post..sorry

 

[Gagarin]

specialmente se non incide su importo imposta di registro (non ricordo e a maggior ragione in caso di cedolare secca)

il locatore, intanto, evita che nel procedimento di sfratto per morosità il giudice concedi il termine di grazia al conduttore per sanare la morosità

Scusa Gianluca69, forse sto invecchiando troppo velocemente, ma non ho capito il significato della prima frase riportata e non riesco a capire su che base affermi quanto riportato nella seconda: potresti essere così cortese da chiarirmi entrambe le cose?

 

[uva]

per avere effetto (la clausola) è sufficiente inviare una raccomandata al conduttore indicando propria volontà di avvalersene

e dal giorno del ricevimento il contratto è risolto;

Quindi secondo te se il contratto di locazione prevede la clausola risolutiva espressa non è necessario che il locatore invii al conduttore moroso la diffida ad adempiere (art. 1454 Cod.Civ.) concedendogli un termine non inferiore a 15 giorni per sanare la morosità?

Art. 1454 codice civile - Diffida ad adempiere - Brocardi.it