Annullamento contratto di locazione prima della decorrenza

[Nemesis]

o anche "contratto studenti"?

I contratti di locazione per studenti universitari sono stipulati con una durata da sei mesi a tre anni, utilizzando esclusivamente il tipo di contratto (Allegato
C al D.M. 16/01/2017).
I canoni sono definiti in appositi accordi locali (quindi non è libero).

 

[uva]

abbiamo già trattato questo argomento

Ne avevamo già parlato qui:

Locazione per soli 2 mesi

fare un contratto transitorio di 6 mesi Lo puoi fare se sussistono e sono documentati i motivi dell'esigenza transitoria dell'inquilina, come detto nel post n. #2. Oppure trattandosi di una studentessa (non è chiaro se quella ragazza studia o lavora o entrambe le cose) potete stipulare un...

www.propit.it

I contratti transitori e i contratti per studenti devono essere redatti in conformità ai modelli ministeriali, e i canoni devono essere calcolati in base ai parametri dell'Accordo Territoriale.

Se vuoi decidere liberamente il canone da proporre all'inquilino devi necessariamente stipulare un contratto "libero" 4 + 4.
L'unica tipologia di contratto breve con canone libero come vorresti fare tu è quello ad uso turistico.

 

[Deny]

ad uso turistico

e lo si può fare tranquillamente volendo o bisogna avere tipo un'attività legata al turismo?

 

[Deny]

Una domanda che magari non c'era. Se un contratto 4+4 o 3+2 ha una scadenza e io, locatore, voglio che i conduttori escano alla scadenza, ma i conduttori mi mandano una raccomandata dicendo che non escono e vogliono rimanere prorogando il contratto di 2 anni, ne hanno il diritto o devono uscire?

 

[uva]

io, locatore, voglio che i conduttori escano alla scadenza,

Se si tratta della prima scadenza contrattuale (fine del quarto anno nel caso di un 4 + 4 oppure fine del terzo anno di un 3 + 2) il locatore può inviare la disdetta al conduttore per impedire il rinnovo tacito solo se ricorre una delle condizioni di legge (art. 3, c. 1 l. 431/1998):

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai
sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi
della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone
comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i
seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico
o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper-
ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le
predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di
cui il locatore abbia la piena disponibilita';
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un
alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere
assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la
demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove
costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano,
il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima
successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e' riconosciuto il diritto di prelazione

 

[uva]

i conduttori mi mandano una raccomandata dicendo che non escono e vogliono rimanere prorogando il contratto

Se la tua disdetta è regolare, i conduttori non hanno motivo di opporsi.
Se non vanno via, tu puoi legittimamente iniziare una pratica legale di sfratto per finita locazione.

Se invece la tua disdetta si riferisce al primo periodo contrattuale e non è regolare, rischi grosso (art. 3, c. 3 l. 431/1998):
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilita'
dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facolta' di
disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e' tenuto
a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in
misura non inferiore a trentasei mensilita' dell'ultimo canone di
locazione percepito.

(art. 3, c. 5 l. 431/1998):
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con
procedura giudiziaria, la disponibilita' dell'alloggio e non lo
adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha
riacquistato la disponibilita', agli usi per i quali ha esercitato
facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha
diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime
condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al
risarcimento di cui al comma 3.

 

[uva]

lo si può fare tranquillamente

C'è un limite.

La Legge di Bilancio per il 2021 (art. 1, c. 595 l. 178/2020) recita:

Il regime fiscale delle locazioni brevi..............
con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2021, e' riconosciuto solo
in caso di destinazione alla locazione breve di non piu' di quattro
appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, ai fini
della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attivita' di
locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si
presume svolta in forma imprenditoriale...
Le disposizioni del presente comma si applicano
anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano
attivita' di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che
gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca
di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre
in locazione.

 

[Nemesis]

C'è un limite.
La Legge di Bilancio per il 2021 (art. 1, c. 595 l. 178/2020) recita:
Il regime fiscale delle locazioni brevi.

Che sono le locazioni di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.
Non sono le locazioni a uso turistico, oggetto della domanda.

 

[basty]

Quando mi chiede il numero delle copie metto 2 di cui una tengo io e l'altra il conduttore.

E' giusto.
Si scrive il numero di esemplari cartacei del contratto sottoscritti dalle parti.

E' giusto, si e no.

Con la registrazione telematica ottenuta via RLI , non c'è più alcuna evidenza (timbro di registrazione originale su ogni copia presentata); la Agenzia delle Entrate risponde sempre con una sola ricevuta: ora se adotti la Cedolare è indifferente indicare il numero di copie, tanto sono sempre esenti bollo.
ma se non fosse in cedolare indicando 2 copie, pagheresti il doppio di bolli, senza reale efficacia.

Poi se si è più realisti del Re, .......

 

[uva]

oggetto della domanda.

Io ho capito che @Deny sia interessato alle locazioni brevi:

modello del contratto di durata inferiore a 30 giorni senza obbligo di registrazione?

locazioni a uso turistico

pare non sia ciò che vuole fare lui:

nel mio caso non si tratta del turismo

Come già detto, secondo me se @Deny vuole stipulare regolarmente contratti abitativi "non turistici" di durata inferiore a 30 giorni, può solo fare dei contratti transitori.
Adeguandosi al modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) e calcolando il canone in base ai parametri dell'Accordo Territoriale del Comune dove si trovano i suoi immobili. Suppongo Bergamo, da dove scrive.