Affitto stanze stagionale per turisti

[uva]

la disdetta anticipata, magari postdatata

Faccio un esempio pratico, per spiegare meglio la disdetta anticipata del conduttore.

Premesso che si tratta in realtà di locazioni ad uso turistico della durata

all'incirca 4 mesi,

poniamo che lo sciatore Tizio voglia affittare una camera con bagno ed uso in comune della cucina per il periodo dal 01/12/2021 al 31/03/2022.

Il 01/12/2021 si stipula un contratto 4 + 4 che prevede per il conduttore la possibilità di recesso anticipato senza alcuna motivazione e con un preavviso minimo di 30 giorni.
Contestualmente alla stipula Tizio scrive e firma una lettera di disdetta anticipata datata 28/02/2022 con rilascio previsto entro il 31/03/2022.
Quella lettera viene conservata dal locatore, che il 28/02/2022 la spedisce a sé stesso per raccomandata ar, in modo da avere data certa.
Ovviamente il tutto può funzionare se il locatore e Tizio sono d'accordo.

Come detto nell'altra discussione, l'Agenzia delle Entrate potrebbe rilevare l'anomalia di contratti 4 + 4 che invece durano pochi mesi e vengono risolti anticipatamente a seguito disdette dei conduttori. Però non vi è evasione fiscale se il locatore dichiara sempre i canoni e paga le imposte.

bypass perfettamente nella norma.

Se ad esempio la Polizia municipale del luogo accerta (tramite controllo casuale dei Vigili e/o segnalazione di abitanti della zona) che in realtà in quell'appartamento si avvicendano villeggianti che affittano stanze per qualche mese, il Comune potrebbe obiettare al proprietario che ciò non è conforme alle normative della Provincia autonoma.
In quanto secondo le norme in vigore

chi intenda offrire parti del semplice “Alloggio per uso turistico” senza prestazioni di tipo alberghiero (ad es. colazione), debba essere residente nell’alloggio stesso.

E nel caso in questione il proprietario non risiede in quell'appartamento.

 

[Clematide]

@Manuel.baldan@gmail

A me pare che qui, operando come suggerito da @uva, ci si trovi di fronte ad una simulazione di contratto turistico, per esigenze, non stabili e primarie, di durata limitata, che il legislatore ha posto fuori dai confini della legge di riforma del 1998, con una diversa connotazione giuridica (art.53 del D.Lgs.79/2011 = codice civile), ma le parti dichiarerebbero il contratto essere di lunga durata, ossia locazione stabile e primaria, portando il rapporto in un’altra area, ossia in un’altra disciplina giuridica stabilita per esso, quella della 431 del 1998.

Le parti sono tenute, innanzitutto, a comportarsi secondo obblighi di correttezza e principi di buona fede.

La sussistenza di accordi simulatori fra le parti sulla indicazione nei contratti di locazione ordinaria di circostanze non corrispondenti al vero appare possibile, benchè non di frequente riscontro.

Riguardo l’espediente, adottato da alcuni locatori, di farsi consegnare, all’atto della sottoscrizione del contratto, una formale lettera di recesso in bianco o con una data precisa per far cessare il rapporto, in cui è evidente lo scopo di aggirare la legge, è pratica diffusa che può ritorcersi contro il locatore stesso, se l’inquilino (turista o altro) non libera i locali alla data pretesa dal locatore (i cellulari filmano e registrano).

Sarebbe come se un’azienda facesse firmare un contratto di lavoro per 4 anni, ma il giorno stesso della sottoscrizione del contratto facesse firmare dall’assunto una lettera di dimissioni volontarie a far data dal giorno X.

La lettera raccomandata di recesso, non può autospedirsela il locatore, ma è il conduttore che la deve spedire al locatore (art.3, co.6, legge 431/1998).

Se il tuo conduttore, il giorno X, non manifesta alcuna intenzione di liberare i locali, in forza del contratto stipulato, quell’atto ha un valore limitato: sempre da un giudice devi passare per ritornare in possesso del tuo bene e, in tale sede, il magistrato valuterà se il recesso dal contratto è stato effettuato legittimamente, ossia se rispetta la legge di riforma del 1998, e possa essere apprezzato come una manifestazione di libera volontà del conduttore, potendo avere conseguenze liberatorie, o in termini di illecito.

 

[Manuel.baldan]

Grazie a tutti per i contributi.

Come dice @uva é improbabile che qualcuno voglia stare più a lungo in un paesino di montagna. Diciamo che assumendo la buona fede del locatario questo non dovrebbe essere un problema.

Il rischio più elevato è che questo non venga ben accetto dall amministrazione comunale in quanto come detto prima non rispetterebbe la norma di affittacamere.

In questo caso, se solo questa è la difformità, e tutto il resto è fatto in maniera corretta (registrazione, tributi, etc..), che tipo di contravvenzione andrei in contro?

Grazie a tutti

 

[uva]

è pratica diffusa

E' pratica diffusa, a volte richiesta proprio dal conduttore.
Che non avendo i requisiti previsti dall'Accordo Territoriale per stipulare un contratto transitorio della durata che gli interessa, ne chiede uno 3 + 2 offrendosi di consegnare subito al locatore la lettera di disdetta anticipata che lo liberi da ogni vincolo dopo la data da lui scelta per il rilascio.

Concordo con tutte le osservazioni di @Clematide , e anche con @Manuel.baldan@gmail

é improbabile che qualcuno voglia stare più a lungo in un paesino di montagna.

Per quanto riguarda lo sfratto per fine locazione, potrebbe rendersi necessario indipendentemente dalla tipologia di contratto stipulato (4+4 con espediente per il recesso anticipato del conduttore, concordato 3 + 2, transitorio, turistico, ecc) se alla data di rilascio prevista l'inquilino non va via.

 

[uva]

che tipo di contravvenzione andrei in contro?

Probabilmente una sanzione se non viene versata l'imposta di soggiorno che

è dovuta alla Provincia Autonoma di Trento ed è incassata dai gestori delle strutture ricettive che sono responsabili del pagamento dell’imposta con diritto di rivalsa sui soggetti passivi.

Se stipuli dei contratti 4 + 4 e versi l'imposta di soggiorno, la Provincia Autonoma capisce che si tratta di locazioni turistiche e rileva l'anomalia.
Se non la versi (e non la incassi dai villeggianti) si tratta di evasione, e non sei in regola.

 

[Manuel.baldan]

Ecco che mi ha risposto alla mail - praticamente dicendomi di cercarmela da solo @Clematide



'''

Buongiorno,
provi a dare un'occhiata a questo link:
Provincia Autonoma di Trento - Turismo - Extralberghiero
dove troverà le varie attività extralberghiere previste dalla legge 7/2002.
Cordiali saluti.
''

Dite di rispondere dicendo che non c'e' nulla al link offerto che specifica il fatto della residenza nello stesso immobile -sperando che indichi dove abbia reperito questa info, oppure lasciare perdere in quanto non sembra siano molto collaborativi?

 

[Manuel.baldan]

@uva , @Clematide e @Nemesis come da vostro consiglio ho scritto al responsabile alloggi turistici della provincia di tn che mi ha risposto un po' rimangiandosi le cose. Dapprima dicendo che:

''lei non può affittare le camere separate a utenti diversi, in quanto la sua è una locazione di alloggio turistico e non è un'attività di affittacamere. (attività imprenditoriale)
Per locazione di parte di alloggio (fra il resto nemmeno prevista dalla legge 7/2002) si intende la possibilità di dare in locazione, nella casa in cui vive, di una camera senza offrire, come per i B&B, la colazione.
Questa soluzione, fra il resto, non è accettata da tutti i comuni.
La Sua è senza ombra di dubbio la locazione di alloggio turistico previsto all'art. 37 bis della l.p. 7/2002''

Ho risposto alla mail mandando in allegato questa circolare (che allego anche qui) dove viene esplicitato che e' possibile affittare porzioni di appartamenti. Dunque mi hanno risposto in maniera diversa dicendomi:

''come scritto prima, Lei può dare in locazione parte di un alloggio (non è previsto nella normativa, ma viene comunque consentito). Non è consentito quello che vuole fare Lei, dare in locazione a diversi utenti le camere separate dell'alloggio facendo, di fatto, attività di affittacamere. art. 31 della l.p. 7/2002).
Ripeto, la locazione di parte di alloggio viene consentita se gestita come un B&B, ovvero qualora Lei vive in quella casa e pertanto offre la camera o le camere che non utilizza dando solamente il servizio di alloggio. Se è così lo può fare.''

Dunque da quello che capisco:

• non e' possibile dare il locazione un appartamento unico a piu' di un locatario se io non vivo nello stesso appartamento (fattispecie del B&B)
• Dovrei farlo mettendo su un'impresa di affitta camere (con partita IVA, etc..) visto che non e' possibile svolgere questo come persona fisica
• Fare un affitta camere per affitti stagionali (3, 6 o 12 mesi) sembra qualcosa di non previsto

Vedete qualche possibile soluzione per uscirne fuori?

Grazie ancora!

Ho riflettuto su questo punto. Una soluzione possibile anche se drastica sarebbe di spostare la mia residenza in quell'appartamento (io abito nello stesso stabile ma in un altro piano) per poter riuscire a rientrare nella fattispecie dell B&B, dunque di fatto avere la possibilita' di affittare 2 stanze a due locatari diversi (una con bagno dedicato e una con bagno condiviso) e tenendo una stanza per me. Come vi pare questo compromesso?

L'unico svantaggio che vedo e che le spese di luce/acque nell'appartamento dove vivo realmente andrebbero a tariffa diversa non essendo piu' residenza principale (ma e' una differenza lieve avendo l'impianto fotovoltaico per la luce) - le case sono di grandezza simile dunque l'IMU e' simile

grazie a tutti!

 

[uva]

spostare la mia residenza in quell'appartamento

Se effettivamente vai ad abitare in quell'appartamento, oltre a registrarvi la residenza anagrafica, sei in regola secondo quanto richiesto dalla Provincia Autonoma.

L'altro appartamento non sarà più la tua abitazione principale quindi dovrai pagare l'IMU.
Per quanto riguarda le utenze, in genere solo l'energia elettrica ha una tariffa maggiore per utenti non residenti. Per gas e acqua non c'è differenza.