Affitto stanze stagionale per turisti

[Clematide]

@Manuel.baldan@gmail

A me pare di capire che il responsabile dell’Area consulenza del Consorzio dei Comuni Trentini ritenga (è una sua opinione) che chi intenda offrire parti del semplice “Alloggio per uso turistico” senza prestazioni di tipo alberghiero (ad es. colazione), debba essere residente nell’alloggio stesso.

Opinione diametralmente opposta, per esempio, a quella della responsabile del Servizio Commercio e Turismo della Regione Emilia-Romagna che ritiene che un “AAUT” debba essere libero da residenza e abituale dimora del locatore per locarlo parzialmente o del Comune di Verona che consente che l’alloggio o parte di esso dato in “Locazioni turistiche” possa coincidere o meno con quello di residenza del locatore.

In sostanza, il responsabile dell’Area consulenza del Consorzio dei Comuni Trentini sostiene che la locazione in uso parziale di un “Alloggio per uso turistico” richieda la residenza del locatore, alla stregua di quello che richiede il Comune di Torino nelle locazioni parziali (transitori ordinari e per studenti universitari fuori sede) della legge speciale 431, che io sappia l’unica convenzione locale che imponga la coabitazione del locatore .

Il fatto è che il Comune di Torino ha messo la convivenza del locatore con gli inquilini in forma esplicita nel suo accordo territoriale del 2017, mentre la Provincia autonoma di Trento sembrerebbe di no, o perlomeno io non ho rinvenuto finora documenti probanti al riguardo: la stessa circolare richiamata non parla di singole stanze che costituiscono frazioni dell’abitazione di residenza del locatore, ma genericamente “dell’unità immobiliare complessivamente considerata” (magari il precetto restrittivo è contenuto nel D.D. 27 luglio 2017, prot. 415449 del Servizio turismo e sport).

Il funzionario sembra molto sicuro del fatto suo: punzecchialo di nuovo e richiedi (se esiste) il documento normativo che imponga la residenza al locatore che nella Provincia autonoma di Trento affitta le singole stanze ad uso turistico senza servizi di contorno di hotellerie.

 

[uva]

alla stregua di quello che richiede il Comune di Torino nelle locazioni parziali (transitori ordinari e per studenti universitari fuori sede)

Confermo.
L'Accordo Territoriale del mio Comune (Torino) prevede per i contratti concordati transitori di locazione parziale appartamento che il locatore sia convivente con il/i conduttore/i.
Occorre anche che le parti sottoscrivano un "patto di coabitazione" per regolare la convivenza e la gestione delle parti comuni.

Non mi occupo di locazioni turistiche, quindi non so rispondere in merito.

 

[uva]

Vedete qualche possibile soluzione per uscirne fuori?

Un espediente un po' anomalo potrebbe essere la stipula di contratti di locazione parziale (solo per alcune stanze dell'appartamento, con eventuale uso in comune di cucina e bagno) "liberi", della durata di 4 anni + 4.
Concordando con i conduttori la possibilità di disdire anticipatamente il contratto e andare via quando vogliono, per qualsiasi motivo e con un preavviso minimo. Trattandosi di deroga a favore del conduttore (rispetto a quanto previsto dalla l. 431/1998) può essere legittimamente prevista da apposita clausola del contratto.
Ovviamente questa tipologia contrattuale non richiede che il proprietario/locatore coabiti nell'appartamento con i conduttori.

Come dicevo è un espediente utilizzabile quando mancano i presupposti per stipulare contratti di altra natura (transitori, turistici) o vi sono altre problematiche.
Forse è un po' rischioso perché aggira le varie norme comunali e regionali inerenti gli affitti turistici. Mentre dal punto di vista fiscale il locatore dichiara i redditi da locazione e paga le imposte dovute, quindi è in regola.
Io per prudenza non lo farei, ma capisco la difficoltà dei proprietari nel trovare un tipo di contratto idoneo quando vi sono molti vincoli da rispettare.

Ne abbiamo già parlato nel Forum, cercando di approfondire l'argomento.
Ad esempio qui:
Preavviso per disdetta anticipata | propit.it - Forum per la Casa

 

[basty]

Io per prudenza non lo farei per non trovarmi ad avere un inquilino parziale che decide di risiederci per 8 anni ….
Questi sono i casi dove un eccesso di vincoli finisce per incentivare le locazioni in nero, piuttosto frequenti nelle locazioni turistiche brevi

 

[uva]

per non trovarmi ad avere un inquilino parziale che decide di risiederci per 8 anni

Non è un rischio, se si procede come ipotizzato nell'altra discussione che ho linkato.

Contestualmente alla stipula del contratto 4 + 4 il conduttore scrive e firma la disdetta anticipata, specificando la data di rilascio.
La data della lettera di disdetta può essere di poco anteriore a quella del rilascio, anche solo 15 giorni, se nel contratto si stabilisce un preavviso minimo (o si solleva il conduttore dall'obbligo di preavviso oltre che dal dover giustificare i "gravi motivi").
Affinché la disdetta abbia data certa, si può occupare il locatore di spedirsela per raccomandata ar nel giorno esatto della data della lettera.

E' un espediente, ma se locatore e conduttore sono d'accordo può funzionare.
Se poi il conduttore-turista cambia idea (come potrebbe cambiarla qualsiasi inquilino che abbia disdetto un contratto 4 + 4 ad esempio dopo il primo, secondo, terzo anno), il locatore dovrà sfrattarlo per fine locazione.
Comunque le probabilità che un turista affitti per poche settimane o mesi una stanza in un appartamento in una località di vacanza e poi decida di risiederci per 8 anni, sono veramente minime.

 

[Manuel.baldan]

@Manuel.baldan@gmail

A me pare di capire che il responsabile dell’Area consulenza del Consorzio dei Comuni Trentini ritenga (è una sua opinione) che chi intenda offrire parti del semplice “Alloggio per uso turistico” senza prestazioni di tipo alberghiero (ad es. colazione), debba essere residente nell’alloggio stesso.

Opinione diametralmente opposta, per esempio, a quella della responsabile del Servizio Commercio e Turismo della Regione Emilia-Romagna che ritiene che un “AAUT” debba essere libero da residenza e abituale dimora del locatore per locarlo parzialmente o del Comune di Verona che consente che l’alloggio o parte di esso dato in “Locazioni turistiche” possa coincidere o meno con quello di residenza del locatore.

In sostanza, il responsabile dell’Area consulenza del Consorzio dei Comuni Trentini sostiene che la locazione in uso parziale di un “Alloggio per uso turistico” richieda la residenza del locatore, alla stregua di quello che richiede il Comune di Torino nelle locazioni parziali (transitori ordinari e per studenti universitari fuori sede) della legge speciale 431, che io sappia l’unica convenzione locale che imponga la coabitazione del locatore .

Il fatto è che il Comune di Torino ha messo la convivenza del locatore con gli inquilini in forma esplicita nel suo accordo territoriale del 2017, mentre la Provincia autonoma di Trento sembrerebbe di no, o perlomeno io non ho rinvenuto finora documenti probanti al riguardo: la stessa circolare richiamata non parla di singole stanze che costituiscono frazioni dell’abitazione di residenza del locatore, ma genericamente “dell’unità immobiliare complessivamente considerata” (magari il precetto restrittivo è contenuto nel D.D. 27 luglio 2017, prot. 415449 del Servizio turismo e sport).

Il funzionario sembra molto sicuro del fatto suo: punzecchialo di nuovo e richiedi (se esiste) il documento normativo che imponga la residenza al locatore che nella Provincia autonoma di Trento affitta le singole stanze ad uso turistico senza servizi di contorno di hotellerie.

Gli ho scritto martedì e non mi ha ancora risposto. Ho mandato un sollecito giovedì e lunedì se non mi risponde chiamo e vedo come mai non rispondono al quesito posto da @Clematide

L'idea di @uva mi sembra un ottima soluzione. Essendo contratti stagionali, dunque di all'incirca 4 mesi, il prezzo al mese sarebbe senza altro un po' maggiore rispetto a quello se effettivamente locassero per il 4+4, ma penso che questo non dia adito a problemi se c'è accordo tra le parti?

A parte il rischio che il locatario rimanga dentro di più, ci sono altri rischi con un contratto con disdetta firmata anticipata, oppure sarebbe idoneo e adempiente agli obblighi di legge?

Grazie a tutti

 

[uva]

il prezzo al mese

Nel contratto "libero" 4 anni + 4 il canone viene determinato appunto liberamente dalle parti (locatore e conduttore).
Per cui puoi proporre un canone annuo che, ripartito sui 12 mesi, corrisponda al mensile desiderato.
Il vincolo posto dalla legge riguarda la durata del contratto, ma come spiegato nel post n. #15 si può derogare a favore del conduttore: disdetta anticipata sempre possibile senza necessità di motivazione alcuna e con preavviso minimo.

 

[uva]

ci sono altri rischi con un contratto con disdetta firmata anticipata, oppure sarebbe idoneo e adempiente agli obblighi di legge?

Come scritto nell'altra discussione che ho linkato al post n. #13, dal punto di vista fiscale non vi sono problemi perché il locatore dichiara i canoni incassati e paga le relative imposte.
Se non hai ancora valutato la tua convenienza di optare per la cedolare secca in alternativa al regime IRPEF ordinario, puoi fare una simulazione con questa applicazione:
Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti (avvocatoandreani.it)

Per quanto riguarda la comunicazione cessione fabbricato alla P.S, è "assorbita" dalla registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate. Rimane obbligatoria solo in caso di conduttori extraUE o apolidi. In tal caso non si deve utilizzare il portale AlloggiatiWeb della Questura, ma inviare un modulo alla P.S. di zona tramite raccomandata ar o pec.


A mio parere il rischio dipende dalle varie norme emanate dalla Regione o dalla Provincia autonoma relativamente alle locazioni turistiche, che stipulando un contratto di locazione abitativo 4 + 4 vengono bypassate.
Non so quali controlli vengano effettuati e quali siano le sanzioni; dovresti leggere attentamente tutta la normativa in merito.

 

[uva]

A parte il rischio che il locatario rimanga dentro di più

E' un'ipotesi talmente teorica che non la prenderei nemmeno in considerazione!
Normalmente un turista/villeggiante/sciatore che affitta una o più camere in montagna o in qualsiasi località di vacanza, vive e lavora altrove.
Finita la vacanza se ne torna nel suo Comune di residenza.

Se proprio dovesse capitare, il locatore che ha registrato regolarmente il contratto all'Agenzia delle Entrate e ha in mano la disdetta anticipata scritta e firmata dal conduttore può avviare la pratica legale di sfratto per fine locazione.

 

[basty]

relativamente alle locazioni turistiche, che stipulando un contratto di locazione abitativo 4 + 4 vengono bypassate.

Su questo punto non vedo alcun problema: bypass perfettamente nella norma.

ha in mano la disdetta anticipata scritta e firmata dal conduttore può avviare la pratica legale di sfratto per fine locazione.

Questo invece pare a me già più problematico: la disdetta anticipata, magari postdatata, in condizioni normali potrebbe essere giudicata vessatoria: ovvio è diverso nel caso di un conduttore “turista”.
Idem dover prevedere una pratica legale.
Voglio cioè dire che il tuo suggerimento è validissimo, ma a condizione di conoscere bene la situazione e l’interesse dell’inquilino. Se uno ha dei dubbi in partenza, meglio astenersi.