Affitto stanze stagionale per turisti

[Manuel.baldan]

Salve,

Ho un appartamento di 100mq in montagna che ho appena ristrutturato e vorrei affittare stagionalmente.

Ho delle persone interessate ma è troppo grande/fuori budget per loro da prendere.

Avendo 3 stanze da letto e due bagni (oltre che ovviamente a sala da pranzo grande con cucina e salotto)

Dunque ho pensato ad una soluzione come quella che si fa per studenti, dove affitterei le stanze, registrando regolarmente. Dunque due locatari, uno per una stanza da letto e uno per le altre due stanze da letto, ognuno con un bagno dedicato. Utilizzo in comune della cucina, soggiorno e sala.

Vorrei avere un vostro parere su:

1) che tipo di contratto fare? Uno normale a ciascuno di loro o qualcosa di diverso? Non voglio farne uno unico per entrambe
2) essendo lo stesso appartamento sarebbe la stessa particella, subalterno, etc..bisogna identificare quale stanza si affitta a chi o non è necessario?
3) ci sono cose che devo controllare con il comune prima di poter procedere ad affittare le stanze in questo modo? Non lo farei come impresa ma come persone fisiche


Grazie a tutti!

 

[uva]

1) Farei un contratto uso turistico per ogni locatario per la/le stanza/e data/e in locazione alla singola persona o nucleo familiare; specificando che il bagno è in uso esclusivo e cucina/sala pranzo in comune.

2) E' opportuno allegare al contratto di locazione una piantina dell'appartamento con evidenziate le stanze locate ad uso esclusivo e quelle in comune.

3) Verifica in Comune l'importo e le modalità per versare l'imposta di soggiorno (se dovuta).

Ricordati che i contratti "brevi" (durata non superiore a 30 giorni) non si registrano all'Agenzia delle Entrate. In tal caso bisogna comunicare i dati dei locatari tramite il portale AlloggiatiWeb della Polizia di Stato. La comunicazione è sempre dovuta se si tratta di cittadini extraUE.

Servizio Alloggiati - Polizia di Stato

 

[uva]

devo controllare

Forse ti sei già informato presso la Regione dove si trova il tuo immobile, ma è opportuno ricordare che ogni Regione può prevedere delle norme specifiche per le locazioni turistiche e per la gestione di strutture ricettive non alberghiere.

Ne abbiamo parlato alcune volte in questo Forum, ad esempio qui:
Locazione breve ad uso turistico | propit.it - Forum per la Casa

 

[Manuel.baldan]

Grazie mille @uva per gli ottimi spunti

 

[Clematide]

@Manuel.baldan@gmail

Vedo che scrivi da San Lorenzo Dorsino, un Comune della Provincia autonoma di Trento. Tale Provincia, nella LP 7/2002 modificata da leggi successive, tipizza le locazioni turistiche sotto la denominazione di “Alloggi per uso turistico” (art.37-bis): chiunque offra sul mercato delle locazioni turistiche un alloggio, per qualunque durata, entro 30 giorni dall’inizio della locazione, è tenuto a darne comunicazione (cartacea o online, tramite SPID o CPS, su apposito modello scaricabile all’indirizzo: www.alloggituristici.provincia.tn.it) al Comune competente, secondo l’art.28-ter del Regolamento di esecuzione (DPP 25 settembre 2003 – n°28-149/Leg).

Al momento della registrazione dell’alloggio per uso turistico nel sistema informativo provinciale, verrà attribuito automaticamente il codice identificativo turistico provinciale (CIPAT), previsto dall’art.37-ter della LP citata) che dovrà essere indicato in ogni singola attività pubblicitaria o promozionale (portali di home-booking compresi).

Dovrai inoltre comunicare gli arrivi e le partenze, ai fini statistici ISTAT, e versare al Comune l’imposta di soggiorno (se prevista) e compilare il relativo conto giudiziale (ex mod.21).

Se siglerai contratti turistici parziali “brevi” (di durata non superiore a 30 giorni), dovrai segnalare telematicamente gli alloggiati “brevi” all’autorità di P.S. (servizio “Alloggiatiweb”).

Se, invece, sottoscriverai contratti turistici parziali “lunghi”, dovrai registrare in termine fisso (il termine fisso nelle locazioni è 30 giorni) ogni singolo contratto, i cui canoni potrai assoggettare a IRPEF o cedolare secca, ma, poiché l’immobile ha un’unica rendita catastale, l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca su una camera vincola all’esercizio della stessa opzione anche il reddito derivante delle separate locazioni delle altre camere.

Il modello di registrazione da utilizzare è il modello RLI: va indicato il codice “L1” nella casella “Tipologia di contratto” del Quadro A (Dati generali). Se barrerai “Si’” la casella riservata alla cedolare secca del Quadro D (Regime di tassazione), sottrarrai il reddito da locazione dall’ordinario prelievo IRPEF, comprensivo delle relative addizionali, e l’imposta sostitutiva assorbirà anche le imposte di registro e di bollo.

La registrazione del contratto “lungo” ti assolve dall’obbligo di segnalazione degli alloggiati “brevi” (la registrazione assorbe l’obbligo di comunicazione di cessione di fabbricato, salvo l’ipotesi in cui l’inquilino sia un soggetto extraUE o apolide: in questo caso dovrai presentare un altro modello, la c.d. “Comunicazione di ospitalità”), ma ti impone tre oneri: l’obbligo di darne documentata documentazione (copia della ricevuta telematica di registrazione ovvero estremi di registrazione dell’atto), entro 60 giorni, sia al conduttore che all’eventuale amministratore del condominio, e l’obbligo di fornire le generalità del conduttore, comprensive di dati anagrafici, codice fiscale, residenza o domicilio e dati catastali dell’immobile all’amministratore, ai fini della tenuta del Registro di anagrafe condominiale (art.13, legge 431/1998).

Ma la domanda cruciale è: la Provincia autonoma di Trento consente le locazioni parziali degli alloggi per uso turistico? Alcune Regioni, infatti, impongono delle limitazioni (ad es. Piemonte) o le vietano, se sei residente nell’alloggio (ad es. Emilia-Romagna).

Nel tuo caso, la risposta è affermativa. Nel modello di comunicazione degli alloggi per uso turistico, nella sez. A (Dati relativi dell’alloggio) in “Tipo di alloggio” è presente la casella “Parte di alloggio” che dovrai barrare, indicando il numero delle camere, i posti letto, intesi come posti in letti singoli o matrimoniali, esclusi i posti sui divani-letto, e il numero dei bagni.

 

[Nemesis]

versare al Comune l’imposta di soggiorno (se prevista)

L'imposta provinciale di soggiorno è dovuta alla Provincia Autonoma di Trento ed è incassata dai gestori delle strutture ricettive che sono responsabili del pagamento dell’imposta con diritto di rivalsa sui soggetti passivi.
Il gestore è tenuto a comunicare a Trentino Riscossioni S.p.A:
• il numero dei pernottamenti per i quali l'imposta è dovuta;
• il numero dei pernottamenti esclusi;
• il numero dei pernottamenti esenti;
• l’imposta incassata.
La comunicazione dei dati di cui sopra deve essere presentata dal gestore della struttura ricettiva per via telematica utilizzando il portale PagoSemplice messo a disposizione da Trentino Riscossioni SpA e raggiungile al sito

https://www.pagosemplice.trentinoriscossionispa.it

 

[uva]

Aggiungo soltanto alla spiegazione esaustiva di @Clematide che nel caso di

contratti turistici parziali “brevi” (di durata non superiore a 30 giorni), dovrai segnalare telematicamente gli alloggiati “brevi” all’autorità di P.S. (servizio “Alloggiatiweb”).

per ottenere le credenziali di accesso al portale AlloggiatiWeb ci si deve rivolgere alla Questura della zona dove si trova l'immobile.

Nella sezione "contatti" del sito si trovano le indicazioni:
Servizio Alloggiati - Polizia di Stato

 

[Clematide]

L'imposta provinciale di soggiorno è dovuta alla Provincia Autonoma di Trento ed è incassata dai gestori delle strutture ricettive che sono responsabili del pagamento dell’imposta con diritto di rivalsa sui soggetti passivi.
Il gestore è tenuto a comunicare a Trentino Riscossioni S.p.A:
• il numero dei pernottamenti per i quali l'imposta è dovuta;
• il numero dei pernottamenti esclusi;
• il numero dei pernottamenti esenti;
• l’imposta incassata.
La comunicazione dei dati di cui sopra deve essere presentata dal gestore della struttura ricettiva per via telematica utilizzando il portale PagoSemplice messo a disposizione da Trentino Riscossioni SpA e raggiungile al sito

https://www.pagosemplice.trentinoriscossionispa.it

Hai ragione: l’imposta provinciale di soggiorno nella Provincia autonoma di Trento non è dovuta ai Comuni, che possono istituirla o meno, ma alla Provincia stessa, tuttavia essa non è dovuta solo dai gestori delle strutture ricettive (“CAV”, B & B” ecc.), ma anche dai locatori privati che offrono gli “Alloggi per uso turistico”, art.37-bis, LP 7/2002 (vedi art.15, co.2, lett.b) della LP 8/2020).

 

[Manuel.baldan]

@uva, @Clematide e @Nemesis siete straordinari! Grazie pr tutti i chiarimenti che mi avete dato! Spero di trovare il modo di ricambiare dando risposte utili nel forum

 

[Manuel.baldan]

@uva , @Clematide e @Nemesis come da vostro consiglio ho scritto al responsabile alloggi turistici della provincia di tn che mi ha risposto un po' rimangiandosi le cose. Dapprima dicendo che:

''lei non può affittare le camere separate a utenti diversi, in quanto la sua è una locazione di alloggio turistico e non è un'attività di affittacamere. (attività imprenditoriale)
Per locazione di parte di alloggio (fra il resto nemmeno prevista dalla legge 7/2002) si intende la possibilità di dare in locazione, nella casa in cui vive, di una camera senza offrire, come per i B&B, la colazione.
Questa soluzione, fra il resto, non è accettata da tutti i comuni.
La Sua è senza ombra di dubbio la locazione di alloggio turistico previsto all'art. 37 bis della l.p. 7/2002''

Ho risposto alla mail mandando in allegato questa circolare (che allego anche qui) dove viene esplicitato che e' possibile affittare porzioni di appartamenti. Dunque mi hanno risposto in maniera diversa dicendomi:

''come scritto prima, Lei può dare in locazione parte di un alloggio (non è previsto nella normativa, ma viene comunque consentito). Non è consentito quello che vuole fare Lei, dare in locazione a diversi utenti le camere separate dell'alloggio facendo, di fatto, attività di affittacamere. art. 31 della l.p. 7/2002).
Ripeto, la locazione di parte di alloggio viene consentita se gestita come un B&B, ovvero qualora Lei vive in quella casa e pertanto offre la camera o le camere che non utilizza dando solamente il servizio di alloggio. Se è così lo può fare.''

Dunque da quello che capisco:

• non e' possibile dare il locazione un appartamento unico a piu' di un locatario se io non vivo nello stesso appartamento (fattispecie del B&B)
• Dovrei farlo mettendo su un'impresa di affitta camere (con partita IVA, etc..) visto che non e' possibile svolgere questo come persona fisica
• Fare un affitta camere per affitti stagionali (3, 6 o 12 mesi) sembra qualcosa di non previsto

Vedete qualche possibile soluzione per uscirne fuori?

Grazie ancora!