Affitto stanze a studenti, numero massimo di stanze senza dover aprire partita IVA

[belt]

Intendo dire, il contratto libero e' sempre 4+4 non posso fare contratti liberi di 1 anno per esempio, a meno che non utilizzo un contratto concordato o transitorio ma il canone e' imposto dalle leggi! L'unico contratto libero dove e' possibile decidere liberamente il canone e la durata e' il contratto turistico ma utilizzando questo contratto poi si e' soggetti ai regolamenti delle regioni e si diventa davvero un affittacamere con obbligo di partita IVA, giusto?

 

[uva]

L'unico contratto libero dove e' possibile decidere liberamente il canone e la durata e' il contratto turistico

Non ho esperienza e non sono informata sulle locazioni turistiche.
Però ritengo che NON NECESSARIAMENTE il contratto turistico configuri l'attività di affittacamere.

Leggi questo:
Affitti brevi per le vacanze, ecco le regole da rispettare / Due modelli di contratto

e in particolare l'ultima parte dell'articolo linkato, che dice:
"Il conduttore è, inoltre, reso edotto che l'appartamento è sprovvisto di biancheria da bagno e da letto e che deve provvedere direttamente al riassetto quotidiano dell'abitazione (ciò, ad evitare che si ricada nella fattispecie dell'attività di affittacamere)."

 

[Bluechewanna]

Scegli tu il regime fiscale: ordinario oppure cedolare secca.

La scelta del regime fiscale è unica su tutte le stanze, ossia non possono esserci tassazioni differenti sullo stesso periodo. se cedolarizzi il contratto per la stanza A, sei vincolato all'esercizio dell'opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione della stanza B. Ad esempio se il contratto della stanza A parte dal 1° ottobre 2017 e termina il 30 settembre 2020 con un conduttore, e, per lo steso periodo, la stanza B della stessa abitazione viene affittata ad un altro conduttore, l'esercizio dell'opzione per la cedolare per la locazione della stanza A ti vincola all'esercizio dell'opzione anche per la stanza B.

Qui a Torino, ad esempio, gli studenti gradiscono contratti concordati per studenti universitari. Perché il canone, calcolato secondo i parametri dell'Accordo territoriale, è vantaggioso per loro.
Se io qui a Torino proponessi ad uno studente universitario un contratto "libero" 4 + 4 ad un canone superiore a quello "concordato", lo studente mi risponderebbe no e troverebbe un'altra soluzione abitativa consona alle sue esigenze e disponibilità economiche.

Concordo. Difficile che uno studente diriga su un 4+4 parziale. Tuttavia Torino è proprio la città del mistero, anche per la locazione di camere. Quei gran geni che fanno gli accodi locali hanno proprio le teste fatte in modo diverso. Ciascuno col DNA che si merita e una manciata di byte di memoria. La taratura naturale rimane, comunque, per cui non possiamo fare altro che cauterizzarci e tirare innanzi.

Ennesima indubitabile verità: da una indagine statistica condotta velocemente da me stessa insieme con l'università di Cambridge su un campione strettamente personale di due città risulta che le adorabili intese locali vanno maneggiate con estrema attenzione. Più delle spine del branzino.

A Milano la locazione di camere nei tre tipi contrattuali regolamentati è espressamente prevista dall'accordo (punto 7) in modo molto lumbard e attento alle palanche. Le parti possono stipulare contratti individuali "aventi ad oggetto singole camere all'interno dell'unità abitativa". L'unica cosa a cui devono attenersi è il metodo di calcolo sia sul canone che sugli oneri accessori: 100 mq. esclusivi + percentuale dei mq. comuni pari alla proporzione tra la superficie totale delle camere e della superficie della camera locata.

A Torino, tutta un'altra musica., cara mia. La "locazione parziale di appartamento" a studenti o a persone che hanno particolari esigenze transitorie è moltooo particolare. A Turin non si transige. Da vero piemontesi iper previdenti, un diluvio di comandamenti che travolgono come il crollo di una diga e ti lasciano immobile ed espressivo come il marmo di Carrara.

Tu lo sai, vero, che per prima cosa il locatore deve convivere con gli studenti ("locare porzioni del proprio alloggio")? Un precetto (capitolo IV dell'accordo) che oserei dire demenziale: come vestire un nano da cestista:. Oè, non è mica un B&B, balenghi! Penso che mi rivolgerò alla sindaca Chiara Appendino, ai rotocalchi...

Inoltre non è consentita la stipulazione di singoli contratti individuali, ma "potrà essere stipulato un unico e solo contratto". Diavolo. Mi ripropongo di contattare Marchionne, la Corte di giustizia dell'Aja... Pure il metodo di calcolo è diverso da quello di Milano, e, secondo me, risale allo Statuto albertino : 100 mq. esclusivi + percentuali dei mq. comuni non pari alla proporzione tra la superficie totale delle camere e della superficie della camera locata, ma rapportata al numero dei coabitanti, escludendo, però, ogni aumento per i mq. se l'appartamento è arredato.

Una volta appurata la convivenza locatore/conduttori (al riguardo vedi testo sintetico e operativo dell'accordo aggiornato a luglio 2017), giù una giaculatoria di prescrizioni. Il contratto può essere stipulato anche con un solo inquilino oppure è prevista un aumento del 10% per ogni coabitante in più (esclusi i minori). Il rinnovo è permesso soltanto nella "locazione parziale studenti" della durata - Udite! Udite! - da 3 a 12 mesi. Incredibile. Ah, dimenticavo. Il Comune di Torino, nella sua magnanimità, considera tale locazione parziale con l'aliquota IMU agevolata, in quanto abitata anche dal locatore.

Non è finita: spese ripetibili e delle utenze quantificate forfetariamente (alla faccia dell'allegato G! ) e contratto che, per essere valido, deve superare il vaglio delle associazioni.

Un quarto del contenuto dell'accordo torinese è dedicato espressamente alla locazione parziale di un appartamento. C'è perfino la tabella di adeguatezza degli spazi e il patto interno di non belligeranza . Neanche Hegel dissertava così tanto su un camera in affitto...

 

[belt]

@Bluechewanna ti vedo molto preparata sull'argomento, volendo decidere io il canone di affitto per ciascuna stanza l'unico contratto che mi permette di fare cio' è il contratto libero 4+4 corretto? anche in presenza di studenti utilizzerei il 4+4.

Ora andando piu' nel tecnico dovendo il genitore dello studente farmi da garante visto che lo studente non ha reddito proprio, a tuo parere conviene intestare il contratto al padre e allo studente oppure intestarlo solo allo studente e dal padre mi faccio rilasciare su una scrittura privata una dichiarazione in cui si costituisce garante nei confronti del figlio?

 

[Bluechewanna]

@Bluechewanna ti vedo molto preparata sull'argomento, volendo decidere io il canone di affitto per ciascuna stanza l'unico contratto che mi permette di fare cio' è il contratto libero 4+4 corretto? anche in presenza di studenti utilizzerei il 4+4.

Ora andando piu' nel tecnico dovendo il genitore dello studente farmi da garante visto che lo studente non ha reddito proprio, a tuo parere conviene intestare il contratto al padre e allo studente oppure intestarlo solo allo studente e dal padre mi faccio rilasciare su una scrittura privata una dichiarazione in cui si costituisce garante nei confronti del figlio?

Il contratto che ti permette di affittare a canone libero le stanze, caro il mio @belt, non è solo il classico 4+4. Un modo diverso di affittare un appartamento o parte di esso a canone liberissimo e farlo rendere moooolto di più di un qudriennale ordinario è l'affitto turistico breve o brevissimo escluso dalla 431, utilizzando o meno piattaforme online tipo Airbnb o Wimdu. Se non riesci più a pagare le rate del mutuo o a guardare la faccia di Padoan senza urlare per lo spavento, e vuoi fare in fretta il grano (e non inteso come cereale), prendi la fetta migliore della torta: metti in affittouna stanza della tua seconda casa per chi vuole viaggiare per lavoro o per diporto. Milano è una città viva che attrae turisti e uomini d'affari di passaggio, ha musei, fiere, mostre eventi tutto l'anno. E' perfetta per un turistico breve.

Le stanze vanno in media da 30 a 60 euro al giorno. ciò vuol dire che se affitti una stanza ben arredata per 6 giorni a 50 euro al giorno, tiri su 300 euro lordi, su cui dovrai pagarci le tasse. Se poi ci metti un po' di impegno e riesci ad affittare tre stanze contemporaneamente per 6 giorni, fai 900 euro a settimana! Vogliamo fare 1/3 di sfitto? Facciamolo, Ciccio, ma su tre stanze occupate per 20 giorni la tua casa ti rende comunque 3 mila euro al mese sicuri. Perchè sicuri? Perchè con Airbnb non esiste il rischio morosità: il pagamento avviene 24 ore dopo il check-in. Stipuli il tuo contratto scritto ad esclusivo uso turistico con l'ospite in caso di furbate da parte sua, e che sotto i 30 giorni all'anno con la stessa persona non va neppure registrato, la cauzione è trattenuta dal portale e dici addio per sempre a garanzie, fideiussioni, c@zzi & m@zzi.

Se invece la soluzione turistica non si adatta a te, non ti ci vedo molto a sfinirti a spiegare il quadrilatero della moda a due carioca che parlano solo portoghese e non hai tempo o voglia di tare dietro a tutta 'sta fauna zampettante e cicaleccia di ebbri gitanti in rotazione continua semi chic & semi freak, francesini tres joli, inglesi più inglesi di una partita di cricket, spagnolite vamp-iresche, giappocinesi con l'ombrellino, valchirie stilose in forme botticelliane, indiani giacca-cravatta-turbante bianco purissimo che pare sempre di stare in mondovisione, persi nel gergo mischiato e cencioso di questa bellagente che ti costringe a fare contratti forever and ever, a controllare le stanze all'arrivo, a ifare il controllo alla partenza, a pulire qua e a strofinare là con il secchio e lo straccio poco prima dell'arrivo di nuovi giramondo, proprio tu, uomo-sofà, che non muovi un dito in casa, cosa ti devo dire, ragazzo mio?

Forse è il caso che lasci perdere. Meglio che nell'espletamento delle tue sane esigenze locative di maschio adulto rimani ancorato a quell'avanzo fossile del celebratissimo affitto tradizionale lungo, meno fruttifero: se niente riesce a convincerti della perniciosità dell'impresa, esci dalla scatola delle tue paure e misurati con: pellegrinaggi ripetuti e registrazioni al Santuario di Nostra Signora delle Tasse (Agenzia delle Entrate), ti fai il tuo bel contrattino scritto per benino come piace a te, prendi un 4+4 standard, al quale sei tanto affezionato, e sostituisci "unità immobiliare" con "stanza", tipo la stanza dovrà essere destinata a civile abitazione del conduttore, il conduttore non potrà sublocare la stanza, rischio locativo non azzerato anche se al contrattoc'è appiccicato un garante dis-solvibile al primo raggio di sole (può dissolversi, sfiorire, fallire in qualsiasi momento), il solito loop di cessioni su cessioni, con in più tutte le beghe di gestire una locazione condivisa tra studenti-serpenti, infelicità minime, ma piene, e imbufalite riunioni domestiche riguardo le misure da adottare circa l'uso dello stendino da parte della fidanzata ormai stanziale di un co-abitante che pare di guardare una puntata di Dalla vostra parte di Rete4, e sbattimenti vari che ti dico che poi tu mi riempi di domande petulanti...