Maurizio62

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Buongiorno un consiglio. Abito a Pavia e sarei intenzionato ad avviare un B e B ( affitto breve) in un monolocale in una zona ben frequentata .Sono dubbioso se fare questo o optare per affitto tradizionale. Un consiglio? grazie a Tutti .
Maurizio
 
avviare un B e B ( affitto breve)
Il b&b implica generalmente che il proprietario risieda nell'immobile.
Non è il tuo caso, dato che parli di
un monolocale

Gestire gli affitti brevi non è semplice.
Occorre innanzitutto richiedere il CIN al Ministero del Turismo ed uniformarsi alle disposizioni della legge regionale vigente in quel luogo. Altre incombenze riguardano le comunicazioni degli ospiti al portale AlloggiatiWeb, quelle eventualmente richieste dalla Regione, la gestione dell'imposta di soggiorno.

Gli affitti "tradizionali" sono meno complicati ma spesso meno remunerativi.

La scelta dipende molto dalle caratteristiche della tua città: se è a vocazione turistica oppure vi è richiesta da parte di studenti universitari (contratti agevolati a canone concordato) o di persone/famiglie che cercano locazioni di lunga durata (contratti 4 anni + 4 a canone libero).

Dipende anche dalla tua capacità/tempo/voglia di occuparti personalmente degli affitti brevi.
Perché se il proprietario affida la gestione dell'immobile ad un'agenzia specializzata, il suo reddito al netto di tutti i costi diminuisce non di poco.
 
La mia città è prevalentemente per studenti ..per quanto riguarda tempo e voglia ce n'e parecchia in quanto di pulizie e amministrazione etc me ne occupo io con mia moglie...non so ..io proverei..
 
prevalentemente per studenti .
Allora inizia a studiare l'Accordo Territoriale vigente a Pavia:


e calcola il canone concordato in base ai parametri di quell'Accordo.

Poi confrontalo con un canone "libero" di mercato, considerando che il contratto concordato comporta delle agevolazioni fiscali (riduzioni della tassazione del reddito e dell'IMU).

Leggi anche lo schema del contratto concordato per studenti (Allegato C al D.M. 16/01/2017) a cui è obbligatorio uniformarsi.

Puoi chiedere consiglio ad un Sindacato proprietari firmatario dell'Accordo, che dovrà asseverare il contratto concordato.

Il Caf/commercialista ti può aiutare nella scelta del regime (ordinario o cedolare secca) in base alla tua situazione fiscale complessiva.
Qui un'app per valutare la convenienza della cedolare:
 

Allegati

Dipende anche dalla tua capacità/tempo/voglia di occuparti personalmente degli affitti brevi.
Perché se il proprietario affida la gestione dell'immobile ad un'agenzia specializzata, il suo reddito al netto di tutti i costi diminuisce non di poco.
Questo è il punto. Da esperienza personale, se te ne occupi tu stesso il reddito è soddisfacente, se lo dai in gestione ad un intermediario le spese sono eccessive e rendono il reddito insoddisfacente. Senza contare che anche i portali (come AirBnB) tramite i quali pubblicizzi l'immobile fanno pagare cara la loro intermediazione.
Inoltre tieni presente che la gestione di un B&B è un "lavoro": check-in, check-out a tutte le ore e in giorni feriali e festivi, incombenze amministrative, lavaggio e cambio biancheria, kit di benvenuto, internet wi-fi free, pulizie a ogni cambio, magari anche colazione, ... è come avere un albergo perché le esigenze dei clienti ormai sono le stesse.
Un consiglio ? Pavia è una città piena di studenti. Affitta a studenti l'immobile arredato, gestisci tu i contratti e la burocrazia, fai pagare un affitto adeguato e un forfait (senza dichiararlo come tale) per gli oneri accessori e le bollette, chiedendo così un importo mensile "all inclusive". Vedrai che ti rende bene.
 
optare per affitto tradizionale
Mai! Almeno finchè il rapporto locatore/conduttore non verrà riportato alle giuste e corrette proporzioni, col rispetto PUNTUALE, da parte di magistratura e politica, delle leggi in vigore. Invece del B&B, di gestione non semplice, opta per affitto a studenti, con qualche minima attenzione contrattuale.
 
vedro cosa fare
Per la redazione del contratto di locazione, se non sei esperto in materia, consigliati con un Sindacato proprietari o avvocato immobiliarista.

Affittando a studenti è possibile ottenere un reddito maggiore stabilendo un canone di mercato, superiore a quello concordato di cui al post #5.
Però è necessario stipulare un contratto libero 4 + 4 e accordarsi sulla ripartizione degli oneri accessori (spese condominiali) tra locatore e conduttori.
Stabilire importi forfettari espone il locatore al rischio di tassazione da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Accordi "a parte" (non previsti nel contratto, quindi illegali) sono facilmente contestabili dai conduttori che inizialmente potrebbero accettare, per poi rivolgersi ad un Sindacato inquilini.
E' opportuno che le utenze energia elettrica-gas-acqua siano intestate ai conduttori.

L'Ape (attestato di prestazione energetica) in corso di validità è necessario indipendentemente dalla tipologia contrattuale che verrà scelta. Quindi se non ce l'hai, o se è scaduto, rivolgiti ad un tecnico certificatore abilitato.
 

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