Acquistare c3 come prima casa. Si può?

[Jan80]

Qui ti avevo fato l'elenco delle voci da verificare per quantificare la spesa finale: per me passi tranquillamente i 30mila euro, ma ti serve un tecnico per poter andare avanti!

Per me è proprio questo che non comprendi: sei già davanti a un abuso grande come.... un laboratorio artigianale!

Da quello che ho capito, rileggendo pure il tutto perché mi ero già perso all'inizio della seconda pagina, ti è piaciuto un loft realizzato un paio di anni fa all'interno di un'ex laboratorio artigianale, lo vorresti acquistare ma hai scoperto che il basso costo era dovuto anche al fatto che è tutt'ora accatastato in categora C/3 e indicato come edificio a destinazione artigianale.... è così?

Quindi cosa ci sarà scritto sulla proposta? Che ti impegni ad acquistare un C/3?



Non può vendere come C/3: ho ripristina lo stato legittimo (il laboratorio artigianale) e te lo vende come C/3 (che a te comunque non interessa!) o sana tutto come loft e te lo vende come civile abitazione.

Hai provato a fare due conti su quale sarà la spesa finale, se tutto andasse bene? Se ho ben capito dovresti pagare: quanto richiesto per il C/3 + parcella dell'architetto per la SCIA (in sanatoria?) scelto dall'attuale proprietario + contributo di costruzione (che sarà bello altino suppongo) + possibili monetizzazioni di servizi non reperibili + nuovo accatastamento + altre pobbibili pratiche (strutture, paesaggio, ....) + avvocato + geometra scelto da te + .....

Hai iniziato la discussione con la preoccupazione di un possibile sopralluogo, ma questo, se tutto è effettivamente fattibile/sanabile, non dovrebbe assolutamente preoccuparti: l'architetto che si occuperà della sanatoria farà un rilievo dell'immobile e al momento della richiesta di agibilità sarà già tutto a posto!

Sempre ammesso che io abbia capito come stanno le cose, quello di cui avrei paura io è la non ammissibilità di un cambio d'uso in residenziale (che è la parte fondamentale di tutta la questione), e quindi il mancato tuo acquisto del loft. Questa è la prima cosa da far verificare al tuo geometra!



Il tecnico può verificare per i fatti suoi se questo cambio d'uso sia ammesso, consultando gli strumenti urbanistici. Sarebbe comunque opportuno poter vedere i precedenti edilizi per poter appurare se effettivamente l'immobile sia tuttora a destinazione artigianale.

Per ora mi fermo qui, fammi sapere se quello che ho scritto / ipotizzato è corretto. Correggimi pure che non me la prendo!

 

[karmacoma]

Qui ti avevo fato l'elenco delle voci da verificare per quantificare la spesa finale: per me passi tranquillamente i 30mila euro, ma ti serve un tecnico per poter andare avanti!

Il tecnico mi ha prospettato questi:

1. Istruttoria pratica all’Ufficio Edilizia del Comune diritti segreteria per deposito SCIA € 250,00 - diritti segreteria per deposito Legge 10 € 100,00 - diritti segreteria per deposito abitabilità € 100,00;
2. Oneri di urbanizzazione primaria , secondaria per cambio di destinazione d’uso € 4.000,00/4.500,00;
3. Pagamento parcheggi pertinenziali (aggiunta oneri edilizi) € 700,00/1.000,00;
4. Oneri catastali di aggiornamento € 300,00 (si devono rifare anche le planimetrie del resede a comune per delimitare gli spazi esterni);
5. Oltre a questo si devono aggiungere le spese tecniche di progettazione, direzione lavori e progettazione degli impianti.

 

[Daniele 78]

Non so se per questo tipo di ristrutturazione fosse necessario produrre delle carte. Comunque ho richiesto che mi venga fornito lo storico.
E so cercando un bravo geometra che abbia esperienza in cambi di destinazione nella mia città

E' proprio vero quello che dice @Jan80 inoltre stai facendo una confusione bestiale su ABUSO EDILIZIO "COSTRUITO" ossia per te il fatto che ci sia SOLO un soppalco e sia stato sostituito SOLO il pavimento non è sufficiente a ritenerlo GRAVE, mentre con una situazione del genere non puoi far molto.

Poi posso sapere come tu fai a sapere che è stato sostituito solo il pavimento, il cappotto termico ed il soppalco?
In base a cosa puoi dirlo se non hai dei documenti in mano che attestano la situazione precedente?
E' questo che non riesco a farti capire.

 

[Daniele 78]

Il tecnico mi ha prospettato questi:

1. Istruttoria pratica all’Ufficio Edilizia del Comune diritti segreteria per deposito SCIA € 250,00 - diritti segreteria per deposito Legge 10 € 100,00 - diritti segreteria per deposito abitabilità € 100,00;
2. Oneri di urbanizzazione primaria , secondaria per cambio di destinazione d’uso € 4.000,00/4.500,00;
3. Pagamento parcheggi pertinenziali (aggiunta oneri edilizi) € 700,00/1.000,00;
4. Oneri catastali di aggiornamento € 300,00 (si devono rifare anche le planimetrie del resede a comune per delimitare gli spazi esterni);
5. Oltre a questo si devono aggiungere le spese tecniche di progettazione, direzione lavori e progettazione degli impianti.

6) Oltre all'esecuzione dei lavori che stai omettendo.
Nessuno progetta un lavoro in realtà già fatto solo per darti delle carte in mano che risulterebbero pure non veritiere...se non fai quei lavori progettati.

 

[karmacoma]

E' proprio vero quello che dice @Jan80 inoltre stai facendo una confusione bestiale su ABUSO EDILIZIO "COSTRUITO" ossia per te il fatto che ci sia SOLO un soppalco e sia stato sostituito SOLO il pavimento non è sufficiente a ritenerlo GRAVE, mentre con una situazione del genere non puoi far molto.

Poi posso sapere come tu fai a sapere che è stato sostituito solo il pavimento, il cappotto termico ed il soppalco?
In base a cosa puoi dirlo se non hai dei documenti in mano che attestano la situazione precedente?
E' questo che non riesco a farti capire.

Ci sta che faccia confusione. Di lavoro faccio tutt'altro. Quindi scusate se confondo i termini e se non mi esprimo correttamente.

Mi stai dicendo in pratica che se è stato sostituito il pavimento e non è stato dichiarato si tratta di un abuso?
Quindi basterebbe anche solo che non fosse dichiarata la sostituzione del pavimento per rendere nullo il contratto d'acquisto. In pratica ho capito bene o mi sto confondendo?

Credo di aver capito dopo tre settimane, il motivo per il quale non ci capiamo: confondi l'intervento abusivo con l'interento insanabile, almeno questo traspare dagli ultimi interventi.

Molto probabile. In realtà non conosco la differenza

 

[karmacoma]

Mi sto perdendo. Non capisco più quale sia il punto di questi abusi/lavori non fatti ecc...

 

[Daniele 78]

Ci sta che faccia confusione. Di lavoro faccio tutt'altro. Quindi scusate se confondo i termini e se non mi esprimo correttamente.

Mi stai dicendo in pratica che se è stato sostituito il pavimento e non è stato dichiarato si tratta di un abuso?
Quindi basterebbe anche solo che non fosse dichiarata la sostituzione del pavimento per rendere nullo il contratto d'acquisto. In pratica ho capito bene o mi sto confondendo?
Molto probabile. In realtà non conosco la differenza

Ti sto dicendo che se tu fai dei lavori in un vecchio laboratorio (rifai il pavimento), rifai gli impianti perchè difficile che una casa abbia gli stessi impianti di un piccolo laboratorio ma molto più complessi...(sia elettrico che idraulico).
Per cambiare gli impianti hanno tirato su tutto il sottofondo.

Poi mi parli anche di cappotto termico, manca solo che hanno tirato su due muri per delle stanze (ci sta quando passi da un laboratorio ad una casa) ed hai rifatto un alloggio nuovo.
Si per tutte queste cose che fai senza presentare un progetto fai un abuso edilizio (ed anche grosso) altrimenti non pagheresti quegli oneri. 5.000€ per una ristrutturazione interna.

 

[Jan80]

Ci sta che faccia confusione. Di lavoro faccio tutt'altro. Quindi scusate se confondo i termini e se non mi esprimo correttamente.

Questo lo avevo capito e nessuno te ne fa una colpa; però dovrebbe essere il tuo tecnico a spiegarti la differenza! Detto questo continuo a ripeterti che tutto l'immobile è abusivo, perché da laboratorio + rivendita commerciale frontale è stato ABUSIVAMENTE convertito in studio + abitazione dell'attuale proprietario.

 

[Jan80]

Fai un abuso eilizio quando esegui lavori o cambi di destinazione d'uso senza prima aver presentato la relativa pratica in Comune. Puoi presentare la pratica dopo aver fatto i lavori SANANDO la tua situazione e aggiungendo l'oblazione (leggasi multa) solo avendo la doppia conformità, che significa che l'intervento era consentito sia al tempo in cui è stato fatto, sia alla data in cui presenti il titolo edilizio in sanatoria (l'attualità). Se l'intervento non ha la doppia conformità non può essere sanato (in generale, in realtà ci sono alcuni casi particolari che non ti sto qui a spiegare) e quindi deve essere rimosso. Questo è un intervento INSANABILE.

Detto ciò, quando dici che il soppalco è un abuso solo per un'abitazione è evidente che in realtà si tratti di un intervento comunque abusivo, sanabile se la destinazione d'uso è artigianale, insanabile se residenziale.

 

[Jan80]

Concludo solo che a Rimini siamo attorno i 6mila euro di monetizzazione per ogni singolo posto auto non realizzato..... in confronto a Firenze li regalano!!!!