Acquistare c3 come prima casa. Si può?

[karmacoma]

Grazie Daniele per essere di nuovo qua.

ma non c'era anche una finestra nel bagno non sanabile oltre al soppalco da demolire

Si, ottima memoria. Non volevo complicare le cose. Quando rimuoverò il soppalco chiuderò anche la finestra.
Oltretutto, il mio tecnico dice che i RAI sono ok a differenza di quanto preventivato precedentemente.

La Banca da un mutuo quando hai una pratica edilizia in mano più che un parere preventivo,

Intendi una SCIA? (perdonami potrei fare confusione).
In quel caso l'opzione B sarebbe presentare la scia subito dopo aver ottenuto l'immissione in possesso

loro ti danno un mutuo ma come garanzia dello stesso sicuramente pretenderanno (giustamente anche) che la stessa (immagino proprio quell'immobile) sia commerciabile, quindi esente da vizi.

Esatto. Infatti il mutuo lo richiederei dopo aver già fatto il preliminare e quindi dopo aver già rimosso l'abuso.
Questo primo step in Banca sarebbe per sapere se effettivamente riuscirei ad avere il mutuo come prima casa o meno.

loro ti danno un mutuo ma come garanzia dello stesso sicuramente pretenderanno (giustamente anche) che la stessa (immagino proprio quell'immobile) sia commerciabile, quindi esente da vizi.
Avere dei vizi non sanabili non è sicuramente un buon biglietto da visita come garanzia di un mutuo.

Io credo che a brutti casi, in questa fase preliminare il mio tecnico non avrebbe problemi a presentare i documenti già esenti da vizi. Dato che comunque sarebbero rimossi nel giro di poco tempo.

Io andrei in Banca con almeno a posto un permesso, ed a termine dei lavori impegnandomi subito a presentare la Segnalazione certificata di Agibilità in modo da garantire la legittimità dell'intervento.

A quale permesso ti riferisci? Io il cambio di destinazione non potrò chiederlo fino a quando non sarò proprietario

Avendo costruito abitazioni per la vendita, ogni volta che il compratore chiedeva il mutuo per l'acquisto la Banca in questione mi chiedeva PRIMA dello stesso tutti i documenti, ed ovviamente l'Agibilità alla fine.

A questo punto devo capire di quali documenti avrei bisogno. Però mi parrebbe che sia tutto fattibile. Che ne dici?

 

[Daniele 78]

Io credo che a brutti casi, in questa fase preliminare il mio tecnico non avrebbe problemi a presentare i documenti già esenti da vizi. Dato che comunque sarebbero rimossi nel giro di poco tempo.

Il tuo tecnico non so quanto rischierebbe a presentare una cosa esente da vizi quando ne ha, presenterebbe un falso assumendosene le responsabilità!

 

[Daniele 78]

A questo punto devo capire di quali documenti avrei bisogno. Però mi parrebbe che sia tutto fattibile. Che ne dici?

Io parlo sempre della SCIA, devi capire che la Banca ti sta dando un mutuo (un prestito) per un immobile non a posto (con dei vizi).
Il mutuo prevede sempre una garanzia che è o monetaria oppure è l’immobile stesso; se le cose non andassero bene (impossibilità di saldare il mutuo) la Banca si prende l’immobile in garanzia.
Siccome prendersi come garanzia un immobile con dei vizi è solo un problema per la Banca ecco che potrebbero dirti “in garanzia ci dai altro, non quell’immobile”.
In caso di escussione con il cerino in mano ci rimarrebbe la Banca.

Una volta andava bene tutto, la Banca vendeva all’asta anche l’immobile abusivo , oggi però non è più così!

 

[karmacoma]

Io parlo sempre della SCIA, devi capire che la Banca ti sta dando un mutuo (un prestito) per un immobile non a posto (con dei vizi).

Ah no Dianiele, ok, mi spiego meglio:

Io in banca ora ci andrei adesso per farmi dare conferma che potrò ottenere un muto come prima casa (una sorta di previsione, di consulenza preventiva).
Il mutuo poi lo prenderei dopo aver già fatto il preliminare d'acquisto e quindi già dopo aver rimosso tutti gli abusi. Quindi di fatto il mutuo mi verrebbe dato per un immobile esente da vizi e con una SCIA già presentata

 

[Daniele 78]

Quindi di fatto il mutuo mi verrebbe dato per un immobile esente da vizi e con una SCIA già presentata

Rimane solo il problema che con un preliminare di vendita, la SCIA (per poterla presentare prima) per forza la deve presentare il vecchio proprietario dandoti la delega a te come acquirente, presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità (lo fa il tuo tecnico) a nome del vecchio proprietario.
Allora si che poi potrete andare al rogito notarile per l'acquisto.
Ovviamente la Banca dovrà ricevere prima il tutto per poter valutare.

 

[Daniele 78]

Se il vecchio proprietario non volesse proprio darti i suoi dati per compilare la SCIA, dovresti accordarti con lo stesso circa la riduzione di prezzo ulteriore per abbattimento dei SUOI abusi edilizi (finestra e soppalco), avere sempre un parere del comune e provare a sentire la Banca spiegando che sarai tu a tue spese a demolire gli abusi.
Nella speranza di un sì potrai fare il compromesso da notaio, e solo al momento dell'acquisto potrai presentare TU la SCIA e fare ciò che serve per l'Agibilità dell'immobile.
Non ci sono altre alternative, questa è quella più intricata secondo me.

 

[karmacoma]

Buongiorno Daniele

provare a sentire la Banca spiegando che sarai tu a tue spese a demolire gli abusi.

Si questo passaggio l'ho già fatto

solo al momento dell'acquisto potrai presentare TU la SCIA e fare ciò che serve per l'Agibilità

A quanto avevo capito, la SCIA potrei presentarla anche al momento dell' "immissione in possesso". Non è corretto?

avere sempre un parere del comune

Qui si apre una parentesi molto importante: quella del PARERE PREVENTIVO. Ti stai riferendo a quello?
In questi giorni abbiamo scoperto che per ottenere un parere preventivo i tempi sono lunghi. Il mio tecnico dice che non ne abbiamo bisogno dato che ha fatto già lui le verifiche che farebbero ed è più che ottimista. Io per scrupolo vorrei invece farmelo fare. Ora il punto è che il comune ha stimato più di due mesi e quidni sto rivalutando un pò se farlo fare o meno.
Oltretutto, non essendo impugnabile legalmente...

 

[Daniele 78]

A quanto avevo capito, la SCIA potrei presentarla anche al momento dell' "immissione in possesso". Non è corretto?

L'immissione del possesso lo hai al momento dell'atto notarile, prima non hai il possesso.

 

[Daniele 78]

Il mio tecnico dice che non ne abbiamo bisogno dato che ha fatto già lui le verifiche che farebbero ed è più che ottimista. Io per scrupolo vorrei invece farmelo fare.

Alla Banca non basterà le verifiche del tecnico ma vorrà avere un pezzo di carta rilasciato dal Comune. Sai verba volant scripta manent.

Ora il punto è che il comune ha stimato più di due mesi e quidni sto rivalutando un pò se farlo fare o meno.

Allora o fai fare la SCIA al vecchio proprietario (vi mettete d'accordo sul pagamento della pratica anche se starebbe a lui visto che è lui che ha commesso l'abuso) la fai chiudere con l'Agibilità alla fine e solo dopo fate gli atti o la fai tu dopo l'atto (concordando eventuali abbassamenti del prezzo).
Come ti dicevo non hai molte alternative se non vuoi aspettare 2 mesi (per la SCIA è un mese).
Poi vedi tu, io ti ho detto tutto.

 

[karmacoma]

L'immissione del possesso lo hai al momento dell'atto notarile, prima non hai il possesso.

A quanto mi spiegava il tecnico, in realtà io questa immissione l'avrei dopo il preliminare d'acquisto (se mi viene accordata ovviamente). La farei proprio per andare allatto notarile senza abusi

Alla Banca non basterà le verifiche del tecnico ma vorrà avere un pezzo di carta rilasciato dal Comune. Sai verba volant scripta manent.

Il tecnico firmerebbe i documenti ovviamente. Posso giusto chiedere alla Banca a questo punto se gli va bene o meno

Allora o fai fare la SCIA al vecchio proprietario (vi mettete d'accordo sul pagamento della pratica anche se starebbe a lui visto che è lui che ha commesso l'abuso) la fai chiudere con l'Agibilità alla fine e solo dopo fate gli atti o la fai tu dopo l'atto (concordando eventuali abbassamenti del prezzo).
Come ti dicevo non hai molte alternative se non vuoi aspettare 2 mesi (per la SCIA è un mese).
Poi vedi tu, io ti ho detto tutto.

Purtroppo quella via del far consegnare la SCIA al proprietario non è percorribile.

Pensi che oltre per la Banca, il parere preventivo mi darebbe effettivamente delle sicurezze maggiori?

Marco grazie mille. Il tuo aiuto è veramente gradito