Fusione 2 unità immobliari acquistate prima e dopo matrimonio

[nytro1981]

Salve, mi presento, mi chiamo Luca, 39 anni e sposato da 10 anni, come da titolo avrei un quesito da porvi, simile ad altri già trattati qua ma con una piccola ma fastidiosa differenza. Illustro la situazione. Prima di sposarci, io e mia moglie abbiamo acquistato la nostra prima casa, cointestata al 50%, ovviamente non in comunione dei beni in quanto ancora non sposati. Una volta sposati abbiamo deciso per il regime in comunione dei beni. Ad ottobre, abbiamo deciso di acquistare l'appartamento adiacente al nostro per unirli ed ampliare il nostro attuale, in quanto diventati 4 iniziavamo a stare stretti nel nostro. Tutto ok, pratiche avviate, lavori iniziati e terminati, oggi il tecnico ingegnere che ci segue le pratiche dei lavori e per l'unione al catasto ci avvisa che potrebbe esserci un problemino, in quanto i 2 appartamenti risultano in categorie differenti, in quanto il primo acquistato al 50% di proprietà non in comunione, il secondo invece sempre al 50% ma in comunione, questo porta al catasto ad avere 2 "codici" differenti, ed impossibile attualmente da unire. Iniziamo a preoccuparci seriamente in quanto è vero che abbiamo 1 anno di tempo, ma se saltasse questa cosa ci scombussolerebbe diverse cose. Vi si è mai presentata una situazione del genere?! Grazie a tutti per le future risposte, a presto!

 

[Franci63]

Dato che la proprietà degli immobili è evidentemente la stessa, anche se sono stati acquistati in presenza di regimi patrimoniali differenti, non mi pare che ci possano essere impedimenti.
Infatti dici che l'ingegnere vi avvisa "che potrebbe esserci un problemino".
Quindi il problema è reale, o potenziale ?
In ogni caso mi pare solo una difficoltà burocratica, non difficile da risolvere, magari con una interlocuzione di persona con qualche impiegato del Catasto disponibile .

 

[BeppeX88]

Vabbè un problemino, fosse un problemone ci sarebbe da preoccuparsi

 

[nytro1981]

Salve, intanto grazie per la velocità della risposta, dico problemino per sperare che non diventi problemone, ma attualmente la pratica è ferma, in quanto le particelle non possono essere equiparate e quindi non fuse.. Non so quanto possa realmente servire una chiacchierata di persona (che poi di questi tempi sarà impossibile dato che al catasto stanno lavorando tutti in smart), dato che a sistema proprio non gli fa andare avanti la pratica, ho paura che dovrò passare nuovamente per notai per fare variazioni di qualche tipo, mi spaventa l'eventuale costo di queste variazioni notarili..

 

[Nemesis]

abbiamo deciso di acquistare l'appartamento adiacente al nostro per unirli

Non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.

 

[basty]

Mi pare di capire che Nemesis conferma che i due acquisti giuridicamente portano anche se non sembra a “titolarità diverse”: ma ciò è superabile con la procedura della Unione di fatto ai fini catastali, di cui si e spesso parlato qui sul forum. Certo risolve solo problemi fiscali, ma credo siano l’obiettivo del postante.
Se serve domani posso fornire indicazioni di procedura. ( che si attua anche quando le titolarità sono radicalmente diverse)

 

[nytro1981]

Grazie, più informazioni e documentazioni riesco ad avere e più provo a capirci qualcosa, perché attualmente non ci sto capendo molto... Non comprendo perché stiamo parlando di titolarità diverse, sempre io e mia moglie siamo e sempre al 50% a testa di possesso, l'unica cosa che cambia tra i due atti di acquisto è appunto che in uno è menzionato in comunione dei beni mentre sull'altro no. Idem non comprendo perché si parla di autonomia funzionale e reddituale, autonomia funzionale ormai (se intendo bene il significato di autonomia funzionale) nel secondo appartamento, non ne esiste più, in quanto gli impianti sono collegati al primo appartamento, quindi anche le utente solo rimaste soltanto quelle del primo, abbiamo già terminato i lavori e tecnicamente quindi abbiamo un solo appartamento. Ho compreso che la fusione fiscale è possibile, quindi lato banca per far rientrare il mutuo come prima casa, ICI, IMU ecc non dovrebbero esserci problemi, ma catastalmente risulterebbero ancora quindi 2 subalterni e quindi 2 unità distinte, un domani che l'appartamento volessimo rivenderlo, oppure lasciarlo ai figli, sarà sicuramente un altro problema da affrontare?

 

[marcanto]

Il regime in comunione o divisione di beni non dovrebbe essere l'eventuale elemento ostativo.

Indichi che i due alloggi inizialmente erano in diverse categorie catastali, queste quali erano ??

 

[Franci63]

pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità,

Ma a te pare che ci sia una distinta titolarità , per il solo fatto che un acquisto è in comunione, e l'altro in comunione coniugale ?

 

[basty]

Non comprendo perché stiamo parlando di titolarità diverse, sempre io e mia moglie siamo e sempre al 50% a testa di possesso,

Spero di risponderti correttamente: vado a memoria e spero di non confondere situazioni diverse. qualcuno mi correggerà eventualmente. Anch'io la pensavo come te, ma ricordo di aer letto qui qualcosa che chiariva le differenze: roba da raffinati lugulei azzeccagarbugli.

Con la comunione dei beni entrambi i coniugi sono comproprietari del bene in toto, come se ci fosse un unico soggetto che ha due nomi.

Con la separazione dei beni ci sono invece due titolari, ciascuno con la propria quota.

p.s.: Eccoti un articolo che spiega in modo più tecnico le differenze:

Differenze tra comunione legale dei coniugi e comunione ordinaria

Cassazione 28.12.2018 n. 33546 La comunione legale tra coniugi, a differenza della comunione ordinaria, costituisce una comunione senza quote

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