Villino a7 probabile villa a8 oppure civile abitazione?

[Matteo1900]

Cari colleghi e amici.
leggendo nel forum ho notato grande spirito battagliero da parte vostra e questo mi ha spinto a iscrivermi.
Sono un professionista di Roma e volevo porre questo quesito:

Una mia cliente vorrebbe acquistare un palazzetto e un terreno seminativo di 6100 mq, chiaramente il palazzetto è proprio all interno del terreno quindi è una intera Proprieta.

Il palazzetto è accatastato con 2 unità immobiliari in a7, una soffitta molto grande e dei grandi locali cantine. Questa ultima parte tutto in c2

Il terreno è un seminativo di 6100 mq regolarmente accatastasto al terreni.

Per precisione le planimetrie e le visura al fabbricati degli a7 non sono graffati al terreno e nemmeno presentammo graficamente delle corti.

Ora la mia cliente giustamente mi chiede:
"Se acquisto l immobile con agevolazione prima casa entro 18 mesi devo fondere le due unità per creare un unica abitazione e diventerebbe un a7 di 18 vani, potrebbe il catasto d ufficio portarmelo in a8 con la perdita dell agevolazione prima casa e quindi mi arrivano tutte le tasse non pagate in sede di atto?"

Io dopo un po' di tentennamento l ho rassicurata in quanto nella zona sono tutte a7 le abitazioni, anche se 18 vani più accessori con terreno di 6100 mq potrebbe essere soggetto a discussione da parte dell Agenzia delle Entrate. È anche vero che l immobile nella sua totalità è un vero e proprio palazzetto di 3 piani stile condominio....quindi come fa a diventare a8?

Nel dubbio però mi sono inventato questa mossa che volevo proporre:
- visto che la struttura è in un palazzetto (stile condominio) non graffato propongo il classamento in a2 come civile abitazione
- Il terreno di 6100 mq seminativo lo faccio intestare al padre che gli dà solo la servitù di passaggio per arrivare al palazzetto
Così il terreno è di un soggetto, il palazzetto non ha giardino tranne la servitù di passaggio e oltre a usufruire della agevolazione prima casa la rendita complessiva è anche più bassa.

Tutto questo lo faccio fare prima dell acquisto ai proprietari attuali.

Si può fare?

È un problema se i confini tra terreno e abitazione non saranno mai materializzati?

Grazie

Saluti

 

[Adriano Giacomelli]

Direi che l'ipotesi da te tracciata è valida. Tu devi fare in modo che l'accatastamento dell'unità A/7 non venga modificata. Quindi la tua cliente si trovi un marito, parente in genere che acquisti le varie parti senza doverle fondere tra loro. Qui non si tratta di discutere se ha titolo per diventare A/8 o meno, si tratta di non dare armi all'agenzia delle Entrate di correggere d'ufficio, la scheda catastale. Naturalmente se doveste fare opere edili in futuro con modifiche da richiedere l'aggiornamento della scheda catastale, il problema si ripresenterà.

 

[Matteo1900]

Devo fare aggiornamento per fusione entro 18 mesi

 

[Adriano Giacomelli]

Primo obiettivo è acquistare con le agevolazioni prima casa, possibili con A/7 ma non con A/8!
Già ottenuto questo step hai fatto risparmiare un sacco di soldi.
Poi per il mantenimento dello stato in A/7 la fusione diventa passaggio a rischio.
Ora o acquista una unità sola delle due con agevolazione I° casa, o trova un coniuge, figlio che acquisti la II unità A/7 con agevolazione o la seconda unità la deve acquistare senza agevolazione. Oltretutto avere la proprietà divisa gli permetterà, un domani, di mettere in locazione una delle due, o di esitarla a terzi.

In alternativa la tua idea che ora ho messo a fuoco meglio, sarebbe la strada migliore, ma......non è la forma di condominio che ti potrebbe salvare da un burocrate che analizza la sola scheda catastale. Di certo, la normativa vigente non fa più riferimento ai vani o alle superfici, ma all'insieme del fabbricato ella sua completezza. Ecco che mantenere due entità separate potrebbe aiutarti, o ancora meglio se tu declassassi in tre/quattro unità A/2. Ovviamente servono più contestatari, o le agevolazioni I° casa si perdono.

 

[Matteo1900]

Grazie Adriano,
ieri su Sister mi sono messo a vedere tutte le categorie limitrofe delle unità immobiliari e ho notato a sorpresa che ci sono parecchi a7 con 13-14-15-17 vani e nessun a8.....
Chiaramente hanno tutti un terreno molto grande (2000/3000 metri).

Cioè dal momento che faccio la fusione in a7 per 14 vani è chiaro che faccio opposizione all accertamento catastale richiamando le unità limitrofe. Sarei l unico a8 ahahahah

Che ne pensi?

 

[raffaelemaria]

non è che per risparmiare creando una u.i. di 18 vani ti trovi una casa di lusso!!!!

 

[Matteo1900]

Che vorresti dire???
Concordi sul fatto che ho 2 UIU a7 di 7 vani cadauna.
Le fondo e diventano 14 vani, immobile senza rifiniture di pregio, lì intorno sono tutti a7 da 9-10-13-17 vani.....
L accertamento per cambio categoria non dovrebbe partire, in commissione vinco a mani basse.

 

[griz]

se esiste un'unità in A/7 e un'altra in C/2, perchè fonderle? una può essere pertinenza, non vi sarebbero modifiche nella consistenza. Il terreno, se è un altro mappale, è a parte, rimane un terreno e non è necessario chiarire come lo si attraversi, se è edificabile vi sarà un problema di tasse comunali
Mi sfugge la logica dietro le operazioni che stai pensando di fare

 

[raffaelemaria]

Che vorresti dire???
Concordi sul fatto che ho 2 UIU a7 di 7 vani cadauna.
Le fondo e diventano 14 vani, immobile senza rifiniture di pregio, lì intorno sono tutti a7 da 9-10-13-17 vani.....
L accertamento per cambio categoria non dovrebbe partire, in commissione vinco a mani basse.

La casa di lusso non è solo funzione delle finiture di pregio...vedi in internet

 

[essezeta67]

La casa di lusso non è solo funzione delle finiture di pregio...vedi in internet

Infatti!!! Basta che la casa superi i 240 mq, anche se vecchia, e te la ritrovi già di lusso...
con 18 vani forse supera i 240 mq... allego alcune sentenze a titolo esemplificativo..