Venerdì e Lunedì nero per le borse, come investire nel mattone?

[Marco Costa]

salve,
trovo personalmente che entrambe "Gcaval" e "salvo Cervino" abbiate in parte ragione
il problema e' che non si puo' dare giudizi sul settore generalizzando

Si hanno aspettative diversissime (diametralmente opposte ovvero in casi si incrementa il valore nello stesso momento in cui in altri diminuisce) se si scende nel particolare di una citta' ...anzi meglio di un quartiere ... poi nel dettaglio della condizione del singolo Condominio o dell'esposizione /piano/domotica del singolo alloggio (parlando ad es. di appartamenti )

oppure variabili... quali ogni singola citta'/quartiere puo' offrire ... facilita' di viabilita'/parcheggio ... zona servita da mezzi pubblici, con verde pubblico ... zona dotata di telecomunicazioni a fibra ottica .... oppure teleriscaldamento (parlando di attivita' produttive/commerciali/uffici)

che dire poi delle variazioni sul territorio circostante quali aperture/chiusure di centri commerciali, di vie di comunicazione, desertificazione industriale con mancanza di progetti pubblici di riqualificazione con cambio di destinazione d'uso ? ?

la capacita' del singolo investitore e' di non vedere tutto rosa (racchiusi in "bolle" immobiliari), ma di valutare razionalmente le potenzialita' dei vari immobili e di stimarne il giusto valore in base a tutte le variabili positive e negative a cui qualsiasi immobile e' soggetto

una nota positiva della crisi e' che epura un mercato falsato da facili guadagni promessi a chichessia basta siano semplici detentori di disponibilita' di liquidi, perche' secondo me la crisi attuale puo' essere la rovina di sprovveduti sognatori , mentre puo' essere l'eldorado di oculati visionari (visionari nel senso che sanno visionare e valutrare il reale valore intrinseco di un bene immobile)

saluti Marco

 

[gcaval]

ho evidenziato due cose importanti che non bisogna mai perdere di vista: 1° Produrre reddito significa fabbricare ma non e non solo nel senso del mattone, 2° le speculazioni hanno portato il mondo alla crisi attuale che è diversa e + variegata di quella del 1929. Detto ciò la prima cosa da fare è mettere i propri risparmi al sicura da qualsiasi svalutazione. ...

Posso essere abbastanza d'accordo, ma non capisco in cosa ciò si discosti da quanto da me precedentemente detto. Io ho specificato su ciò per cui dissentivo, ossia che "il mattone conserva nel tempo il valore rivalutato al riparo da qualsiasi inflazione", e credo di aver portato anche diverse motivazioni (reali) a ciò. Su tutto il resto le opinioni sono tutte libere e vere, fino a prova contraria. Ovviamente rispetto i punti di vista altrui, come il tuo, ma se non lo condivido, ne motivo le scelte.

Per quanto riguarda le BANCHE USURAIE finiamola con la manfrina della sofferenza, loro hanno investito e continuano su derivati ed altre porcherie inventate che servono solo a creare plusvalenze immotivate veicolando il risparmio della gente verso lidi che non fanno crescere il lavoro e bloccano l'economia. Esprimete il vostro pensiero ma per favore non ci raccontiamo barzellette.

Immagino che no sia rivolto a me, questo tuo invito a non raccontare barzellette, perché mai nella mia vita ho preso le difese delle banche. Io ho solo riportato un dato di fatto (sofferenza dei mutui). Che piaccia o meno, questo aspetto influisce sulle concessioni di nuovi mutui, sulla stabilità in generale del sistema bancario, e quindi, direttamente, sul settore immobiliare.
Se poi una banca fallisce o meno, non mi importa affatto. Non è mio compito capire cosa deve fare il sistema bancario per uscire sano e salvo dalla crisi, spero solo non lo faccia, come al solito, ai danni dei risparmiatori. Discorsi sulla speculazione, io non ne ho fatti. Quindi, a cosa ti riferisci?

 

[onesense]

Giusto per rispondere ad Agrifoglio, e senza voler entrare nel merito delle opinioni espresse da Salvo Cervino e Gcaval, secondo me l'investimento immobiliare migliore che si possa fare, nella fase storica che stiamo vivendo, è l'acquisto di monovani / bivani nel centro storico.
A seconda del capitale che si ha a disposizione, si opterà per il centro storico di Londra piuttosto che per quello di Caniccattì.

 

[zanclag]

Giusto per rispondere ad Agrifoglio, e senza voler entrare nel merito delle opinioni espresse da Salvo Cervino e Gcaval, secondo me l'investimento immobiliare migliore che si possa fare, nella fase storica che stiamo vivendo, è l'acquisto di monovani / bivani nel centro storico.
A seconda del capitale che si ha a disposizione, si opterà per il centro storico di Londra piuttosto che per quello di Caniccattì.

Soprattutto se sono affittati con contratti temporanei per brevi periodi a non residenti!!!!!

 

[salvo cervino]

Assolutamente falso. Questo è ciò che si è pensato (in realtà molti, come te, lo pensano tuttora) per decenni in cui il mattone ha ottenuto sempre aumenti di prezzo, a parte alcuni ritracciamenti fisiologici. Molti, credo come te, nel sostenere le cose che tu dici, ritengono evidentemente che anche questo sia un normale ritracciamento del mercato. Staremo a vedere. Per il moemnt otutti i dati dicono il contrario, ed il trend è ancora peggiore dello status quo.
Negli USA, più di 11 milioni di americani sono a rischio insolvenza. In città come Detroit, la popolazione è più che dimezzata. Addirittura in alcuni stati vengono venduti immobili al prezzo simbolico di un euro. Cosa dici a quei proprietari, che il mattone conserva nel tempo il valore rivalutato al riparo da qualsiasi inflazione?

E' QUESTO QUELLO CHE NON CONDIVIDO e ti ho spiegato perchè e cercherò di essere più chiaro. Il mercato americano è diverso dal nostro, le banche americane hanno dato con i mutui più soldi del valore reale dell'immobile. Cioè mentre in Europa il max fin si basa dal 70 all' 80% del valore effettivo su un 100% di costruzione eseguita validata da perizia (ineccepibile) ed in regola sia urbanisticam. che amministrat., negli States i mutuati hanno avuto il 120% e anche il 150% in + del valore dell'immobile mutuato, destinando la plusvalenza dei mutui ai consumi, il mercato interno per po ha girato ma sono aumentati i debiti delle famiglie. Il discorso sarebbe andato avanti all'infinito se la crisi e le varie perdite del lavoro non avessero messo in sofferenza la restituzione affossando le banche. Il nostro sistema è diverso sia nella forma che nella sostanza. A tutto ciò si aggiunge quello che è uscito fuori con le speculazioni finanziarie.

 

[raflomb]

Il mattone è stato ed è un punto di riferimento della ricchezza di un paese, non il solo ma un punto importante. E'

Condivido, l'importante è a quanto, e dove compri.

 

[salvo cervino]

Se la tua obiezione è che l'Italia è diversa dagli USA, ti anticipo solo dicendo che:
- il numero di mutui in sofferenza in Italia è ben superiore alle stime ufficiali fornite dall'ABI
- il numero di compravendite è sceso del 40% rispetto al 2007. Personalmente ritengo che questa sia una stima ottimistica, la realtà dei fatti dice che è ben peggiore. Se sei pratico di un po' di finanza immobiliare, fai presto a capire che il ciclo economico prosegue con un ribasso dei prezzi, che per altro è già iniziato, ma che a breve sarà consistente, in tutto lo stivale.

La verità l'ABI non l'ha mai detta ricordati che ABI significa Associazione Bancaria Italiana, dimmi un solo valido motivo per cui dovrebbero essere onesti e sinceri i cravattari nei confronti degli usurati.
Ti chiedo solo di fare mente locale: un alloggio che nel 2000 costava 100 milioni nel 2003 è balzato a 100mila €.. un alloggio che nel 2005 si vendeva a 150mila €. è mai successo che è stato rivenduto 1 €. in meno nel 2007 - 2008 ecc. oggi un alloggio del 2007 o 2008 acquistato (non a prezzo affare ) ma diciamo a un prezzo onesto oggi 2011 sarà mai rivenduto a 1€. in meno? NO. Magari si vende più lentamente di prima, magari bisogna avere l'occhio lungo per l'ubicazione e per la tipologia adattando strategia a seconda di dove ci troviamo; te ne do atto ma che le costruzioni se fatte bene e carate al costo giusto e ubicate al posto giusto ti preservano da svalutazioni e ti danno una plusvalenza di ritorno non inferiore mai al 5% è un DATO INCONFUTABILE. Se poi tu, o chi per te, credi che il 20% in rischio sia più remunerativo di 5% certo, compra ancora bond argentini e vai con Dio. Ogn 'uno ha le sue opinioni e guai volerle cambiare però contestarle si è legittimo e poi crea confronto nuove idee e perchè no nuove opinione si possono originare.
Ho capito mi fermo qui ho rotto abbastanza!
un saluto e un grazie per aver letto queste mie righe.
Salvo

Aggiunto dopo 1 :

Esatto raflomb:daccordo: e aggiungerei lo scenario che ipotizzi nell'utilizzo a breve termine.

 

[gcaval]

Se poi tu, o chi per te, credi che il 20% in rischio sia più remunerativo di 5% certo, compra ancora bond argentini e vai con Dio.

Questa è una cosa che continui a dire tu, ma ti sfido a trovare una sola parola a riguardo tra i miei post. Quindi su questo argomento chiudo.

oggi un alloggio del 2007 o 2008 acquistato (non a prezzo affare ) ma diciamo a un prezzo onesto oggi 2011 sarà mai rivenduto a 1€. in meno? NO.

Quindi secondo te un immobile, in generale, oggi ha lo stesso prezzo del 2007-2008. Ho capito bene?
Non so in quale mondo vivi... Per quale motivo pensi si siano bloccate le vendite? Hai chiesto a qualche agente immobiliare come vanno gli affari? Hai chiesto se delle poche compravendite si chiude al prezzo di richiesta, o a quale sconto? Ammetto di non conoscere la situazione particolare della Sicilia, ma in tutta Italia il mercato è fermo, vende solo chi svende, con eccezione di pochi immobili di pregio, il cui prezzo comunque non è più quello del 2007-2008. I prezzi sono scesi anche a Venezia, Roma, Milano Firenze. Parlo ovviamente del prezzo al rogito, non quello che si può vedere sui giornalini (richiesta).


Caro Salvo, non voglio dilungarmi oltre in questa mini polemica, per alcuni costruttiva, per altri noiosa. Io la penso in maniera esattamente opposta alla tua e di qualche altro. Io con gli investimenti immobiliari ci lavoro, e non direi mai a nessuno che un 5% è garantito! Non esiste niente di garantito quando si investe, regola aurea.
Ci sono certamente eccezioni e buone occasioni (io lavoro su queste), ma da qui a dire che chi oggi (o ancora peggio chi nel 2007-2008) investe nel mattone ha comunque il 5% garantito... c'è il mare.

Ci risentiremo sull'argomento fra qualche anno, poi mi dirai se sei sempre convinto di quello che dici.

 

[salvo cervino]

Ci sentiamo fra qualche anno:daccordo:

 

[Agrifoglio]

La certezza non l'ha nessuno in tasca, ma sin d'ora il mattone si è rivalutato, in Italia o Europa, crisi del 2009, lo ha solo scalfito. Poi tutto può succedere, e se il paragone è il mercato azionario e dintorni, quello è un esempio di un settore che di capovolgimenti ne ha avuti spesso e frequenti.
Come dire che in linea di massima, nel mondo che ci è dato di conoscere, sembra, ancora, un settore per risparmiatori che ricercano sicurezza.