Vendita terreno con permuta

[70rob]

Buongiorno,
mio padre è proprietario di un terreno edificabile ed ha ricevuto un'offerta di acquisto da parte di una società edile che prevede come pagamento la cessione di alcune unità immobiliari una volta edificate. La società si è resa disponibile a rilasciare una polizza assicurativa da parte di primaria compagnia.

Fermo restando che i termini dell'offerta sono soddisfacenti, che il valore degli immobili in permuta equivale al valore catastale già rivalutato del terreno rimane aperta la problematica dell'IVA sugli immobili in permuta.

Vorrei infatti sapere se l'IVA sarà dovuta al momento dell'atto notarile di compravendita o se invece al momento della consegna effettiva degli immobili. Persone interpellate mi dicono che l'IVA si paga subito anche se poi gli immobili saranno consegnati dopo mesi (o anni): questo rappresenta un grande ostacolo alla definizione della transazione perché non c'è la disponibilità per far fronte a tale impegno.

Se fosse vero ciò che mi hanno riferito, c'è qualcuno che può suggerirmi una soluzione alternativa?

Grazie

 

[Adriano Giacomelli]

Scusa se intervengo, non so aiutarti con l'IVA, ma mi ha incuriosito la tua frase, "il valore degli immobili equivalgono al valore del terreno rivalutato"??? Non vorrei che qualche lestofante ti avesse consigliato che il parametro di scambio è questo! Se vendi un terreno dove si realizzeranno 100 appartamenti, avrai diritto a essere pagato con il 25% circa, immagino, o con un numero di unità che valgano quanto vale nella zona un terreno edificabile. Se il terreno vale 500.000,oo € tu venga pagato con un numero di unità che sul mercato a 2300 €/mq facciano o,5 milioni di €. Perdona la grandezza di misura, ma era solo per fare esempi. Per quanto riguarda l'IVA, da incompetente, direi che il terreno ti viene pagato con 1-2-3 o quelli che sono, appartamenti, chiavi in mano e oneri per intestarteli, a carico dell'Impresa.

 

[70rob]

Quello che dici è corretto, lo scambio proposto è anche superiore al 25% degli immobili che saranno realizzati sul terreno (per pura coincidenza il valore di mercato di questi immobili stimabile oggi è all'incirca pari al valore catastale del terreno), quindi per me è un'offerta vantaggiosa, a parte il problema IVA.
A questo punto, se nessuno mi sa indicare altre vie, potrei provare, come suggerisci tu, ad accettare la proposta subordinatamente all'accollo da parte dell'impresa di ogni onere, anche di natura fiscale.

 

[raffaelemaria]

Compensa il valore dell'IVA con una parte degli immobili che ti spettano.

 

[alberto bianchi]

Legge IVA. Art 6
Articolo 6
Effettuazione delle operazioni

1. Le cessioni di beni si considerano effettuate nel momento della stipulazione se riguardano beni immobili e nel momento della consegna o spedizione se riguardano beni mobili. Tuttavia le cessioni i cui effetti traslativi o costitutivi si producono posteriormente, tranne quelle indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 2, si considerano effettuate nel momento in cui si producono tali effetti e comunque, se riguardano beni mobili, dopo il decorso di un anno dalla consegna o spedizione.
2. In deroga al precedente comma l'operazione si considera effettuata:
a) per le cessioni di beni per atto della pubblica autorità e per le cessioni periodiche o continuative di beni in esecuzione di contratti di somministrazione, all'atto del pagamento del corrispettivo;
b) per i passaggi dal committente al commissionario, di cui al n. 3) dell'art. 2, all'atto della vendita dei beni da parte del commissionario;
c) per la destinazione al consumo personale o familiare dell'imprenditore e ad altre finalità estranee all'esercizio dell'impresa, di cui al n. 5) dell'art. 2, all'atto del prelievo dei beni;
d) per le cessioni di beni inerenti a contratti estimatori, all'atto della rivendita a terzi ovvero, per i beni non restituiti, alla scadenza del termine convenuto tra le parti e comunque dopo il decorso di un anno dalla consegna o spedizione;
d-bis) per le assegnazioni in proprietà di case di abitazione fatte ai soci da cooperative edilizie a proprietà divisa, alla data del rogito notarile;
d-ter) abrogata
3. Le prestazioni di servizi si considerano effettuate all'atto del pagamento del corrispettivo. Quelle indicate nell'articolo 3, terzo comma, primo periodo, si considerano effettuate al momento in cui sono rese, ovvero, se di carattere periodico o continuativo, nel mese successivo a quello in cui sono rese.
4. Se anteriormente al verificarsi degli eventi indicati nei precedenti commi o indipendentemente da essi sia emessa fattura, o sia pagato in tutto o in parte il corrispettivo, l'operazione si considera effettuata, limitatamente all'importo fatturato o pagato, alla data della fattura o a quella del pagamento, ad eccezione del caso previsto alla lettera d-bis) del secondo comma.
5. L'imposta relativa alle cessioni di beni ed alle prestazioni di servizi diviene esigibile nel momento in cui le operazioni si considerano effettuate secondo le disposizioni dei commi precedenti e l'imposta è versata con le modalità e nei termini stabiliti nel titolo secondo. Tuttavia per le cessioni dei prodotti farmaceutici indicati nel numero 114) della terza parte dell'allegata tabella A effettuate dai farmacisti, per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi ai soci, associati o partecipanti, di cui al quarto comma dell'articolo 4, nonché per quelle fatte allo Stato, agli organi dello Stato ancorché dotati di personalità giuridica, agli enti pubblici territoriali e ai consorzi tra essi costituiti ai sensi dell'articolo 25 della legge 8 giugno 1990, n. 142, alle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, agli istituti universitari, alle unità sanitarie locali, agli enti ospedalieri, agli enti pubblici di ricovero e cura aventi prevalente carattere scientifico, agli enti pubblici di assistenza e beneficenza e a quelli di previdenza, l'imposta diviene esigibile all'atto del pagamento dei relativi corrispettivi, salva la facoltà di applicare le disposizioni del primo periodo. Per le cessioni di beni di cui all'articolo 21, quarto comma, quarto periodo, l'imposta diviene esigibile nel mese successivo a quello della loro effettuazione.

 

[alberto bianchi]

A Proposito di IVA

La permuta non è altro che la somma di due operazioni di vendita ( per il singolo operatore: vendita + acquisto).

Domanda: il dubbio riguarda l'IVA sul terreno o sul futuro immobile ?

TERRENO. se il venditore non è nè imprenditore agricolo nè commerciale, l'operazione non prevede l'applicazione dell'IVA in quanto non esiste nemmeno la fattura.
Se il venditore è un imprenditore, l'IVA si verserà entro il mese successivo all'emissione della fattura ( che presumibilmente verrà emessa lo stesso giorno del rogito).
Chiaramente al venditore l'operazione appare finanziariamente "iniqua" in quanto potrebbe non avere i fondi per versare l'IVA all'Erario, dovendo ricevere in cambio un bene futuro e ancora da costruire.
Potrebbe farsi dare un acconto dall'acquirente pari all'ammontare dell'IVA da versare.
Il residuo del valore con la citata fidejussione ( io escluderei la fidjussione assicurativa e pretenderei quella bancaria a prima escussione). Ma difficilmente l'impresario "cederà" in quanto quella bancaria gli va ad intaccare il castelletto.
FABBRICATO DA COSTRUIRE: preferisco affrontare i seguito l'argomento relativo all'IVA.

 

[alberto bianchi]

Aggiungo che il venditore del terreno edificabile dovrà,anche il pagamento di una sostanziosa Imposta sulla plusvalenze.
Se trattasi di imprenditore che vende e nell'anno 2008 ha affrancato i terreni mediante il pagamento di un'imposta sostituva del 4 %, non dovrà più pagare l'imposta sulle plusvalenze.

 

[70rob]

Grazie di tutti i consigli
il problema riguarda il pagamento dell'IVA sui fabbricati di futura realizzazione, che dovrei pagare anticipatamente, problema che, se ho ben capito , non è "eludibile".
Per la plusvalenza, invece, questa non ci sarà perché il terreno è già stato rivalutato

 

[alberto bianchi]

Grazie di tutti i consigli
il problema riguarda il pagamento dell'IVA sui fabbricati di futura realizzazione, che dovrei pagare anticipatamente, problema che, se ho ben capito , non è "eludibile".
Per la plusvalenza, invece, questa non ci sarà perché il terreno è già stato rivalutato

Se tuo padre ha provveduto, a suo tempo, alla rivalutazione dei beni ne deduco che svolgeva un''attività imprenditoriale. Se fosse ancora titolare di partita IVA potrebbe compensare l'IVA a debito sulla cessione del terreno edificabile con quella a credito derivante dall'acquisto dei fabbricati. Non conosco l'importo della differenza a debito ma penso che si possa regolare con l'impresario. Trattandosi di vendita di fabbricati ancora realizzare la fattura da emettere riguarda un acconto del 100 % del prezzo di vendita, che verrà riassorbita con fatture parziali a SAL ( o a consegna di ogni singolo fabbricato ultimato) che non comporteranno alcun effetto finanziario, ma solo contabile.

 

[Annamaria Sportello]

Anche io sono di Roma ed ho approfondito la questione che ti riguarda da tecnico, avendo assistito una cliente sullo stesso argomento. E' una questione troppo complessa per trattarla su un forum; se ritieni possiamo cercare un contatto diretto.
In sintesi, per non dover pagare l'IVA al rogito, devi frazionare il terreno lasciandoti intestata la particella dove l'impresa realizzerà i tuoi villini e poi trattare la costruzione dei villini stessi come un affidamento in appalto alla stessa impresa, così l'IVA comparirà solo successivamente a stati d'avanzamento lavori con le relative fatture.