Vendita quota ereditaria al coerede, come determinare il prezzo della quota

[Pascla]

Buongiorno a tutti, ho ereditato un immobile al 50% con mio fratello e non potendo usufruire del bene (unico appartamento, quindi indivisibile) vorrei vendere a mio fratello la mia quota, così che lui possa godere del bene intero (lui abita vicino e gli farebbe comodo). Volevo chiedere come si stabilisce il prezzo di vendita della mia quota. Ho fatto fare una stima da una agenzia immobiliare (l'appartamento è stato valutato € 800.000 a corpo a valore commerciale nello stato in cui si trova), dovrei quindi calcolare la mia quota come € 400.000 e richiedere questo prezzo a mio fratello? Oppure è necessaria una perizia immobiliare ufficiale (tipo CRIF)? Se si, chi la redige? Grazie delle risposte.

 

[Franci63]

Ho fatto fare una stima da una agenzia immobiliare (l'appartamento è stato valutato € 800.000 a corpo a valore commerciale nello stato in cui si trova), dovrei quindi calcolare la mia quota come € 400.000 e richiedere questo prezzo a mio fratello?

Si, se a entrambi sembra ragionevole la valutazione effettuata.
Altrimenti potreste far fare altre valutazioni, facendo una media, o una valutazione più accurata, cioè una perizia scritta e firmata da un valutatore esperto scelto di comune accordo da entrambi, di cui vi dichiarate disponibili ad accettare l’esito (cioè a compravendere proprio a quella cifra).

In generale, tu puoi chiedere quello che vuoi, ma se non va bene a tuo fratello, non comprerà.

 

[Pascla]

OK, perfetto, grazie. Mi sembra chiaro quindi che per evitare lungaggini, discussioni e problemi la cosa migliore sia o incaricare un perito/valutatore esperto per far fare una perizia (che entrambi accettiamo), oppure far fare più valutazioni ad agenzie immobiliari e poi fare una media tra le stesse e derivare il valore della quota.
Inoltre mi sembra di capire che i valori catastali degli immobili non si usino in questo caso in quanto bassi e produrrebbero valori molto inferiori a quelli di mercato (nel nostro caso, usando i valori catastali il valore dell'immobile sarebbe € 270.000 - applicando il coefficiente di rivalutazione come seconda casa).

 

[Franci63]

Inoltre mi sembra di capire che i valori catastali degli immobili non si usino in questo caso

No, infatti; servono solo come base imponibile per le imposte

 

[1giggi1]

Di solito le agenzie all'inizio stimano l'immobile di più per invogliare il venditore ad accettare la loro mediazione.

Dovresti verificare il prezzo degli immobili della zona con le stesse caratteristiche per avere un'idea, poi valutare, alla stima che fai, se tuo fratello è favorevole a pagarla o meno.

Se non c'è accordo la divisione giudiziale è una soluzione, ma si potrebbe verificare che al prezzo stimato e messo in vendita non si presenti nessuno a l'immobile rimane allo stato iniziale.

Sarebbe il caso, forse, di andare incontro al fratello se questi è interessato all'acquisto e che sentire che valutazione fa dello stesso.

Lui ha stimato l'immobile?

In bocca al lupo.

 

[Pascla]

Grazie a tutti per i suggerimenti. Siamo ancora nella fase preliminare della trattativa, io ho provveduto a far fare una prima stima da una agenzia immobiliare reputata, che conosce bene la zona, quindi ha il polso della situazione. Mio fratello immagino farà altrettanto a breve. Il mio approccio è quello poi di confrontare le stime effettuate, gli immobili offerti nella zona, considerare l'Osservatorio Immobiliare della Agenzia delle Entrate (per il prezzo al m2) e quindi stimare l'immobile e proporre un prezzo per la mia quota. Oggi come oggi sono molti gli strumenti per valutare abbastanza precisamente il valore di un immobile.
Ovviamente nessuno vuole intraprendere la via della divisione giudiziale (molto costosa), si dovrà trovare un accordo sulla base delle perizie/valutazioni fatte. Se l'accordo non si trova, valuteremo di mettere in vendita l'immobile e come ultima scelta (molto remota) chiedere al giudice di dividere le proprietà (questo appartamento è solo una di queste).

 

[Franci63]

Di solito le agenzie all'inizio stimano l'immobile di più per invogliare il venditore ad accettare la loro mediazione.

Non sempre.
E no di certo se si dice chiaramente che si tratta di una valutazione che non riguarderà la messa in vendita dell’immobile.

considerare l'Osservatorio Immobiliare della Agenzia delle Entrate (per il prezzo al m2)

Non utile, troppo generico.