Vendita. nuovi proprietari

[User_29045]

Io ho una situazione molto simile alla tua, solo che per ora non ho intenzione di vendere.
Siamo in 8 condomini, e uno di essi ha 10.000 Euro di debito verso il Condominio.
L'amministratore è inerte e "finché la barca va, lasciala andare", ha fatto solo un decreto ingiuntivo nel 2014 e poi in occasione di un'assemblea condominiale dove si doveva decidere la vendita all'asta, ha deciso di non fare niente perché il condomino moroso aveva pagato un paio di rate da 200 euro l'una, che facevano parte di un "piano di rientro". Dopo questa "finta" consistente nel fingere di pagare le rate di rientro, ha continuato ad essere più moroso di prima.
E' chiaro che in uno scenario del genere, se vendessi casa, farei vedere il bilancio consuntivo degli ultimi 2 anni, farei bene attenzione a essere in regola coi pagamenti condominiali, ma non farei il nome di questa persona, e del relativo debito.
Nel mio caso in assemblea fu deciso solo che questa persona avrebbe rispettato un piano di rientro, cosa che è stata puntualmente disattesa, come immaginavo, ma altre novità "verbalizzate" non ce ne stanno.

 

[User_29045]

Io ho dubbi che

Temo che comunque sussista un diritto di rivalsa da parte dell'acquirente: c'è stata qui su propit una discussione su un problema analogo: non ricordo le conclusioni.

Sarebbe importante che tu riuscissi a ritrovare la discussione!
Interessa anche me!
Comunque penso che il diritto di rivalsa si estingua decorsi 365 giorni dalla data della compravendita, senza la ricezione di atti che ne proroghino temporalmente il diritto.

 

[fasa78]

in pratica faccio lo "gnorry", certamente i miei pagamente sempre puntualissimi, quindi l'amministratore non avrà nulla da ridire se farà una carta in merito .

In realtà il debito accumulato non è mai stato comunicato in assemblea per la suddivisione nè tra appartamenti nè in millesimi...quindi potrei tranquillamente vendere a sto punto.

 

[User_29045]

Secondo me, comunque, basty, tu stai facendo confusione con questo caso:

Nuovo proprietario e spese condominiali arretrate

Questo caso descrive il venditore MOROSO che vende l'immobile.
Ma non è il caso in esame: qui, nella fattispecie, I MOROSI SONO ALTRI CONDOMINI, diversi da quello che vende il suo immobile.
Per questo ritengo che il venditore possa e debba garantire solo per se stesso, esibendo al promissario acquirente tutta la documentazione condominiale di carattere generale (non c'è bisogno di consegnare la situazione contabile di ogni condomino, in quanto tra l'altro è una violazione di privacy!!), e stando bene attento a non restare "indietro" coi pagamenti.

 

[User_29045]

in pratica faccio lo "gnorry", certamente i miei pagamente sempre puntualissimi, quindi l'amministratore non avrà nulla da ridire se farà una carta in merito .

In realtà il debito accumulato non è mai stato comunicato in assemblea per la suddivisione nè tra appartamenti nè in millesimi...quindi potrei tranquillamente vendere a sto punto.

Assolutamente sì: se sei certo che IN ASSEMBLEA NON E' STATO MAI DISCUSSO NE' DELIBERATO COME SPARTIRE QUESTO DEBITO DI 100.000 EURO, puoi fare lo gnorri, esibisci documentazione del bilancio consuntivo GENERALE degli ultimi due anni, SENZA I NOMI DEI CONDOMINI, sta' bene attento ad essere in regola coi TUOI pagameni condominiali, e non preoccuparti d'altro.

Nel prezzo di vendita tieni a mente di non fare troppi sconti, perché con qualche avvocato rognoso magari entro 1 anno dalla compravendita riescono ad estorcerti la tua quota.

 

[User_29045]

Leggete anche qui:

Morosità e casa in vendita, perchè si deve informare l'acquirente?

Quanto al fatto che si tratta di somme relative ad un condomino moroso, la Cassazione ha chiarito che non esiste la responsabilità solidale in condominio, ma se esiste un bilancio approvato o comunque una delibera con la quale le somme dovute dai morosi vengono ripartire tra gli altri condomini, per non pagare è necessario impugnare la delibera di fronte al giudice. Limitarsi a non pagare non basta, anche perchè in presenza di un amministratore che non fa il suo dovere c'è la possibilità di rivolgersi al giudice per ottenere la sua rimozione. Se invece si accettano le sue decisioni ci si deve poi assumere la responsabilità di questa scelta. (14 marzo 2012)

 

[User_29045]

Quindi: FONDAMENTALE E' VERIFICARE CHE NON CI SIANO BILANCI APPROVATI CHE SOTTINTENDONO LA SPARTIZIONE DEL DEBITO DI 100.000 EURO TRA I RESTANTI CONDOMINI, e fondamentale è VERIFICARE CHE NON ESISTA UNA DELIBERA dove si decide che i 100.000 Euro vengono "spalmati" sui restanti condomini rimasti, ripartendo OVVIAMENTE su BASE MILLESIMALE (colonna "proprietà generale").

 

[meri56]

Io non sono sicura che il venditore possa stare tranquillo e appioppare il ripianamento dei debiti condominiali all'acquirente. A parte la questione morale non credo che nascondere un debito del quale si è a conoscenza metta al sicuro da eventuali rivalse da parte dell'acquirente. A dirla tutta sa vagamente di truffa.
E poi ho trovato questo:
Casa all'asta, chi paga le spese condominiali arretrate?

Nel prezzo di vendita tieni a mente di non fare troppi sconti, perché con qualche avvocato rognoso magari entro 1 anno dalla compravendita riescono ad estorcerti la tua quota.

Estorcere? Il proprietario venditore sapeva dell'esistenza del debito, ha partecipato alle assemblee, ha approvato i bilanci (o quantomeno non ha impugnato eventuali delibere della maggioranza in tal senso), non ha messo in mora l'amministratore che aveva il dovere di prendere tutti i provvedimenti del caso per il recupero del credito condominale, non ha attivato le procedure per la richiesta di revoca dell'amministratore che non ha compiuto il suo dovere - e sappiamo che ogni singolo condomino può farlo anche in mancanza di delibera assembleare in tal senso - e tu dici che il proprietario acquirente dopo essere stato così "fregato" paga e non tenta di recuperare quanto indebitamente estortogli? (che in questo caso è sì il termine corretto!)
Una causa civile è il minimo che può aspettarsi, direi.

 

[Dimaraz]

In questo condominio risulta che a causa di alcune persone hanno abbandonato l'appartamento hanno lasciato un debito TOTALE da suddividere tra 30 condomini circa di 100.000.

Questa cosa deve essere indicato nel contratto di vendita ?.... Cioè l'acquirente potrebbe rivalersi su di me probabilmente sul debito REGRESSO post rogito, giusto ?

Non devi indicare questo nell'atto di vendita, altrimenti ti chiederanno di pagare la tua quota, SU BASE MILLESIMALE, di questi 100.000 Euro di debito!
TU PUOI GARANTIRE PER TE STESSO, NON PER IL RESTO DEI CONDOMINI!!

Nel vi è motivo di indicare a rogito la contabilità condominiale ne eventuali situazioni di morosità o debiti irrecuperabili.
Ma non per i motivi indicati da @possessore (che stavolta si è sbilanciato malamente).

Legge e Giurisprudenza hanno ben precisato la questione "morosità".

Quale venditore sei e rimani l'unico responsabile per tutti i debiti condominiali determinatisi fino al giorno del rogito.

L'amministratore potrà agire verso il nuovo proprietario (acquirente) solamente per le quote di morosità relativamente alle spese di gestione ordinaria per l'esercizio contabile in corso al momento del rogito e per quello precedente (quindi max 2 anni)... ma il compratore avrà diritto di rivalsa nei tuoi confronti.

Ovviamente la quota di morosità (+ eventuali interessi passivi e spese legali) compete su base millesimale e

Quindi: FONDAMENTALE E' VERIFICARE CHE NON CI SIANO BILANCI APPROVATI CHE SOTTINTENDONO LA SPARTIZIONE DEL DEBITO DI 100.000 EURO TRA I RESTANTI CONDOMINI, e fondamentale è VERIFICARE CHE NON ESISTA UNA DELIBERA dove si decide che i 100.000 Euro vengono "spalmati" sui restanti condomini rimasti

nessuna delibera potrebbe "spalmare sui restanti" le quote di debito in quota diversa da quella millesimale di proprietà salvo sia presa all'unanimità!!!

Parimenti nessuna delibera (nemmeno col favore di tutti) potrà stabilire l'estraneità alla copertura dei debiti insoluti.

 

[User_29045]

Una causa civile è il minimo che può aspettarsi, direi.

Ammettiamo che tu abbia ragione.
Anche se ho qualche riserva, ma questo è solo il mio pensiero.
Allora, qual è la cosa più corretta da fare, se lui vuole vendere?
Provo a dare la risposta: La cosa più corretta da fare è DIRE AL PROMISSARIO ACQUIRENTE che esiste un debito di 100.000 Euro, e che la sua quota SU BASE MILLESIMALE (faccio per fare un ESEMPIO NON VINCOLANTE!) è 3333,33 Euro.
Gli liquida la quota in fase di rogito, e sul rogito si fa rilasciare ampia liberatoria e rinuncia alla rivalsa.
Va bene così?