Vendita casa di madre e figli

[fashion]

Secondo l’opinione tradizionale, il contratto preliminare, riconosciuto ma non definito dall’art.1351 c.c., è un contratto mediante il quale una o più parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto, detto definitivo. (Come menzionato sopra)

mi dispiace ma stai sbagliando.
una volta era come dici tu...... dopo c'e' stata la sentenza di Cassazione Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009.
preliminare del preliminare - nullo.
La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
Ouindi una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare e' nulla.
La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.

se posso darti un ultimo consiglio..... ti suggerisco di avvalerti di un professionista di fiducia, perchè noi ti possiamo dare tutti i consigli del caso, ma se non leggiamo le carte nel dettaglio che andresti a firmare, se non sappiamo nel dettaglio tutto quello che c'è da sapere, magari ti diamo un consiglio, in buona fede, che poi nel tuo caso risulta controproducente!! Lo so che un professionsta va pagato ed uno preferisce fare da sè per risparmiare.... ma molto spesso i soldi che spendi adesso, ti possono far risparmiare problemi, ansie e spese aggiuntive domani.....

io mi sto gia' avvalendo dell'aiuto di un agente immobiliare.
ma preferisco essere informata prima.
cmq grazie.

 

[piola75]

NOOOOOOO non sto parlando di un agente immobiliare!!!!!!! Senza offesa per gli agenteimmobiliari, ma io mi riferivo ad un professionista abilitato a questo tipo di lavoro e quindi ad un geometra, o in alternativa ad un ingenere o architetto, perchè solo queste persone hanno la competenza per verificare se l'immobile è in regola, se ha delle difformità o altri dettagli che impediscono la libera vendita o comunque dei problemi.
Inoltre l'agente immobiliare, come un unico tecnico per entrambi le parti, non potrà mai fare il suo lavoro bene al 100% perchè dovendo tutelare entrambi le parti capisce bene che si troverebbe in un certo senso in un conflitto d'interesse... perchè tutelando una parte "danneggerebbe" l'altra.

 

[Elisabetta48]

L'agente immobiliare ha accesso ai dati del Catasto (ex...). Ti fai stampare una visura catastale da cui tu e soprattutto lui che dovrà stendere il preliminare avrà l'elenco dei proprietari. Tra l'altro nella visura compaiono le relative quote di possesso. Al momento dell'acquisto dovrai fare tanti assegni quanti sono loro in base alle quote. Almeno noi avevamo fatto così.

 

[piola75]

Si ma come saprà bene l'agente immobiliare il catasto non è probatorio e quindi l'intestazione catastale e le relative quote di appartenenza potrebbero non essere reali e poi nel preliminare non va messo solo l'intestazione della proprietà ed i controlli da fare sono altri...prima di mettere una firma su un compromesso.

 

[fashion]

NOOOOOOO non sto parlando di un agente immobiliare!!!!!!! Senza offesa per gli agenteimmobiliari, ma io mi riferivo ad un professionista abilitato a questo tipo di lavoro e quindi ad un geometra, o in alternativa ad un ingenere o architetto, perchè solo queste persone hanno la competenza per verificare se l'immobile è in regola, se ha delle difformità o altri dettagli che impediscono la libera vendita o comunque dei problemi.
Inoltre l'agente immobiliare, come un unico tecnico per entrambi le parti, non potrà mai fare il suo lavoro bene al 100% perchè dovendo tutelare entrambi le parti capisce bene che si troverebbe in un certo senso in un conflitto d'interesse... perchè tutelando una parte "danneggerebbe" l'altra.

ah si, ho gia' incaricato un geometra giovane ma bravo bravo.
ho gia' detto che condizionero' la proposta ai controlli sull'immobile, 25 gg per la scadenza della sospensiva.
certo.

Si ma come saprà bene l'agente immobiliare il catasto non è probatorio e quindi l'intestazione catastale e le relative quote di appartenenza potrebbero non essere reali e poi nel preliminare non va messo solo l'intestazione della proprietà ed i controlli da fare sono altri...prima di mettere una firma su un compromesso.

infatti. vero.
o si fa solo da subito un preliminare meglio da un notaio con relativa trascrizione e siamo a posto ma se si compila una proposta di acquisto bisogna compilarla come se fosse un preliminare perche' all'accettazione del venditore si trasforma in preliminare..
con le dovute clausole sospensive ove ci fosse bisogno.

 

[JERRY48]

mi dispiace ma stai sbagliando.

1. Incarico di vendita
2. Proposta d'acquisto
3. Contratto preliminare (o compromesso)
4. Rogito

E' così?
Scusa, mi ha chiamato a pranzo mia moglie e non ti ho potuto rispondere prima.

 

[fashion]

1. Incarico di vendita
2. Proposta d'acquisto
3. Contratto preliminare (o compromesso)
4. Rogito

E' così?
Scusa, mi ha chiamato a pranzo mia moglie e non ti ho potuto rispondere prima.

no, non e' piu' cosi' dopo la sentenza di Cassazione che ti ho linkato.
tutte le agenzie lo sanno ed infatti hanno adeguato le proposte che usano secondo la direttiva FIAP. federazione italiani agenti immobiliari .
si fa la proposta che se viene accettata dal venditore si trasforma in preliminare.
non c'e' bisogno di fare un altro preliminare.
si tratterebbe di un preliminare del preliminare, quindi fortemente a rischio di nullita'.
La sequenza e' questa:
-proposta che si trasforma in preliminare alla firma del venditore
-scrittura integrativa o ripetitiva ------------(-l'importante e' non chiamarlo preliminare)
- rogito.


per farti capire meglio una proposta deve rimandare ad una scrittura integrativa in data xxxxx e in questo caso e' un contratto valido.
sulla proposta non deve mai e poi mai comparire che si rimanda in data xxx ad un preliminare altrimenti sarebbe nullo.
non si deve scrivere che ci sara' l'integrazione della caparra al preliminare altrimenti sarebbe nullo.
si scrivera' che tutto sara' fatto, pagato in data xxx alla scrittura integrativa.
poi rogito.

ciao

 

[piola75]

cambia il nome e la forma ma non la sostanza....

 

[fashion]

cambia il nome e la forma ma non la sostanza....

cambia cambia, eccome se cambia.
prima di tutto il mediatore ha diritto alla provvigione quando il venditore accetta.
e non al compromesso come era una volta che se qualcuno cambiava idea non prendeva nulla.
nel caso di preliminare del preliminare se si rimanda in proposta al preliminare e le cose non si mettono bene tra le parti, il contratto si porta davanti al giudice e dopo la sentenza di Cassazione sarebbe probabilmente annullato.
ed il mediatore non becca niente.

 

[JERRY48]

1. Incarico di vendita: ad una agenzia da parte di un proprietario, ma se l'agenzia non trova l'acquirente, che provvigioni deve pretendere dal proprietario?
2. Proposta d'acquisto: da parte di un interessato acquirente.
3. Contratto preliminare: si stipula se la proposta viene accettata dal proprietario.
4. L'agente ha diritto alle provvigioni (se non concordato diversamente, rogito).
5. Rogito dal notaio.

Questo è più esauriente? Non ho citato nè la prima, seconda, terza volta "del preliminare del preliminare".