Vendita appartamento con difformita'

[ragiona]

dovendo vendere il mio appartamento, mi trovo nella necessità di gestire qualche piccola modifica – che non riguarda comunque la sicurezza - fatte per un utilizzo di maggior comodità degli ambienti (es: creazione di uno studiolo i da una porzione di garage mediante divisorio in cartongesso, apertura di un passaggio di comodo tra una tavernetta e l’adiacente scannafosso ecc.). Si tratta in sostanza di piccole modifiche che potrebbero interessare di mantenere al futuro acquirente, ma che il tecnico che dovrà certificare la conformità chiede – giustamente – di rimuovere o quanto meno di “mascherare” non essendovi i presupposti per una loro regolarizzazione. La mia domanda è: nella seconda ipotesi – e ovviamente previo accordo con la parte acquirente- avrebbe validità un atto privato tra le parti con la quale la stessa riconosce ed accetta l’esistenza di questa realtà – in modo tale da scongiurare il rischio di eventuali rivendicazioni postume di riduzione del prezzo per difformità? Io sospetto che un tale atto possa essere considerato nullo e comunque in caso di dubbio preferisco rimettere tutto in pristino; tuttavia gradirei ricevere un parere circostanziato al riguardo.
Grazie e saluti a tutti gli ospiti

 

[teofilatto]

è possibile che ci sia qualche scappatoia, ma io ti consiglio assolutamente di mettere tutto in regola: a oggi ci sono pure acquirenti che cercano immobili con difformità, danno la caparra dicendo che è tutto ok, poi il giorno prima dell'atto si "svegliano" e dicono che la vendita così non può essere fatta in quanto abusiva. Chiedono il doppio della caparra e tanti saluti.

 

[fabri75]

Ciao per delle modifiche che non mutano la rendita fiscale dell'immobile non credo che nessun giudice renda un atto nullo. Di casi come il tuo ne capitano molti e dare un consiglio non è facile comunque se fossi al tuo posto sistemerei le modifiche con semplici pareti in cartongesso in modo da non creare difficoltà al tecnico che deve predisporre la conformità urbanistico-catastale ed anche un eventuale perito della banca del futuro acquirente nel caso in cui prenda un mutuo. L'acquirente poi provvederà allo smontaggio visto che comunque sono modifiche volte a migliorare la distrubuzione degli spazi. Saluti

 

[teofilatto]

Ciao per delle modifiche che non mutano la rendita fiscale dell'immobile non credo che nessun giudice renda un atto nullo.

creando uno studiolo dal garage hai preso un pezzo di c/6 per farne una parte abitativa, e già questo direi che è un bel problema...

 

[arianna26]

credo che l'acquirente se deve chiedere un mutuo possa aver problemi per la mancata conformità. Io rimetterei tutto a posto specie considerando che le modifiche non sono sanabili.

 

[FrancescoRoma]

Perchè chiamarlo studiolo tu chiamalo locale ripostiglio creato all'internodel garage e presenta la nuova planimetria con la distribuzione grafica degli spazi, poi nessuno impedisce che un ripostiglio venga utilizzato come studiolo.

 

[ragiona]

la dizione "studiolo" era riferita alla possibile utilizzazione del locale ricavato, chiaramente in sede di regolarizzazione si sarebbe dovuto trattare di ripostiglio; in ogni caso non è realizzabile perchè mancano alcuni parametri di superficie tra garage ed abitazione ecc. per cui la questione è di carattere generale ed è - ripeto la seguente -: se il compratore si dichiara verbalmente disponibile ad accettare prima del rogito lievi difformità "mascherate" che il tecnico comunque assevera, posso io venditore cautelarmi per un eventuale cambio di aatteggiamento dello stesso dopo l'acquisto con una scrittura privata? è valida? spero di essermi spiegato grazie comunque per i pareri finora ricevuti (PS comunque quello di teofilatto mi sembra sempre più convincente.......)

 

[FrancescoRoma]

se il compratore si dichiara verbalmente disponibile ad accettare prima del rogito lievi difformità "mascherate" che il tecnico comunque assevera, posso io venditore cautelarmi per un eventuale cambio di aatteggiamento dello stesso dopo l'acquisto con una scrittura privata?

Se lo dichiara verbalmente non hai nessuna cautela . Devi predisporre una scrittura privata contestualmente al preliminare dove l'acquirente prende atto della presenza di questo "ripostiglio" ti esonera di rimuoverlo accettando lo stato dei luoghi e impegnandosi eventualmente se del caso a regolarizzarne a sue spese la conformità.

 

[Jrogin]

A mio parere una scrittura privata di manleva da parte dell'acquirente ti potrà aiutare, ma se le cose vanno veramente alle brutte TEMO che quanto scritto nel rogito definitivo (atto pubblico notarile) prevalga sulla scrittura privata.

 

[ragiona]

jrogin, è esattamente ciò che temo. OK vedrò di decidere sul momento, cercando anche di "inquadrare" l'acquirente. Comunque un grazie a tutti per i numerosi interventi!! ciao