Vendere prima casa ereditata. Chiarimenti

[Nembo]

Salve a tutti, mi sto ahimè preparando sia mentalmente che "immobiliarmente" ad affrontare la dipartita di un mio familiare che mi aveva designato come erede della sua unica casa di proprietà e le cui condizioni di salute si stanno aggravando in questo periodo. Nel momento in cui io ne entrerò in possesso sarà per me la mia prima casa di proprietà; non so se sia necessario far altre premesse.

Il mio principale dubbio riguarda la cosiddetta agevolazione sulla prima casa, perchè so che, in sede di successione, beneficerò di tale agevolazione nel computo delle tasse che dovrò pagare all'Agenzia delle Entrate per entrarne in possesso; tutto giusto fin qui?
Mi chiedevo quali conseguenze ci fossero, sia economiche che documentali, qualora decidessi di venderla subito dopo.

Per adesso vorrei chiarirmi questi dubbi preliminari e forse più importanti, in seguito vorrei potervi porre altre domande in base a ciò che uscirà fuori, perchè è la prima volta che affronto una situazione del genere.

 

[Franci63]

in sede di successione, beneficerò di tale agevolazione nel computo delle tasse che dovrò pagare all'Agenzia delle Entrate per entrarne in possesso; tutto giusto fin qui?

Ni.
Avrai agevolazioni se hai tutti i requisiti necessari ( tra cui avere o trasferire la residenza nel Comune dell’immobile ), e se sarai tu a chiedere le agevolazioni stesse.
Non è conseguenza necessaria di non avere altri immobili.

 

[Nembo]

Grazie di questo primo chiarimento, in effetti ho residenza in un comune limitrofo, quindi eventualmente dovrei trasferirmi.

Partendo da questa traccia che mi hai dato, sono approdato a questa pagina dell'Agenzia delle Entrate che non so se è pertinente per avere un elenco completo dei "requisiti necessari" per questa agevolazione in sede di successione ma vedo che si prevede questa eccezione: "Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa." Tu che sei del settore, sai se esistono (altre) eccezioni in tal senso in sede di successione?

 

[vittorievic]

Nel momento in cui io ne entrerò in possesso sarà per me la mia prima casa di proprietà; non so se sia necessario far altre premesse.

sì, ma non specifichi la cosa più importante che nulla a che fare con la prima o seconda casa. Che rapporto di parentela hai con il de cuius, perchè la tassa varia con il grado di parentela.
Per coniuge oppure figli, genitori o nipoti in linea retta, l'imposta viene calcolata in base a un'aliquota del 4% sul valore catastale della casa. È prevista una franchigia di 1.000.000 € (grazie al Berlusca)
Per fratelli e sorelle del decuius aliquota del6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000 €.
Per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri aliquota del 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia.
Per tutti gli altri soggetti aliquota del 8%, sul valore catastale senza applicazione della franchigia,

 

[Nemesis]

È prevista una franchigia di 1.000.000 € (grazie al Berlusca)

No.
Berlusconi, o meglio, la legge n. 383/2001, aveva soppresso l'imposta sulle successioni e donazioni.
E prevedeva che i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra
liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, fatti a favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado, fossero soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso, se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario era superiore all'importo di 350 milioni di lire. In questa ipotesi si applicavano, sulla parte di valore della quota che superava l'importo di 350 milioni di lire, le aliquote previste per il corrispondente atto di trasferimento a titolo oneroso.
Fu con il Governo Amato II, con la legge n. 342/2000, e poi con il Governo Prodi II che l'imposta fu ripristinata, con il decreto-legge n. 262/2006, convertito con modificazioni dalla legge n. 286/2006.

 

[Nembo]

Che rapporto di parentela hai con il de cuius, perchè la tassa varia con il grado di parentela.

Trattasi di parente in linea collaterale di 3^ grado, quindi mi tocca il 6% e non fruisco neppure della franchigia!
Da questo thread ho appreso anche la "regola" della residenza, che sinceramente non conoscevo, che aggraverebbe economicamente ancor più la situazione (a meno che non mi trasferisco), anche per questo avevo chiesto se ci fossero altre eccezioni (oltre quella degli appartenenti alle FFOO che avevo citato) di vostra conoscenza a tale regola... ci speravo ma non è così.

Dal calcolo sulle imposte per un'eventuale donazione dell'intera proprietà che avevo fatto tempo fa, emerse un importo complessivo di poco più di 5k, di cui 200+200 per le imposte ipotecaria e catastale conseguenti l'agevolazione 1^ casa. Adesso se non rimedio col trasferimento di residenza, mi toccherà pagare rispettivamente 2% per la ipotecaria e 1% per la catastale su un imponibile di circa 70k, ovvero 7k complessivi. In definitiva c'è una differenza di poco meno di 2k tra senza e con l'agevolazione. Correggetemi se ho commesso errori.

Ammesso dunque che riesca a trasferirmi la residenza e dunque accedere alla tassa di successione agevolata per 1^ casa e dunque paghi all'Agenzia delle Entrate solo quei 5k, potrò vendere subito dopo l'immobile? Se sì, ci sono "conseguenze" che devo conoscere? Non vorrei che l'Agenzia delle Entrate (o altro soggetto) mi chiedesse indietro quei 2k risparmiati.

Aggiungo un'altra domanda a tema. A prescindere da questa agevolazione in sede di successione, mi sembra che ci sia un extra da pagare per la cosiddetta "accettazione" dell'eredità. Dovrò per forza delegare un notaio per occuparsene e dunque pagare la sua mediazione o posso sbrigare io questa pratica presso un qualche ufficio? Chiedo solo con la finalità di minimizzare queste spese di successione.

 

[vittorievic]

trattasi di parente in linea collaterale di 3^ grado

se sei secondo cugino l'aliquota è 8% senza franchigia.

 

[Nembo]

1^ cugino

 

[Nemesis]

Trattasi di parente in linea collaterale di 3^ grado

Il cugino è un parente in linea collaterale di quarto grado.

 

[Nemesis]

Ammesso dunque che riesca a trasferirmi la residenza

Non è il solo requisito per fruire dell'agevolazione "prima casa".
Per fruire dell’agevolazione l’immobile acquisito in successione, oltre a dover essere una casa di abitazione con categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, deve essere:
1) ubicato nel territorio del Comune in cui il beneficiario (erede/legatario) ha la propria residenza o dove la stabilisca entro 18 mesi dalla data di apertura della successione;
2) ubicato nel territorio del Comune in cui il beneficiario (erede/legatario) svolge la propria attività (qualora diverso dalla residenza);
3) ubicato nel territorio del Comune in cui in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se il beneficiario (erede/legatario) si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro;
4) “prima casa” sul territorio italiano, se il beneficiario è un cittadino italiano emigrato all’estero o appartiene al personale in servizio permanente delle forze armate, delle forze di polizia a ordinamento militare e/o civile.
Tali requisiti sono alternativi tra loro.
Inoltre il beneficiario ovvero, in caso di più beneficiari, almeno uno di essi:
1) non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile acquisito;
2) non deve essere titolare esclusivo dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa acquisita da lui stesso o dal coniuge con le agevolazioni ‘prima casa’, salvo che non si impegni a trasferirla entro un anno dal decesso.

extra da pagare per la cosiddetta "accettazione" dell'eredità.

Puoi evitare di farlo ora. Dovrai farlo se poi venderai quella casa. Il notaio procederà a trascrivere l'accettazione tacita.