Vendere prima casa ereditata. Chiarimenti

[Nembo]

Scusate se mi ero confuso col grado di parentela. Sono figlio di fratello, quindi collaterale di 3^ grado: mi tocca il 6%, senza franchigia.

I requisiti per l'agevolazione 1^ casa, tranne quello della residenza, credo di averli tutti. L'unico aspetto a tema che mi dà da pensare e su cui vi chiedo lumi è il seguente. Sono comodatario di un contratto di comodato d'uso gratuito di un appartamento di proprietà dei genitori (dunque non mio), presso cui ho adesso residenza e sito in comune differente rispetto all'immobile in oggetto. Se, entro i 18 mesi dall'apertura della successione, la trasferisco presso l'immobile oggetto del thread beneficiando dell'agevolazione 1^ casa, potrà continuare a sussistere il comodato gratuito nell'altra casa? Se sì, quali variazioni conseguenti ci saranno? Per es. di sicuro dovrò aggiornare i contratti per le utenze della casa in comodato perchè non avrò più la residenza lì, ma la TARI varierà?

Puoi evitare di farlo ora. Dovrai farlo se poi venderai quella casa. Il notaio procederà a trascrivere l'accettazione tacita.

Mi chiedo se ed eventualmente come la tempistica di fare subito o successivamente questa trascrizione possa avere un peso importante nel mio "progetto". Ciò che vorrei ottenere è di riuscire a fruire dell'agevolazione 1^ casa in sede di successione ed al contempo mantenere la mia residenza presso l'immobile in oggetto per il più breve tempo possibile ed al contempo vendere questa casa il prima possibile senza rimetterci i circa 2k risparmiati per l'agevolazione.
E' fattibile?

 

[Nemesis]

vendere questa casa il prima possibile

Se non vuoi perdere l'agevolazione "prima casa", dovrai attendere 5 anni dalla data di acquisto. A meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a tua abitazione principale.

 

[Nembo]

In pratica se fruisco di questo beneficio/sconto in sede di successione e la vendo prima dei 5 anni, in sede di rogito l'Agenzia delle Entrate mi chiederà indietro quei 2k!
Volendo valutare l'ipotesi dell'acquisto dell'immobile "a titolo gratuito", è possibile applicarlo alla casa, di attuale proprietà dei genitori, in cui adesso vivo in comodato gratuito? Se sì, sarebbe un'operazione economicamente conveniente da accoppiare al beneficio in successione per la casa del familiare in oggetto o, alla fine, non riuscirei comunque a risparmiare quei 2k?

 

[Franci63]

Volendo valutare l'ipotesi dell'acquisto dell'immobile "a titolo gratuito", è possibile applicarlo alla casa, di attuale proprietà dei genitori, in cui adesso vivo in comodato gratuito? Se sì, sarebbe un'operazione economicamente conveniente da accoppiare al beneficio in successione per la casa del familiare in oggetto o, alla fine, non riuscirei comunque a risparmiare quei 2k?

Una donazione implica un costo per notaio e imposte: alla fine non risparmieresti certo i 2 k.
Lascia perdere idee inutilmente contorte; se pensi di vendere subito l’immobile che erediterai, paga le imposte normali (non prima casa), così non dovrai rendere nulla al fisco, e non dovrai spostare la residenza.

 

[Nembo]

Non avevo inteso che: acquisto a titolo gratuito = donazione
Inoltre immagino che se beneficiassi dell'agevolazione 1^ casa per la successione, non potrei beneficiare delle agevolazioni sulle imposte ipotecaria e catastale per la donazione perchè sarei già proprietario di 1^ casa, giusto? Soltanto queste 2 imposte, per un eventuale donazione, sono rispettivamente al 2% ed 1% sull'imponibile della casa che ho adesso in comodato d'uso e complessivamente sarebbero circa 1.3k, poi ci sarebbero le altre imposte sulla donazione ed infine l'onorario del notaio. Direi che economicamente è un vicolo cieco.

In definitiva, la strada economicamente più producente per questo mio caso, ovvero dalla spesa minima, è di pagare la successione col beneficio della 1^ casa, trasferirmici la residenza entro 18 mesi dall'apertura della successione e poi aspettare 5 anni per venderla; solo in tal modo posso risparmiare 1.8k. Se decidessi di venderla prima dello scadere dei 5 anni, dovrei dare all'Agenzia delle Entrate 1.8k.
Mi resta un dubbio sul seguente passaggio estratto da qui:

Quando si perdono le agevolazioni
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.
Questo può accadere se:
le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto

Ciò che non ho capito è se, nel caso in cui eredito, beneficio dell'agevolazione ma poi vendo entro il 5^ anno, dovrò pagare anche quel 30% di sanzione (immagino su 1.8k "risparmiati").

 

[Nemesis]

se, nel caso in cui eredito, beneficio dell'agevolazione ma poi vendo entro il 5^ anno, dovrò pagare anche quel 30% di sanzione

Se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquisito con le agevolazioni, manifestassi l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, potresti chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non scatterebbe alcuna sanzione: dovresti pagare la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto mortis causa e quella dovuta, oltre agli interessi.

 

[Franci63]

poi aspettare 5 anni per venderla

Si, ma nessuno ti può dire se nel frattempo il valore dell’immobile sarà stabile, o cambierà.
Oltre al fatto che dovrai pagare Tari, eventuali spese di condominio, e anche l’IMU se non terrai lì la residenza.
Va ricordato inoltre che per trasferire lì la residenza devi effettivamente risiederci, visto che vengono effettuati controlli

 

[Nembo]

Chiedo un chiarimento. Ammesso che trasferisca lì la residenza entro i 18 mesi dall'apertura della successione, dovrò portare il documento attestante la mia residenza da qualche parte per dimostrare all'Agenzia delle Entrate che non dovrà più cercarmi i soldi risparmiati (tranne se la vendo)? Oppure questa verifica sulla mia residenza da parte Agenzia delle Entrate scatta in automatico dal suo sistema informatico allo scadere dei 18 mesi?

@Nemesis
Hai idea di come si calcolino questi interessi?