Vendere garage pertinenziale in quote

[Geometra Dal Macigno]

Si l'ho capito, ma se io sono proprietario di un appartamento ho diritto del mio voto, poi per il garage siccome sono comproprietario votera' l'altro proprietario e così sono due voti, se invece appartamento e garage fossero entrambi miei ci sarebbe un solo voto...

No. L'altro proprietario, comproprietario del garage, ti rappresenta in tutto e per tutto, quindi è come se fossi sempre tu a votare. L'immobile garage è sempre lo stesso, non è che puoi far votare un altro sperando di aumentare il tuo peso millesimale in assemblea. Stai ragionando come se concedendo quota del garage a qualcun altro, ti aumentassero i millesimi del garage, ma non è così. I millesimi del garage restano sempre quelli, semplicemente sono rappresentati da 2 o più codici fiscali.

Ogni immobile ha una terna foglio-particella-subalterno, in catasto: ad ogni terna puoi associare un solo avente diritto di voto in assemblea. Frazionando la proprietà ottieni solo il risultato di complicarti inutilmente la vita, perché se ora siete 2 garage con 2 proprietari e diritto di voto al 50%, dopo la tua trasformazione sarete 2 garage con:
- Un proprietario che ha diritto di voto al 50%
- Tu che hai diritto di voto al 50%, OPPURE l'altro comproprietario tuo, che ha diritto di voto al 50%.
Non è cambiato nulla, hai solo reso difficili le cose perché se un giorno vuoi vendere, stai certo che il comproprietario non vorrà vendere e ti costringerà o a regalargli la tua quota accollandoti tu le spese notarili, oppure a chiedere la divisione giudiziale vendendo all'asta per due spicci.

 

[Geometra Dal Macigno]

Non c'è un modo per evitare questi costi? Con nuda proprietà costera meno forse? Mi viene da pensare anche tipo con un comodato d'uso...ma non avrebbe diritto di voto...
Insomma vorrei aumentare il numero di teste che possono votare in assemblea condominiale

Se vuoi aumentare il numero di teste che possono votare in assemblea condominiale, devi creare un nuovo immobile che non esiste, e assegnarlo a qualcuno. Per esempio puoi ingaggiare un architetto chiedendo di spaccare in due il box, sia urbanisticamente che catastalmente (coi relativi costi), metterci un bel muro in mezzo, e a quel punto le vecchie coordinate catastali Foglio1/Particella1/Subalterno1 vengono SOPPRESSE, e nascono due NUOVE unità immobiliari (coi relativi millesimi) Foglio1/Particella1/Subalterno1A, e Foglio1/Particella1/Subalterno1B. Hai creato due nuove righe in catasto, sopprimendo la riga originaria: ogni riga può avere un codice fiscale distinto dall'altra.

Ma finché le coordinate catastali di quel box restano uniche, perché è un solo box, tu puoi vendere anche a 999 persone: diventerete 1000 comproprietari, ma in assemblea ci va uno solo dei mille e decide per tutti.

 

[Geometra Dal Macigno]

Non c'è un modo per evitare questi costi? Con nuda proprietà costera meno forse? Mi viene da pensare anche tipo con un comodato d'uso...ma non avrebbe diritto di voto...
Insomma vorrei aumentare il numero di teste che possono votare in assemblea condominiale

Questi costi, in particolare l'imposta di registro, non sono evitabili. E' stato fissato un "minimo di 1000 Euro" per l'imposta di registro, proprio perché facendo l'imposta di registro a percentuale fissa 2% senza un tetto minimo, c'era gente che vendeva suite imperiali a 5000 Euro proprio perché il 2% veniva poco: ora vendi una suite imperiale a 5000 Euro, ma paghi comunque un minimo di 1000 Euro di imposta di registro (il 2% di 5000 Euro verrebbe infatti 100 Euro, ma comunque minimo 1000 di imposta di registro ne devi pagare).

La nuda proprietà non ti cambia niente perché diritto di voto ce l'ha usufruttuario. Il comodatario, gratuito o a pagamento, non ha diritto di voto, a meno che non venga delegato dal proprietario, ma questa è un'altra storia, posso delegare chiunque, non c'è bisogno di farlo comodatario, posso anche fermare uno per strada e dargli la delega per rappresentarmi in assemblea, va bene lo stesso.

Tra l'altro vendere una quota di proprietà comporta non solo imposta di registro ma anche le spese notarili, e nessun notaio in Italia si scomoda per meno di 1500 Euro per l'atto notarile.

Devi trovare un locale da fare accatastare e assegnarlo a qualcuno, ma naturalmente le altre proprietà di quel condominio minimo devono essere d'accordo. Troppo comodo che t'inventi uno sgabuzzino categoria catastale C/2 facendo di testa tua, ingaggiando un architetto, e assegnandolo in proprietà a chi vuoi tu, sottraendo parti comuni al condominio: anche gli altri devono acconsentire.

 

[Dimaraz]

Citazione Nemesis: "Leggi l'art. 67, comma 2 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.
In assemblea rileva solo una "testa" che rappresenta i millesimi relativi all'intera proprietà. La volontà dei comproprietari si manifesta con un solo voto, espresso dal rappresentante, riferibile all'unità immobiliare oggetto di comunione, con effetti vincolanti nei confronti degli altri proprietari."

@Nemesis ha citato l'articolo ma evidentemente non aveva compreso che la comproprietà era limitata al Lotto 2.

Sono unico proprietario e ora vorrei vendere una quota del mio garage, tipo il 50% o meglio anche solo il 10%, in modo da diventare comproprietario

Quindi SI ...con la cessione di una percentuale del solo Garage si avrebbe un Condominio composto da 3 proprietà differenti ed in Assemblea si contano 3 teste indipendentemente da chi si presenta per il Garage.

Il vantaggio è che ora sono su un condominio minimo e per fare qualsiasi cosa bisogna essere d accordo entrambi, se fossimo in 3 io avrei sempre la maggioranza sia di teste che di millesimi.

Questo non significa che potresti far passare ogni lavoro che ti frulla per la testa.
Non hai spiegato se il Garage sia inserito nello stesso immobile delle abitazioni ...quindi potrebbero identificarsi delle delibere di "condominio parziale" e ti ritrovaresti alla pari con l'altro proprietario (Lotto 3).
Se poi trovi il tipo "tosto" sarà una sequela di "ricorsi" dal Giudice.

Se vuoi "comandare" meglio che compri tutto tu ...anche il Lotto 3.

Ps
Sulla possibilità di cedere una parte del Garage non vedo ostacoli.
Visto che non cedi il 100% a occhio nemmeno sanzioni.
Ma i costi del passaggio sono comunque rilevanti per lo scopo prefissato.

Se vuoi aumentare il numero di teste che possono votare in assemblea condominiale, devi creare un nuovo immobile che non esiste, e...

E' stato fissato un "minimo di 1000 Euro" per l'imposta di registro, proprio perché facendo l'imposta di registro a percentuale fissa 2% senza un tetto minimo, c'era gente che vendeva suite imperiali a 5000 Euro proprio perché il 2% veniva poco: ora vendi una suite imperiale a 5000 Euro,

Stai ragionando come se concedendo quota del garage a qualcun altro, ti aumentassero i millesimi del garage, ma non è così. I millesimi del garage restano sempre quelli, semplicemente sono rappresentati da 2 o più codici fiscali

Strana giornata ieri...mi è toccato leggere una insolita concentrazione di post ai limiti dell'idiozia.

 

[chiacchia]

Ok ammesso che siano passati più di 5 anni e pertanto tu venda o regali tutto il box cosi siete in tre e l'altro proprietario ti giura con il sangue che farà tutto quello che decidi tu, ma cosa c'è di tanto importante che ti fa decidere di spendere tanti soldi per averla sempre vinta tu, l'altro è un visionario un pazzo o cosa

 

[Geometra Dal Macigno]

l'altro è un visionario un pazzo o cosa

Sono in due, e non hanno capito che per prendere le decisioni quando in due non si è d'accordo, si può lanciare in aria una moneta. Ma forse non sono d'accordo neanche su questo