Innanzi tutto stabilire il prezzo. Considerare l'immobile in sè, l'ubicazione ed il mercato.
Importanti l’esposizione, la luminosità, il piano, la vicinanza con altri fabbricati, lo stato di manutenzione e di conservazione (pavimenti, infissi, rivestimenti), gli impianti, ecc. (tutto a posto se è appena restaurato).
L’equa valutazione dell’immobile, per non cadere nei rischi conseguenti come sottovalutazione o sopravvalutazione dello stesso. Confrontare i prezzi in zona.
Per stabilire il reale valore dell’immobile puoi rivolgerti anche ad uno o più tecnici o esperti necessariamente “neutri” e non interessati a “strappare l’affare”.
Poi un bel un annuncio immobiliare nel quale vanno indicate con chiarezza le caratteristiche dell’immobile, sia strutturali che planimetriche: zona, ubicazione (via, piazza, ecc.), piano, condizioni generali, metratura, suddivisione (salone, camera, servizi, ecc.), accessori e pertinenze (box o posto auto, cantina, riscaldamento autonomo, ecc.), prezzo.
Trovato l’acquirente si entra nel vivo della trattativa, attraverso una serie di atti formali: dalla fase precontrattuale fino al rogito notarile, che sancisce il definitivo passaggio della proprietà dell’immobile.
La fase, detta precontrattuale, precede la vera e propria stipula del contratto, si svolgono le trattative che hanno carattere strumentale rispetto all’atto definitivo. Durante le trattative, anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono comunque tenute, ai sensi dell’art. 1337 c.c., a comportarsi secondo buona fede.
Non bisogna però credere che questo dovere generico limiti la libertà delle parti: queste, infatti, nella fase precontrattuale sono libere di decidere la convenienza o meno del futuro contratto e possono anche non arrivare alla conclusione dello stesso. Devono però astenersi dall’agire in malafede ed evitare comportamenti che traggano in inganno la controparte. (art. 1338 c.c.).
Segue il contratto preliminare, è quell’atto con cui le parti interessate si obbligano a concludere in seguito un altro contratto (rogito notarile) del quale tuttavia anticipano le modalità, i tempi, l’entità, ecc.
Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento nell’art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, infatti, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Nel compromesso vanno indicate chiaramente tutte le clausole che saranno poi contenute nell’atto del trasferimento vero è proprio (rogito notarile): le generalità complete delle parti; il prezzo di vendita dell’immobile; la descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile con i relativi dati catastali aggiornati; prezzo e modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria; la conformità dell’immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso); tempi di consegna dell’immobile e la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo. Devi garantire la libertà da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o, nel caso sia gravato da formalità pregiudizievoli, impegnarti a renderlo libero a tue cure e spese prima del rogito notarile.
Al momento della sottoscrizione del preliminare devi presentare, e l’acquirente deve ottenere, i seguenti documenti: atto di proprietà, scheda identificativa catastale, regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo che grava sull’immobile; convenzioni con il Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative; domanda o concessione in sanatoria.
Qualora sia in regime di comunione di beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal tuo coniuge.
All'atto del compromesso la caparra confirmatoria, è un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile che viene versato dall’acquirente . Come tale impegna entrambe le parti alla conclusione dell’affare. Questo vuol dire che se l’acquirente si ritira dall'affare, puoi recedere dal contratto trattenendo la caparra.
Se invece sei tu a ritirare l’impegno, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Chi non si ritira dall’affare può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest’ultimo per inadempimento della controparte ed il risarcimento del danno, con la conseguenza che, in quest’ultimo caso, la caparra avrà la funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno.
Qualora nel compromesso si parli semplicemente di caparra, si intende con questo termine quella confirmatoria.
Il rogito è l’atto finale della compravendita. Rappresenta il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico o per scrittura privata autenticata dal notaio ai fini della trascrizione. Al momento del rogito devi presentare i seguenti documenti: carta di identità e codice fiscale, l’atto d’acquisto originario e l’eventuale dichiarazione di successione relativi all’immobile, la planimetria e il certificato catastale; se si tratta di una porzione di terreno, il certificato di destinazione urbanistica; le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti, il certificato di abitabilità/agibilità, gli eventuali modelli di domanda di sanatoria per gli abusi edilizi con i bollettini di versamento dell’oblazione e degli oneri d’urbanizzazione; l’eventuale concessione in sanatoria, la copia del regolamento di condominio, le fatture delle spese sostenute per manutenzione dell’immobile e per i lavori fatti nell’edificio (anche sulle parti condominiali).
Per poter vendere con più sicurezza e celerità devi avere subito sotto mano i eguenti documenti:
- atto di provenienza dell' immobile (rogito notarile o successione)
- scheda catastale ossia la piantina dell' immobile aggiornata e rispondente allo stato di fatto.
- visura catastale
- situazione ipotecaria (in caso di mutuo con accensione di ipoteca)
- regolamento condominiale (se l' immobile è in condominio)
- ultima concessione edilizia rilasciata dal comune che dimostri che non vi siano abusi edilizi
- eventuale documentazione in caso di condono edilizio
- abitabilità dell' immobile
Insomma un bel pò di cose da adempiere se non vuoi rivolgerti ad agenzia.
se mi si rompe il motore della macchina se vado dal meccanico devo pagare la manodopera oltre hai pezzi di ricambio, se me la riparo io pago solo i pezzi di ricambio pago, ma sono sicuro che sia tutto ha regola d'arte quello che ho fatto, oppure potrei rimanere in panne al buio e sotto la pioggia,
