Variazione catastale e accessori diretti/indiretti

[Liederman]

Ho un problema con una variazione catastale
- Negozio (c/1 quindi) con parte al piano terra (accessibile al pubblico) e seminterrato usato come magazzino merce e accessibile con scala interna
- Nel 2015 è stata presentata una variazione catastale (per altre ragioni) e il seminterrato è stato messo come accessorio indiretto
- Ora stiamo facendo una nuova variazione catastale (sempre per altre ragioni) e, analogamente al 2015, abbiamo messo il seminterrato come accessorio indiretto.
Il tecnico del catasto ha però immediatamento respinto la pratica dicendo che, siccome collegato con scala interna, va messo come accessorio diretto

Vi torna? E' possibile contestare il respingimento della pratica?
Il professionista che sta facendo la pratica non si è appassionato molto al problema purtroppo…
Mi sembra anche di aver capito che molto dipende dall'interpretazione del singolo ufficio provinciale.

Ovviamente da questo dipende il calcolo dei m2 di consistenza, quindi di rendita e IMU. La cifra che balla è importante.
Da una ricerca su internet (LINK) vedo che:

• Vano principale e accessori diretti: superficie al 100%
• Vano accessorio indiretto (cantine, soffitte e simili):
  • Se comunicante: superficie al 36%
  • Se NON comunicante: superficie al 25%

 

[Gianco]

Io generalmente nel locale accessorio scrivo deposito, per cui non è locale diretto dove si svolge l'attività.
Comunque sono andato a leggere il sito che hai indicato e non dice quello che dici tu:
Gruppo C: categorie e calcolo della consistenza.
C/1 Negozi e botteghe.
Il calcolo della consistenza è effettuato considerando come unità di misura il metro quadro, sulla base:
• della superficie interna netta dei locali dell’unità immobiliare;
• escludendo la superficie complessiva delle dipendenze, sia che siano di uso comune o esclusivo dell’unità immobiliare. Il calcolo finale viene arrotondato al metro quadro.
Di seguito si riportano ulteriori precisazioni riguardanti i criteri, che possono essere adottati per la determinazione delle superfici degli immobili appartenenti alle singole categorie del Gruppo C, fatte salve le specifiche disposizioni locali adottate dagli Uffici Tecnici Provinciali.
• Le superfici delle porzioni accessorie sono ragguagliate a quelle principali in misura variabile dal 10% al 20%, in relazione alle dimensioni e proporzione della superficie dei vani principali; • le superfici dei retri dei negozi sono ragguagliate a quelle delle aree di vendita nella misura variabile fra il 30% e il 60% in relazione alla proporzione con la superficie di vendita; • con locali del tipo “open space” si considera come superficie principale tutta l’area di vendita, mentre eventuali locali o soppalchi collegati con scala interna, non utilizzati come area di vendita al pubblico, possono essere considerati come retri.

 

[Liederman]

In realtà @Gianco sul sito che ho indicato vengono dette entrambe le cose (quella che hai copiato tu e quella che ho copiato io). Sembrano in parte in contraddizione per la verità, ma non a riguardo degli accessori diretti/indiretti. Rimane quindi ancora non chiaro come vadano calcolate le superfici.

fatte salve le specifiche disposizioni locali adottate dagli Uffici Tecnici Provinciali

Questa parte che citi è invece importante e non l'avevo notata ad una prima lettura. Qui si gioca molto... Significa che ogni ufficio provinciale può per es. decidere arbitrariamente se un accessorio va considerato come diretto o indiretto? Ci sarà spero un regolamento scritto o si tutto si basa sull'esperienza e i riscontro che i geometri ricevono di volta in volta dai tecnici che leggono le variazioni presentate?

 

[Gianco]

Molto dipende dall'interpretazione che da il funzionario del catasto ad una "norma nebulosa".

 

[salves]

Dalle mie conoscenze, credo che abbia ragione il tecnico catastale.

 

[Gianco]

@Liederman, tieni presente che se il catasto assegna una categoria e classe all'immobile, tu puoi presentare delle osservazioni se le ritenessi inesatte. Ma se la posizione dell'ufficio restasse inalterata, sarai costretto a presentare un ricorso alla Commissione Tributaria.

 

[Liederman]

@Liederman, tieni presente che se il catasto assegna una categoria e classe all'immobile, tu puoi presentare delle osservazioni se le ritenessi inesatte. Ma se la posizione dell'ufficio restasse inalterata, sarai costretto a presentare un ricorso alla Commissione Tributaria.

Sì, per classe e categoria, grazie. Per come ho compreso, il catasto ha anche un anno di tempo per la rettifica.
Mentre per indicazione se si tratta di accessori diretti o indiretti la pratica è stata immediatamente (già nello stesso giorno! ah che efficienza!) respinta dal tecnico del catasto, senza praticamente quindi poter fare osservazioni o ricorsi.

 

[Gianco]

Mentre per indicazione se si tratta di accessori diretti o indiretti la pratica è stata immediatamente (già nello stesso giorno! ah che efficienza!) respinta dal tecnico del catasto, senza praticamente quindi poter fare osservazioni o ricorsi.

Evidentemente la pratica è stata ritenuta improponibile, per cui ne dovrai presentare un'altra che rispetti le direttive, secondo la loro interpretazione. In alternativa dovrai, dapprima presentare delle osservazioni, se dovessero insistere, dovrai presentare ricorso alla commissione tributaria.

 

[griz]

dal punto di vista dell'impostazione è corretto che l'acessorio collegato con la scala interna sia considerato diretto eventualmente se è particolarmente grande si potrebbe considerare l'immobile di una classe inferiore

Mentre per indicazione se si tratta di accessori diretti o indiretti la pratica è stata immediatamente (già nello stesso giorno! ah che efficienza!) respinta dal tecnico del catasto, senza praticamente quindi poter fare osservazioni o ricorsi.

è normale che la contestazione sia immediata, una pratica DOCFA viene immediatamente esaminata da un tecnico per l'approvazione e questi particolari sono quindi soggetti ad interpretazione immediata, sono altri gli eventuali accertamenti per i quali l'ufficio ha un anno di tempo per valutare, ad esempio la classe dell'immobile

 

[Gianco]

sono altri gli eventuali accertamenti per i quali l'ufficio ha un anno di tempo per valutare, ad esempio la classe dell'immobile

o i sopralluoghi a campione.
A me è capitato in previsione di una donazione di una madre a due figli una porzione di villetta a testa. Per poter stipulare l'atto è stato presentato il progetto al comune e le planimetrie della soluzione conseguente i lavori con la realizzazione delle due unità immobiliari. Prima del rilascio della concessione edilizia il catasto ha fatto un sopralluogo, riscontrando l'esistenza di un solo ingresso a fronte dei due distinti previsti nelle planimetrie. Pertanto ha inviato una comunicazione alla committente chiedendo di rettificare l'accatastamento.
Con il progetto e l'istanza della concessione edilizia in mano, ho dimostrato la necessità di operare in tal senso. La pratica è stata definita ed è stato possibile stipulare gli atti. Successivamente ciascuno dei nuovi proprietari ha potuto procedere all'esecuzione delle opere per rendere le due unità autonome.