Trasformazione contratto transitorio in 4+4. Quali comunicazioni e codice tributo imposta di registr

[roxy1952]

Salve, ho stipulato il giorno 10-2-2010 un contratto per una stanza (+uso di bagno e cucina) ad uso transitorio (12 mesi), nella mia abitazione di residenza a Firenze, ho motivato nel contratto "necessità per il locatore di riottenere la piena disponibilità della stanza, alla scadenza del contratto e più precisamente il giorno 9-2-2011" non ho inviato alcuna raccomandata di conferma, prima della scadenza. L'inquilino non vuole andare via ne mi paga più l'affitto dal 10/2/2011, inoltre ha "occupato" con le sue cose anche l'altra stanza -che doveva rimanere a mia disposizione-; dato che la necessità di riavere la stanza è venuta meno vorrei trasformare il contratto in 4+4 con il medesimo affitto (euro 500 mensili) , ma l'inquilino non vuole firmare niente, vorrei essere in regola con l'Erario come posso fare per tutelarmi? Pagare l'imposta di registro per annualità successive o per le proroghe? dopo aver regolarizzato l'imposta di registro posso iniziare le pratiche per la morosità? sfratto e richiesta delle mensilità omesse?
Grazie mille

 

[carwood]

Senza raccomandata il contratto si trasforma automaticamente al 4+4 con lo stesso canone di locazione mensile.

 

[mapeit]

Se non hai registrato il contratto entro il 10-3-2010 ormai sei fuori tempo massimo per regolarizzarlo con il ravvedimento operoso. Se invesse l'avessi registrato per un anno e non avessi pagato per l'annualità successiva entro il 10-3-2011, sei a pelo per farlo con il ravvedimento operoso pagando la sanzione ridotta entro un anno. Questo per quanto riguarda l'imposta di registro.
Però non sono nemmeno convinto che, se come detto al post precedente, non invii una raccomandata di conferma della necessità di rientrare in possesso dei locali prima della scadenza del contratto ad uso temporaneo, esso si tramuti automaticamente in 4 + 4. Per farlo bisogna che almeno una delle due parti si attivi con documenti ufficiali (una raccomandata, un intervento del giudice ecc.).
Se l'inquilino non ha fatto cenno di andarsene e tu non gli hai inviato almeno una raccomandata per inviarlo a farlo, da parte tua c'è un comportamento omissivo che potrebbe produrre a ragione una sottointesa consensualità nella prosecuzione del rapporto.
C'è però il fatto che da un anno non ti paga il canone e non posso credere che tu sia stato con le mani in mano. Hai compiuto qualche atto scritto per richiedere il pagamento o per mettere in mora l'inquilino ?
Se tu gli avessi richiesto formalmente di andarsene e di pagarti l'occupazione per tutto il periodo eccedente la scadenza del contratto ad uso temmporaneo, penso sarebbe facile per un avvocato ottenere lo sfratto.
Se così non hai fatto, secondo me avrai problemi a regolarizzare la registrazione (se non l'hai eseguita la prima volta) poiché c'è stato un periodo di possibile sanatoria l'anno scorso ma è già scaduto, oppure se hai registrato inizialmente il contratto devi regolarizzare subito il pagamento dell'annualità successiva (proroga fino al 9-2-2014, quindi alla scadenza dei primi 4 anni) inviando all'inquilino una raccomandata in cui dichiari che, visto il suo mancato rilascio e la tua mancata riconferma della necessità di rientrane in possesso, ritieni che il contratto si sia trasformato in un normale contratto di locazione ai sensi dell'art. 2 comma 1 della Legge 431/88. Poi però, nella stessa comunicazione, gli comunichi anche che, non avendoti pagato i canoni dalla tale data, lo metti in mora ed avvii le pratiche per lo sfratto per morosità.
Poi consegni tutto a un legale ed aspetti i tempi biblici per l'esecuzione.

 

[roxy1952]

Il contratto transitorio è stato regolarmente registrato (telematicamente) e pagato l'imposta di registro per l'intero periodo di locazione 12 mesi) la locazione transitoria è scaduta il giorno 9/2/2011.
Quesiti:
-posso pagare l'imposta di registro ora (anche con le sanzioni piene) per il periodo 10/2/2011-9/2/2012 con causale "Proroga contratto locazione", quindi fare ravvedimento operoso per il periodo successivo 10/2/2012-9/2/2013 con causale "annualità successive"? O tutto ciò potrebbe essere un boomerang per me? nel senso che: -essendo Firenze Comune ad alta tensione abitativa, l'inquilino può farmi causa intimando che il contratto a uso transitorio doveva avere il canone concordato (ed eventualmente quali sono le tariffe? non sono stata in grado di trovarle) e non libero come quello firmato (una stanza con uso bagno e cucina Euro 500 mensili); se lui ottenesse il canone concordato, visto che io chiedo (pagando la registrazione per gli anni successivi) la trasformazione in 4+4, il canone (ribassato) rimarrebbe per tutto il periodo seguente? mi potrebbe inoltre richiedere indietro parte dei canoni pagati nei 12 mesi del contratto transitorio? (facendo diminuire poi anche il mio credito per i mesi seguenti (che ad oggi non ha pagato)?
-devo fare qualche comunicazione all'Agenzia delle Entrate per aver trasformato un contratto ad uso transitorio in uno 4+4? La nuova scadenza sarà 9/2/2014 o dato che è stato prorogato dopo il 10/2/2011 si prende questa data come riferimento e la nuova scandenza si avrà il 9/2/2015?
-e all'inquilino cosa devo inviare, visto che non vuole firmare niente; ne nuovo contratto ne proroghe? E' valido un atto unilaterlale?
- Per quanto riguarda il debito scaduto, lui mi prometteva sempre (ed io ingenuamente gli ho creduto!) che si sarebbe messo in "pari" non appena avesse a sua volta incassato dei soldi per un lavoro che aveva fatto, o che in difetto avrebbe lasciato la casa libera. Alla fine di luglio gli ho consegnato una raccomandata "a mano" nella quale chiedevo le chiavi dell'immobile ed i canono non pagati, lui ha di suo pugno datato e firmato per ricevuta, è valido ciò o dovevo fare una raccomandata AR? Ora il suo atteggiamento è cambiato è diventato arrogante e nè paga nè vuole andarsene. Non volevo rimetterci oltre l'affitto anche i soldi dell'avvocato, ma c'è altro che posso fare da me?

 

[mapeit]

Per quanto riguarda la registrazione tardiva e la trasformazione in contratto 4 + 4 leggiti quanto specificato al punto 9 della circolare 26/E del 1.6.2011 dell'Agenzia delle Entrate.
Vedi l'allegato CedolareseccaaffittiCircolare3.pdf
Per quanto riguarda la morosità invece, qualsiasi contratto sia ora in corso con il tuo inquilino non puoi far altro che avviare la procedura di sfratto tramite un legale, visto che non paga.
Concordo sul fatto che anticipare le spese sia un onere, ma lal via è lunga e piena di insidie quindi ti conviene iniziarla quanto prima e non perdere altro tempo.

 

[roxy1952]

ho seguito il prezioso consiglio che mi avete dato:
1- ho versato l'imposta di registro per la proroga del contratto per l'annualità 2011(codice 114t) con interessi e sanzioni del 30% (codice 671t)
2- ho inviato la raccomandata all'inquilino con il sollecito del pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori- nella lettera ho riepilogato gli estremi del contratto, dei dati di registrazione originaria, e che il contratto inizialmente stipulato per uso abitativo transitorio si è poi trasformato di fatto in contratto ad uso abitativo ex art 2 1 comma L 431/98 e che avrà naturale scadenza il 09/02/2014 (4 anni dalla data di stpula del contratto transitorio iniziato dal 10/02/2010)
Ulteriore domanda: devo presentare qualcosa all'Ag. delle Entrate, (modello 69 o cdc o copia del versamento mod f23, effettuato in data 16/04/2012) o tutti e tre? Non voglio optare per la cedolare secca.
3-provvederò anche al versamento con ravvedimento operoso anche l'imposta di registro per l'annualità successiva (scaduta il giorno 09/03/2012)
Poi porterò il tutto da un avvocato (avevo pensato all'associazione Piccoli Proprietari) avete qualche consiglio migliore?
NB la raccomandata è giacente da una settimana all'ufficio postale, devo aspettare che ritorna indietro (dopo i 30 gg di giacenza) prima di andare dal Legale?
Nella raccomandata avevo dato 15 gg dal ricevimento per pagare il dovuto, ma se non la ritira come calcolo i 15 gg?
Grazie a tutti voi