Tasse su vendita terreno edificabile

[cpiero]

Buongiorno,
Chiedo a chi è in grado di rispondere:
Siamo cinque fratelli, stiamo procedendo alla divisione di alcuni terreni avuti da successione in quote uguali. Abbiamo concordato tra di noi i terreni spettanti ad ognuno. I terreni sono tutti agricoli ( 22.000 mq.) tranne 2 lotti di 600 m.cubi ciascuno, con valore ovviamente molto superiore agli altri. Per eseguire la divisione, siccome nessuno di noi ha intenzione di costruire, per equilibrare le quote divisionali di ognuno e abbassare il valore complessivo, abbiamo deciso di chiedere al Comune il passaggio di questi lotti a terreno agricolo come tutto il resto, (tempo previsto dal Comune circa 12 mesi) e poi procedere all'atto di divisione dal Notaio. Il fratello a cui andrebbero questi due lotti però chiede a tutti noi di firmare subito un accordo preliminare in qui gli concediamo il potere di vendita di questi due lotti edificabili, prima ancora dell'esecuzione della divisione dal notaio, che avverrà tra circa 12 mesi. Ovviamente in caso di vendita come terreni edificabili, la richiesta di passaggio a terreni agricoli sarà bloccata . DOMANDA: gli altri fratelli, essendo i lotti ancora indivisi, a che tasse vanno incontro visto che nel caso di vendita dei due lotti dovrà essere dichiarato un valore di circa 120.000 € ? Quali altri problemi divisionali visto il valore delle quote molto diverso in caso di vendita? E' giusto pretendere la firma di questo accordo per poter vendere i terreni prima ancora della divisione dal Notaio.? Cosa possiamo dire a questo fratello?
P.S. Il totale dei terreni rimanenti che saranno divisi tra gli altri quattro fratelli, dal Notalio sono valutati circa 25.000 €.
Ringrazio anticipatamente chi sarà in grado di chiarirmi questa situazione non semplice per me.

 

[Luigi Barbero]

Premesso che fino a quando non farete la divisione notarile, l'eventuale vendita di una frazione dovrà essere firmata da tutti 5, no vi converrebbe vendere a terzi i lotti edificabili dividervi il malloppo e terre,i residui in parti uguali?

 

[massimo binotto]

Condivido quanto scritto da Luigi.
Dal punto di vista procedurale è più facile vendere tutti assieme i due terreni edificabili e spartirsi il ricavato, per poi dividere in parti uguali i rimanenti terreni.
Considera anche un probabile frazionamento che dovrà essere fatto per garantire l'uguaglianza delle quote.
C'è inoltre da considerare l'opportunità della cessione di quota.
Ovvero, dopo aver fatto il progetto divisionale con l'assegnazione dei vari lotti ai coeredi, se un coerede non vuole la sua quota la potrà cedere ad un'altro coerede.
Si parla quindi di divisione...

La tassazione dei terreni agricoli è pari al 18% (15% imposta di registro +2% imposta ipotecaria +1% imposta catastale) per i soggetti normali e del 12% (9+2+1) per i coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli professionali (IAP).
I terreni edificabili sono invece tassati al 9% con imposta di registro mentre le imposte ipotecarie e catastali sono in misura fissa 50 euro ciascuna.
Alle imposte si aggiungono diritti e spese fisse e l'onorario del notaio.

Il notaio saprà comunque darti maggiori dettagli.

 

[Gianco]

Il ragionamento di cpiero mi sembra particolarmente illogico. E' come dire che oltre al terreno agricolo esiste un libretto di risparmio di € 120.000 e che per non discutere su come ripartirsi questa cifra, decidete di rinunciarci, lasciando che passi allo stato dopo dieci anni di inerzia. Io ritengo che sia più difficile dividere il terreno agricolo in cinque perché nella formazioni dei lotti occorrerà tenere conto della loro forma, quasi mai simile, dell'esposizione, dell'altimetria, della fertilità, della posizione nei confronti della viabilità principale e di quella interna, oltre alla possibilità di usufruire dell'irrigazione. Questi sono solo i parametri più importanti. Noto però che fra i cinque fratelli, uno emerge per sagacia.

 

[maria55]

La tassazione dei trasferimenti di terreni agricoli, per i soggetti normali, è del 12%+50,00+50,00, mentre per i coltivatori diretti e iap è possibile ,ancora, in presenza di appositi requisiti una tassazione più "soft

 

[Ennio Alessandro Rossi]

I terreni sono tutti agricoli ( 22.000 mq.) tranne 2 lotti di 600 m.cubi ciascuno, con valore ovviamente molto superiore agli altri

a che tasse vanno incontro visto che nel caso di vendita dei due lotti dovrà essere dichiarato un valore di circa 120.000 €

Le imposte sopra indicate afferiscono al compratore di terreno agricolo: in tal caso se sono agricoli puri (ossia non sono terreni suscettibili di edificabilità a prescindere dallo stato "brado" secondo gli strumenti urbanistici del Comune ), il venditore non paga nulla sulla plusvalenza

Il quesito in esame -se ho capito bene- mi sembra verta sulla tassazione dei due lotti edificabili , tassazione , nel caso, gravante sul venditore in relazione alla plusvalenza eventualmente conseguita . Nel qual caso l' IRPEF grava sul venditore in funzione di alcune variabili il cui conteggio non agevole da eseguirsi in questa sede

Ne tratta gli art. 67 -68 TUID

Art. 67.
Redditi diversi (n .d.r: e come tali tassabili )
1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;

Art. 68.
Plusvalenze
1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell'articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione. Il costo dei terreni suscettibili d'utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili. Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili e di successione.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Quantificazione della tassazione sulla plusvalenza :

CESSIONE di TERRENI SUSCETTIBILI di UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA
Ai fini delle imposte sui redditi, le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili sono soggette a tassazione separata ed è dovuto l'acconto IRPEF nella misura del 20%. Il contribuente può, però, optare, nella dichiarazione dei redditi, ai sensi dell'art. 17, co. 3, D.P.R. 917/1986, per la tassazione ordinaria.

REALIZZO di PLUSVALENZE MEDIANTE CESSIONE a TITOLO ONEROSO di TERRENI EDIFICABILI
Ai fini delle imposte sui redditi, la plusvalenza, in questo caso, è soggetta a tassazione ordinaria, vale a dire concorre, in sede di dichiarazione dei redditi, con gli eventuali altri redditi dichiarati dal contribuente, alla formazione del reddito complessivo da assoggettare ad IRPEF.