Tabelle millesimali dopo ristrutturazione

[asana]

Ciao, la situazione è questa. Dopo la ristrutturazione di un appartamento che è stato diviso in due, trilocale e bilocale, non sono state calcolate le relative tabelle millesimali. Il bilocale è stato venduto. Il vecchio proprietario vuole calcolare lui a sue spese i millesimi dei due appartamenti basandosi su una proporzione dei metri quadri della superficie originaria. E' corretto, e soprattutto è conveniente o può recare rischi al nuovo proprietario?

 

[Dimaraz]

No.
Non è corretto nel metodo e nella "pretesa".
Al proprietario che ha fatto le modifiche spetta unicamente di pagare il conto per il lavoro che và affidato ad un tecnico preparato in materia e il cui risultato va poi approvato dalla maggioranza dei presenti al voto che rappresentino almeno 500 millesimi (della vecchia tabella).

Beninteso i millesimi non si calcolano solo in base ai mq.

 

[Ollj]

Concordo con Dimaraz quanto al procedimento di "ridefinizione" dei valori: non ci si può improvvisare e il tutto deve essere rimesso ad un tecnico.

Non riterrei invece necessaria la definizione di una nuova tabella millesimale, nè l'intervento del Condominuio in sede deliberativa, in quanto il mero frazionamento (salvo che non comporti le conseguenze di cui all'art.69 disp. att.) non altera il rapporto "di piano" previsto all'art.68 disp. att. c.c..
A mio avviso basterà una rettifica matematica della quota unitaria gia conosciuta; quanto prima era 100 ed attribuito ad x, ora sarà 40 e 60 (ma attribuito a y e z).
Semmai farei mettere a verbale della prima assemblea come, operato il frazionamento immobiliare, i rispettivi proprietari, sulla base delle perizie svolte, abbiano convenzionalemte stabilito per ciascun immobile tali e ben definiti valori millesimali.

 

[Dimaraz]

Ollj...dimentichi che esistono svariate spese che vengono determinate in funzione delle unità che compongono il Condominio e di incombenze (servizi, compenso amministratore, premio polizze eventuali, regolamento di condominio o "obbligo" dell' amministatore etc etc).

Comunque il valore millesimale di una unità frazionata non è mai pari alla somma delle 2 risultanze.

 

[adimecasa]

segui il consiglio di ollj, falla approvare in assemblea con la maggioranza dei presenti, sarà l'amministratore a beneficiarne con un condomino in più, e dovrà anche fare i riparti adeguati alla nuova situazione, per altri condomini non cambia nulla

 

[Luigi Criscuolo]

Premesso che al condominio basta che la somma dei millesimi post frazionamento porti alla stessa quota millesimale ante frazionamento, i millesimi risultanti da ciascun frazionamento devono stare bene agli acquirenti. Nel rogito è scritto il valore millesimale dell'appartamento acquistato ed è altrettanto vero che se il compratore non sa del frazionamento non può contestare il valore millesimale attribuito dal venditore. Tra l'altro il valore millesimale forse è l'ultima cosa che l'acquirente va a guardare. E' vero che più millesimi corrispondono ad avere più peso nelle decisioni assembleari ma significa anche pagare più spese.
La suddivisione della quota millesimale basata solo sui metri quadri è sbagliata perché non tiene conto dei parametri di esposizione, luminosità, affaccio, destinazione d'uso ecc... ecc... che vengono considerati stanza per stanza.

 

[Dimaraz]

Mi soprende come spesso menti brillanti si lascino distrarre da "commedie degli equivoci".

A volte gli esempi banali e semplificati dissolvono i dubbi.

Condominio ALFA composto da edificio su 3 livelli con 2 unità di proprietà una di Tizio e una di Caio di uguale valore millesimale.
Presenza di Ascensore a servizio di tutti i livelli.
Amministratore con compenso di 500 Euro/anno.
Spese complessive annuali 1.200 Euro

Tizio dovrà pagare una quota di Euro 600 (pari al 50%) così come Caio.

Caio divide la sua unità in 5 abitazioni distinte (una al Piano terreno e 2 per ogni piano superiore) che rappresenteranno in superficie i seguenti valori % dell' unità originaria:
unità PT (Caio) 33%
unità 1a 16,75%
unità 1b 16,75%
unità 2a 16,75%
unità 2b 16,75%
Le spese totali ammonteranno probabilmente a 1.800 Euro/anno (aumentano i costi dell' amministratore che dovrà gestire 6 unità invece che 2, le spese di ascensore perchè minimo ci sono 6 utilizzatori invece che 2, aumenterà la polizza perchè lo stabile aumenta complessivamente di valore ed aumentano i rischi impliciti).

SE valesse la teoria bislacca che i millesimi delle unità frazionate corrispondono a quelle dell' unità originaria si avrebbe che:

Tizio pagherà sempre il 50% ...ma un importo di 900 Euro (+50% senza che lui abbia modificato nulla)

Caio compete per 300 Euro e ai restanti sarebbero addebitati 150 Euro a testa.

Se io fossi Tizio vi pianto una di quelle mine che vi ricordate in vita.

Buona meditazione

 

[Luigi Criscuolo]

Mi soprende come spesso menti brillanti si lascino distrarre da "commedie degli equivoci".

anche io.
Con l'osservazione che la suddivisione millesimale da te citata ad esempio non è congrua con la realtà, se non altro per un coefficiente di piano e di esposizione dei locali, non continuo, senza acrimonia, questa discussione.

 

[Luigi Criscuolo]

Se io fossi Tizio vi pianto una di quelle mine che vi ricordate in vita.

Anche io se comprassi una della abitazioni di questo condominio.

 

[Dimaraz]

Se compri dopo che hanno approvato le tabelle millesimali e le abbiano menzionate in rogito...ti tieni l'unità e pure la "mina"