Superficie utile complessiva: definizione per casa di lusso o no

[Carola_71]

Buongiorno,
io vorrei unire 2 appartamenti attigui ed identici sotto il profilo catastale ovviamente intestati alla stessa persona:
il primo appartamento è già stato rogitato come prima casa e classificato A2 con 6,5 vani, quindi l'altro appartamento essendo identico sarà anch'esso classificato A2 con 6,5 vani (e richiederò il mutuo per saldare la parte rimanente del secondo appartamento)

Quindi accorpandoli catastalmente subito dopo il rogito del 2° appartamento, diventerebbe un appartamento UNICO con superficie netta di 210 mq secondo i calcoli del geometra che ho già interpellato:
la domanda è diventa un immobile di lusso o no?

Lo chiedo perché il DM 2.8.1969 definisce una casa di lusso secondo vari criteri, ma mi interessava un criterio in particolare e cioè il punto 6 del DM sopracitato "singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240mq etc etc".

Però la sentenza della Cassazione n.21287 del 18 settembre 2013 interpreta nel conteggio di superficie utile anche i muri perimetrali e divisori.

Orbene, ho interpellato un geometra qualificato che mi ha così relazionato:
superficie netta dei vani costituenti l'unità abitativa in mq 210
superficie lorda (quindi calcolata in mezzeria del muro..) in mq 251

Per quanto ne so, solo quando una sentenza viene emessa dalla CASSAZIONE A SEZIONI UNITE diventa legge, in caso contrario è una mera interpretazione della legge, perciò alquanto discutibile.
(ed infatti ho notato sul forum posizioni diverse).

Aggiungo che questo geometra incaricato è disponibile a fornirmi una PERIZIA GIURATA.

Quindi la mia domanda è:
cosa si intende esattamente per superficie utile complessiva?

Grazie anticipatamente della risposta.

 

[Daniele 78]

Prova a guardare questa discussione potrebbe esserti utile: http://www.propit.it/threads/villino-a7-e-piano-casa.29474/page-5#post-166076, prova a darci un'occhiata...

 

[Carola_71]

Grazie Daniele78 ho letto tutta la conversazione, ma ancora non ben ho capito cosa si intende per superficie utile anche se tu hai scritto:

Ebbene, a parere della Cassazione, confermando l’orientamento consolidato in materia, si
deve prescindere dalle prescrizioni urbanistiche in materia di abitabilità dei locali: ciò che
conta, per il computo della superficie utile, è la mera idoneità di fatto dei locali allo svolgimento
di attività proprie della vita quotidiana.

quindi se si tratta dei locali per lo svolgimento delle attività proprie della vita quotidiana a rigor di logica si intende lo spazio calpestabile non certo i muri, perciò il mio spazio calpestabile netto accorpando catastalmente i due appartamenti (secondo i calcoli del geometra) è di 210mq.
Infatti il mio unico dubbio è relativo al punto 6 del decreto ministeriale del 1969 anche perchè gli altri punti non mi riguardano.

Comunque domani ho appuntamento dal mio geometra e chiederò informazioni più precise. (anche inerenti al DOCFA)

Certo che se "quelli" vogliono trovare il pelo nell'uovo, lo trovano. (ma poi ne pagheranno le conseguenze)

 

[Daniele 78]

@Carola_71 attenzione che nelle sentenze oltre all'abitazione se ben hai letto (di fatto) tirano in ballo anche depositi e sottotetti non abitabili...leggi i file PDF sulle sentenze che l'utente essezeta67 aveva pubblicato...da li era iniziato il mio discorso.

 

[Gianco]

Non capisco tutti i problemi che proponi. Hai un geometra che ti segue la pratica. Se non hai fiducia, interpellane un altro. Ma se il tuo tecnico ti prospetta delle soluzioni, variabili a seconda delle opzioni proposte, senti prima i suoi consigli da esperto. Altrimenti, nel dubbio, confronta le sue proposte con quelle di un altro professionista. Sappi comunque che le variabili possono essere tante.

 

[arciera]

Metri quadri calpestabili, Carola è nel giusto. Infatti si conteranno da vani a metri quadri secondo questo dato. La casa è di 210 mq. Non è appartamento di lusso. Rimane in A2.
questo è il comma:
Art. 6 - Unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq.

Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).[DOUBLEPOST=1387228928,1387228822][/DOUBLEPOST]Questo perchè i bagni devono essere separati dalle altre stanze, per legge, la cucina, l'ingresso o corridoio che servono ad essere antibagno affinchè l'appartamento sia conforme alla legge che lo impone.

 

[Carola_71]

Finalmente la risposta che cercavo: grazie mille arciera!!!

Ho piena fiducia nel mio geometra che è molto scrupoloso e preparato, ma era appunto quella sentenza di mera interpretazione della Cassazione di settembre 2013 che aveva fatto sorgere dei dubbi: da qui la mia richiesta al forum di concetto di superficie utile.

Il mio geometra, che ho incontrato ieri, mi ha infatti mostrato la simulazione dell'accorpamento catastale tramite il DOCFA sul sito Agenzia delle Entrate: in effetti mettendo tutti i nostri dati il DOCFA fornisce il risultato di A2 quindi non di lusso.

La cosa assurda è che secondo il DOCFA noi siamo in A2 (e fin qui tutto bene) ma nulla vieta all'Agenzia delle Entrate di intervenire sulla base dei mq (210) tramite sanzione:
allora mi chiedo se il loro software mi classifica in A2 che senso ha una loro eventuale sanzione? Ma fate pace con il cervello!!!

Semplice, lo Stato ha bisogno di fare cassa quindi se scatta (e dico se....) la sanzione entro 60gg abbiamo tempo per fare ricorso E CONTESTUALMENTE l'istanza di autotutela con la quale se non erro si anticipano 3000-4000€ o quello che è.

Cosicchè se vinciamo il ricorso COMUNQUE quella cifra anticipata NON CI VIENE RESTITUITA, se lo perdiamo ci tocca pagare la sanzione.
Ecco come lo Stato fa cassa!

Ma io dico perché lo Stato non fa cassa partendo dalla cosiddetta "Casta" in maniera seria con i fatti tangibili e non con le solite parole??????

Questa è l'Italia.............

 

[arciera]

Non voglio assolutamente contraddirti sul momento che attraversiamo, ma le regole non sono state inventate ora per far cassa, quindi riepilogando - dato che non lo so davvero, o mi pare strano che sia come hai scritto - Primo: perchè dovrebbe intervenire per sanzionarti:?anche loro hanno lo stesso tuo software, o meglio tu hai il loro. Secondo: nel momento che si fa ricorso e si versano soldi per l'istanza di autotutela non credo proprio che questi non vengano restituiti. Anzi. Vi è la possibilità anche di denunciare il tutto al giudice di pace che vigila i rapporti con la pubblica amministrazione

 

[Gianco]

Non capisco il motivo della sanzione, giacché non hai commesso nessun illecito che la preveda. Per fare la fusione con la docfa dovrai preventivamente ottenere la concessione edilizia relativa. Pertanto la denuncia in catasto dovrà avvenire entro un mese dalla fine dei lavori o dall'agibilità. Se non rispettera in questi termini sarai perseguibile con una sanzione pecuniaria.

 

[Daniele 78]

@Carola_71 Quanto consta questa sanzione se posso saperlo?? Non è che è stato fatto un ravvedimento oneroso?? Per il resto nulla di nuovo come classamento, da un pò di anni che è impostato così il DOCFA.
Sotto ti allego un file in PDF (grazie all'anima pia di @Ennio Alessandro Rossi che ne aveva pubblicato il link) che ti spiega un pochino meglio le varie differenze e spero possa darti una mano in più. Saluti