Su stesso lotto di terreno sono state costruite due palazzine con una unica amministrazione ......

[Luigi Barbero]

Visto che prima (od almeno: fino ad ora) si confondeva nonostante i palazzi e di conseguenza gli appartamenti fossero identificabili facilmente attraverso il numero civico, fategli un favore: levategli l'incarico. Almeno potrà andarsi a curare.....

 

[AvvocatoDauriaMichele]

Da come descrivi sembra sia il caso di supercondominio, e si può dividere ricorrendo ai disposti delle Disp. Att. cc;

61. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

62. La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.

Dopo questo ogni palazzina potrà nominare un proprio amministratore e ci saranno di conseguenza due distinte assemblee, due amministratori nominati dai condomini di ogni palazzina (anche se potrebbe rimanere lo stesso per entrambi), due Codici Fiscali e se ci saranno parti in comune, p.es. caldaia del riscaldamento, parcheggio, giardino ecc ecc sarà necessario un altro CF e amministratore solo per questo (potrebbe rimanere lo stesso se i condomini lo nominano) e ovviamente un'altra assemblea annuale.

Ottimo intervento, non posso che condividere.

Ci sarebbe comunque una questione da chiarire: chi è il proprietario del piazzale? perchè se si tratta di piazzale comune ai due fabbricati sarà effettivamente necessario procedere ad un frazionamento se si vuole separare sul serio e definitivamente ogni aspetto giuridico dei due fabbricati.

Saluti.

 

[merlo]

ciao,
In effetti il piazzale esterno asfaltato è in comune, però ognuno ha il suo parcheggio assegnato, dove si fa la propria pulizia, non c'è verde da manutentare.L'illuminazione dei parcheggi esterni è distinta, quella che illumina attorno alla palazzina A è già a carico di A e quella che illumina attorno alla palazzina B è a carico di B.
saluti.
Merlo

 

[Daniele 78]

Penso di aver capito (almeno dal punto di vista catastale il problema) è stato fatto un unico tipo mappale con tutta l'area dove sono sorti i 2 condomini. Sulla mappa terreni non troverete mai i confini (recinzioni se ci sono) tra i 2 condomini poiché trattasi di unico mappale ai terreni. Diverso sarebbe stato con 2 mappali ai terreni, verrebbero evidenziati i confini essendo 2 particelle appunto distinte. Con la vostra situazione avete un mappale unico con più di 30 subalterni almeno (12 unità immobiliari in una, 16 nell'altra) più i rispettivi garage (penso lì abbiate) più eventuali parcheggi esterni.Detto questo per la parte amministrativa @condobip è stato più che eloquente. Saluti.

 

[AvvocatoDauriaMichele]

ciao,
In effetti il piazzale esterno asfaltato è in comune, però ognuno ha il suo parcheggio assegnato, dove si fa la propria pulizia, non c'è verde da manutentare.L'illuminazione dei parcheggi esterni è distinta, quella che illumina attorno alla palazzina A è già a carico di A e quella che illumina attorno alla palazzina B è a carico di B.
saluti.
Merlo

Il problema allora esiste, e non è semplicemente catastale ma proprio formale, nel senso che attiene al titolo di proprietà; se il piazzale è di un solo proprietario "collettivo" (cioè il condominio) costituisce per sua natura una parte comune, allo stesso modo in cui un qualsiasi terreno indiviso appartenente a due proprietari è un terreno comune.

Ciò ovviamente non significa che non si possa procedere a divisione; con un po' di lavoro e di buona volontà si potrà fare tutto, se i condomini sono d'accordo.

Saluti.

 

[merlo]

Scusatemi, ma credevo di aver capito che la divisione amministrativa fosse possibile, senza fare pratiche di riaccatastamento, poi l'avv. Michele mi ha scombinato la convinzione.
Ma ora che avete inquadrato il condominio nel suo complesso, cosa si dovrebbe fare per avere due amministrazioni separate? ( il percorso piu' semplice).
Considerate che è solo amministrazione di condominio che si deve fare e non è vendita di condominio.
Grazie. Merlo

 

[Daniele 78]

Il problema allora esiste, e non è semplicemente catastale ma proprio formale, nel senso che attiene al titolo di proprietà; se il piazzale è di un solo proprietario "collettivo" (cioè il condominio) costituisce per sua natura una parte comune, allo stesso modo in cui un qualsiasi terreno indiviso appartenente a due proprietari è un terreno comune.

Ciò ovviamente non significa che non si possa procedere a divisione; con un po' di lavoro e di buona volontà si potrà fare tutto, se i condomini sono d'accordo.

Saluti.

In effetti avendo un unico mappale ai terreni, tutte le parti comuni, non sono del condominio A e B ma sono dell'area intera nel suo complesso (ossia la somma dei due condomini).
Il catasto è vero che non è probante per legge mentre lo è l'atto, tuttavia non conosco notaio che rediga un'atto senza essere edotto della situazione catastale e dello stato di fatto proprio per non creare confusione sulle effettive proprietà tra i vari documenti.

A mio parere (ed in effetti è così quando gli identificativi ai terreni corrispondono all'urbano) per risolverla dovrebbe essere eseguito un frazionamento dell'area totale in 2 parti con Pregeo, che comporta come conseguenza l'aggiornamento dei Docfa di tutte le unità (dovendo riprendere per forza l'aggiornamento che ha subito la mappa terreni), non so quanto vi convenga a parer mio.
@merlo per evitare tante spese inutili non riuscite a mettervi d'accordo in altro modo???

 

[merlo]

Scusa Daniele 78 , quale altro modo mi consigli?
Merlo

 

[Daniele 78]

Di evitare di frazionare il mappale. Vi risparmiereste noie e costi inutili evitabili. Ovvio che se non trovate un accordo sul pagamento delle spese vi aspetta una bella trafila...

 

[merlo]

Ma è quello che noi non vogliamo fare ( il riaccatastamento).
Le parti comuni dello scoperto non hanno nessuna spesa condominiale, l'unica spesa che ci sarà un giorno, sarà la manutenzione, ma la ripartizione è semplice da farsi infatti basterà dividere la spesa tra tutti i condomini che abitano nella palazzina oggetto della manutenzione.
Vi aggiornero' su come andrà a finire.

Grazie a tutti colloro che hanno collaborato con consigli e pareri di alto valore professionale.
Siete degli amici.
Ciao a tutti.
Merlo