Sopraelevazione villa bifamiliare. Non mi devono chiedere il permesso?

[rpappaterra]

Vivo in una villetta bifamiliare di 2 piani(divisa da un muro verticale) i miei vicini stanno sopraelevando il tetto nella loro parte(la falda della villa è unica) vorrei impedire questa bruttura, che mi va anche ad oscurare il terrazzo. C'è una maniera per fermare i lavori(approvati al comune), non devevano chiedere anche il mio consenso?

 

[Marco Giovannelli]

ART. 1127 C.C.
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio puà elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Essendo una costruzione bifamiliare si presuppone la comunione degli elementi comuni di cui all'art. 1117 C.C.

ERGO SE NON HANNO CHIESTO IL TUO PERMESSO PUOI FAR STOPPARE I LAVORI, SEMPRE CHE QUESTI PREGIUDICHINO I FATTORI ELENCATI NELLA PARTE IN NERETTO.

nomina un perito, fagli periziare la cosa, e nomina un avvocato. La stradaè questa.
Se invece non è un problema la sopraelevazione del tuo vicino, hai diritto all'indennità di sopraelevazione sempre ai sensi dell'articolo 1127 predetto.

non esitare a chiedere ulteriori chiarimenti.

saluti

 

[leontino]

Se non specificato diversamente nell'atto di acquisto, non è possibile innalzare un muro a confine. Le distanze tra diverse proprietà è di solito essere di mt.5,00 e pertanto il confinante non può sopraelevare senza il consenso del confinante.

 

[carlo.b]

Buongiorno,
il fatto che il Comune abbia autorizzato i lavori non vuol dire che i tuoi vicini siano esonerati dal rispettare le norme sulla comunione. Il permesso di costruire rilasciato dal comune autorizza i lavori purchè siano fatti salvi ed impregiudicati i diritti di terzi.
Essendo una costruzione bifamiliare, quindi composta da due unità immobiliari, non credo si applichino le norme sul condominio (es. art. 1127 sopra citato).
Non credo nemmeno che tu possa invocare il rispetto della distanza dal confine (m 5,00) poichè trattasi di sopraelevazione di fabbricato già costruito in aderenza; in questo caso, essendo una norma urbanistica, il Comune avrebbe sicuramente posto divieto.
Ritengo che tu possa attuare quelle azioni a tutela della proprietà, la cosidetta "denuncia di nuova opera o danno temuto", infatti il tuo vicino, sopraelevando, andrà sicuremente ad incidere sulla statica del muro di confine.
Ti suggerirei di verificare nell'atto di acquisto che non siano riportate clausole che limitino la modifica o la trasformazione del fabbricato.
A mio avviso dovresti in primo luogo consultare un legale , il quale valuterà se sia necessaria o meno la perizia di un tecnico.

 

[Marco Giovannelli]

secondo me invece l'art. 1127 è appicabile, perchè pone in essere un indirizzamento giuridico verso una probabile sentenza a favore di rpappaterra.

saluti

 

[virgilio]

x Rpappaterra, secondo me l'impedimento potrebbe avvenire, allorquando si vorrà innalzare il muro di confine comune,in quanto l'innalzamento del muro comune dovrebbe prevedere un preventivo consenso del comproprietario, oltre ovviamente alla verifica preventiva di staticità dello stabile atto a sopportare i carichi trasmessi dalla nuova struttura che si vorrebbe realizzare.Ciao,Virgilio

 

[Giovanni_Brevi]

Salve,
sono in causa dal 2006 per una situazione analoga.
Quanto scritto nelle risposte è , a mio parere, parzialmente corretto , mi permetto di darti qualche suggerimento .
1)Vai all'ufficio Edilizia Provata del tuo Comune e fatti rilasciare una copia della documentazione presentata con la DIA , in particolare controlla se è stato complita il documento sostitutivo dell'atto di proprietà.
Ricordati che il Comune non entra in merito agli aspetti legali , si tutela con un "salvo diritti di terzi" , ma come privato cittadino puoi chiedere all'ufficio edilizia di effettuare dei sopraluoghi x verificare eventuali difformità .
2) Rlieggi attentamente il rogito e controlla se viene citato il sottotetto o le parti comuni e verifica presso il catasto se il sottotetto è stato frazionato.
3) Verifica se l'infrastrutture sono comuni , ad esempio l'allaciamento acqua,gas,fossa biologica,... e se nel sottotetto ci sono infrastrutture comuni come antennaTV , centralina , canna fumaria , pluviali, scarichi dell'acqua ,... falda comune .
4) La bifamiliare è generalmente considerata un condominio minimo ( sentenze di cassazione) , solo nel caso in cui l'unica parte in comune è il muro divisorio potrebbe ricadere nella comunione , quindi in linea di principio vale l'art.1117 , quindi il sottotetto è parte comune.
5) Anche se il sottotetto è comune può essere applicato l'art.1127 , ma devono essere rispettati i relativi commi.
6) il muro può essere alzato a norma dell'art.885 ( o 805 ) , ma questo non deve privare di nessun diritto l'altro condomino , come ad esempio non rispettando la distanza legale.
7) Devono essere rispettate le distanze legali anche in condominio , ma se costruisce in aderenza ed la falda del tetto è uniforme automaticamente non può essere violata la distanza legale .
8) Ricordiamoci che il comma dell'art.1127 parla di aspetto architettonico e non di decoro architettonico .
L’aspetto architettonico , quello citato nell’art.1127, è molto più definibile,rilevabile e circonstanziato del decoro architettonico citato nell’art.1120 .
L’aspetto architettonico è “oggettivo” , guardando l’edificio parzialmente sopraelevato è evidente che è stata modificata l’originale forma estetica e questo è già sufficente per affermare che l’aspetto architettonico è stato violato .Viceversa difficilmente , guardando un edificio il cui ultimo piano è stato sopraelevato totalmente , è possibile affermare che è stata realizzata una sopraelevazione o ipotizzare qual’era l’originario numero di piani , in altre parole non viene notato che l’edificio è stato oggetto di sopraelevazione e quindi non viene violato l’aspetto architettonico.
Alcune sentenze
Condominio – presunzione di parti comuni – assenza di titolo contrario – sussistenza [art. 1117 c.c.]
Le tre sentenze di Cassazione sotto riportate rispecchiano totalmente la nostra situazione .
La sentenza di cassazione n.4744 è quella maggiormente “gettonata” in caso di bifamiliare orizzontale ed è esattamente paragonabile alla situazione dell’edificio , la sentenza di cassazione n.9093 indica che non è necessario poter accedere fisicamente o utilizzare il bene .



Ricordati se vai in causa di scegliere un CTP che sia anche CTU perchè tra di loro si conoscono e puoi immaginare cosa succede.Ricordiamoci che siamo la nazione in Europa con regole sull'edilizia più restrittive , ma siamo contemporaneamente la nazione con la maggiore percentuale di abiusivismo.
Se ti interessa avere altre info scrivimi,purtroppo sono molto documentato in materia

 

[Stefano Mariano]

Mi permetto di aggiungere qualche osservazione a quanto scritto sull'argomento. (sono un architetto che, per giunta, vive in una bifamiliare). 1) l'art. 1127 è appicabile, 2) concordo con Giovanni_Brevi sul punto 8: il comma dell'art.1127 parla di aspetto architettonico perciò la sopraelevazione di una sola parte del tetto altera tale aspetto, 3) Tale non concordata sopraelevazione parziale determina un'alterazione della struttura portante (probabilmente telaio in c.a.) con conseguente variazione dei carichi statici e dinamici sulle strutture provocando un possibile nocumento alle stesse, determina inoltre una zona d'ombra gravante sulla porzione di falda rimasta inalterata e crea problemi di displuvio delle acque piovane, dalla falda più elevata verso la sottostante.

 

[Marco Giovannelli]

Mi permetto di aggiungere qualche osservazione a quanto scritto sull'argomento. (sono un architetto che, per giunta, vive in una bifamiliare). 1) l'art. 1127 è appicabile.

Quoto in pieno, come ho già specificato anche io nel mio primo messaggio

2) concordo con Giovanni_Brevi sul punto 8: il comma dell'art.1127 parla di aspetto architettonico perciò la sopraelevazione di una sola parte del tetto altera tale aspetto .

quoto di nuovo

3) Tale non concordata sopraelevazione parziale determina un'alterazione della struttura portante (probabilmente telaio in c.a.) con conseguente variazione dei carichi statici e dinamici sulle strutture provocando un possibile nocumento alle stesse, determina inoltre una zona d'ombra gravante sulla porzione di falda rimasta inalterata e crea problemi di displuvio delle acque piovane, dalla falda più elevata verso la sottostante.

potrei quotare, sennonchè trovo alcune delle cose molto difficili da provare in un contenzioso civile.

saluti

 

[Stefano Mariano]

Grazie delle "quote". A proposito delle difficoltà di dimostazione di un'alterazione dei carichi, posso dire che l'analisi statica che è alla base dei calcoli per il dimensionamento delle stutture in cemento armato è piuttosto chiara e qualsiasi tecnico stutturista può facilmente dichiararlo e dimostrarlo con l'analisi dei flussi delle forze interne alle strutture stesse: il semi-telaio sopraelevato, scarica (fa gravare) il proprio peso (che si è incrementato causa dei piastri verticali costituenti l'innalzamento del telaio stesso) non solo perpendicolarmente sulla trave che lo sostiene ma determina su di essa anche un effetto torcente sicuramente non previsto dal progetto originario delle strutture.