Soffitta trasformata in appartamento abusivo

[basty]

l’amministratore non ha poteri d’intervento.

Quindi, come supponevo, in questo caso non avrebbe alcun dovere

 

[usonian]

Dove sta scritto tale “dovere”?

Sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela delle parti comuni dell’edificio, secondo l’art 1130 come evidenziato da Nemesis. a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini e nei casi di atti urgenti. Ma non avere potere riguardo interventi sulle singole unità private è vero in parte. D’accordo, ognuno nella sua proprietà fa quello che vuole. Detto ciò, il termine “parti comuni” citato nell’articolo 1130 non è circoscritto ai soli elementi fisici dell’edificio. Le modifiche introdotte dalla riforma del 2012 , si intende per parti comuni verso i quali l’amministratore ha un obbligo di vigilanza, ogni bene giuridico condominiale. Quest’ultimo violato più volte dal proprietario della soffitta con opere lesive nei confronti del condominio. L’amministratore non interviene per abusi all’interno di un appartamento privato, ma non è il vostro caso. Siamo in presenza di opere prive di autorizzazioni, illegali e abusive, cambio destinazione d’uso in nuova residenza autonoma. L’obbligo dell’amministratore di denunciare l’abuso edilizio non è fine a se stesso (in quanto su proprietà privata), ma in quanto opere lesive degli interessi (bene giuridico) condominiale. Quali?
1 La posa di velux sul tetto (parti comuni) senza Vs. autorizzazione, soprattutto priva di pratica edilizia e valutazione di impatto paesistico in quanto incide e modifica l’aspetto esteriore di un edificio. Un abuso edilizio dove responsabilità, eventuali ripercussioni, sanzioni e obblighi per il ripristino non ricade sul singolo perché parti comuni, ma sull’intero condominio e amministratore resisi colpevoli per mancata denuncia dopo aver rilevato il fatto.
2 L’utilità e vantaggio acquisto del singolo a danni degli altri condomini per l’irregolare distribuzione delle quote millesimali, non aggiornabili, perché la destinazione d’uso della superficie agli atti, ora residenziale, è rimasta invariata.

 

[Angelo Sozzi]

La maggiorazione dei millesimi di proprietà, a causa della trasformazione dichiarata, non va ad incidere solamente sulla colonna delle rispettive competenze dei singoli proprietari ma va ad incrementare anche le spese generali, quelle dell'ascensore se c'è, per quest'ultimo nel caso in cui la scala alla soffitta sia interna all'appartamenti andrà in sommatoria al piano asservito, e del riscaldamento avendo aggiunto elementi riscaldanti.

 

[chiacchia]

E se la mansarda non è collegata internamente e si accede da scale già esistenti? pertanto si è fatto solo un uso differente senza neanche riscaldamento? è ovvio che una variazione ci sarà a guadagno degli altri ma sviluppare un discorso simile ci vuole molta fantasia, a questo punto si potrebbe anche supporre di aver costruito una piscina e un solarium da utilizzare a scopo di lucro

 

[Gregorio Albisani]

Tornando a questo annoso problema, il condominio ha finalmente sollecitato il proprietario del sottotetto abusivamente trasformato in appartamento di regolarizzare la situazione entro 60 gg. L'avvocato del proprietario ci chiede di revocare immediatamente la delibera in quanto il suo assistito non era presente all'assemblea e soprattutto perché la discussione era inclusa tra le "varie ed eventuali". Premesso che l'avvocato abbia ragione per ns vizio di forma, se viene revocata la delibera ci impedisce di procedere comunque con la denuncia? Inoltre, il proprietario può impedire che i vigili entrino nel sottotetto per verificare la situazione?

Buongiorno, aggiungo qualche spunto di riflessione in coda a questo post oramai nutrito di commenti.
Sulla questione della revisione delle tabelle millesimali bisognerebbe verificare la documentazione per poter fornire una risposta precisa, però in linea generale tenga presente che la modifica della destinazione d'uso di un vano non è affatto priva di rilevanza.
Quindi il Condominio potrebbe aver deliberato correttamente la revisione delle tabelle.
In particolare quando vengono predisposte le tabelle millesimali solitamente si adottano specifici coefficienti per computare al ribasso il valore dei vani privi di funzione abitativa / commerciale, quali ad esempio vani di servizio, soffitte, cantine, ripostigli, terrazze, balconi, etc.
Se successivamente un condòmino trasforma una soffitta in appartamento, con realizzazione di finestre velux, allacciamento impianti, etc., si potrebbe effettivamente andare a determinare quella apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, che, per l'appunto, è il requisito richiesto per legittimare la revisione delle tabelle (art. 69 disposizioni di attuazione al codice civile) anche senza il voto unanime di tutti i condòmini.
Si tratta però di casistiche complesse che, come detto, debbono essere verificate caso per caso.
Suggerisco tuttavia di non lasciar correre la cosa (come parrebbe intenzionato a fare il vostro Condominio) in quanto si crea un precedente pericoloso che potrebbe poi essere utilizzato anche da altri condòmini per fare modifiche importanti alle loro unità, pretendendo che il valore dei millesimi rimanga invariato. Si genera cioè il rischio di un 'far west' condominiale... (se fosse interessata ad approfondire la questione trova i miei contatti online e sul sito dell'Ordine degli Avvocati di Firenze - Avv. Gregorio Albisani. Purtroppo non posso mandarglieli direttamente perché non ho ancora i messaggi privati attivi).
Per quanto riguarda i 'vizi di forma' denunziati dal legale di questo condòmino bisognerebbe che specifichi in cosa si è concretizzata questa 'denunzia' del Collega. Se non è stato avviata neppure una mediazione ma è stata inviata semplicemente una lettera/raccomandata/pec, il Condominio potrebbe molto semplicemente convocare una nuova assemblea specificando meglio le varie questioni all'ordine del giorno e ovviamente avendo cura di convocare tutti, incluso il diretto interessato. In questo modo i vizi di forma vengono sanati e il Condominio 'sterilizza' il rischio di impugnazioni (almeno su questi aspetti).
In ogni caso la mera segnalazione alle Autorità competenti potrebbe essere effettuata anche autonomamente dall'Amministratore visto che, da quanto riferisce, sarebbero state modificate le parti comuni (installazione di velux sul tetto).

 

[basty]

Suggerisco tuttavia di non lasciar correre la cosa (come parrebbe intenzionato a fare il vostro Condominio) in quanto si crea un precedente pericoloso che potrebbe poi essere utilizzato anche da altri condòmini per fare modifiche importanti alle loro unità, pretendendo che il valore dei millesimi rimanga invariato. Si genera cioè il rischio di un 'far west' condominiale...

Certamente la visione di un avvocato differisce da quella di un ingegnere. Mi limito a commentare la frase citata: personalmente riterrei che si genererebbe una sorta di far-west, se ad ogni modifica interna alle varie unità immobiliari, venisse richiesta la modifica delle tabelle millesimali.
Ovviamente ciò discende dalla correlata opinione che sia alquanto opinabile pesare la destinazione dei vani interni abitabili (bagni, corridoi, cucine)

 

[Franci63]

sia alquanto opinabile pesare la destinazione dei vani interni abitabili (bagni, corridoi, cucine)

Essendo tutti quelli elencati vani abitabili, non hanno un “peso” differente tra loro per quanto riguarda la predisposizione delle tabelle millesimali.

se ad ogni modifica interna alle varie unità immobiliari, venisse richiesta la modifica delle tabelle millesimali.

Per “modifiche importanti” immagino si riferisse a modifiche della destinazione d’uso di locali non abitabili , non certo, ad esempio, allo spostamento della cucina o alla creazione di un nuovo bagno nel ripostiglio in fondo al corridoio…

 

[mapeit]

Trasformare un ripostiglio in un appartamento è una modifica sostanziale, specialmente se non oggetto di autorizzazione edilizia. Concordo con l'avvocato. Non si può lasciar correre, altrimenti costituirebbe un pericoloso precedente.

 

[basty]

Essendo tutti quelli elencati vani abitabili, non hanno un “peso” differente tra loro per quanto riguarda la predisposizione delle tabelle millesimali.

Mica del tutto vero: nei manuali delle giovani marmotte vengono differenziati i coefficienti per i vani-servizio:
- camere: 1,00
- Servizi (cucina, bagno, ripostiglio): 0,90
- corridoi: 0,80
-cantine e soffitte: 0,45 - 0,30
- Balconi: ……
Eccetera

Per “modifiche importanti” immagino si riferisse a modifiche della destinazione d’uso di locali non abitabili , non certo, ad esempio, allo….

Non direi: visto che la soffitta è già stata tramutata in mansarda, cosa vuoi che resti di importante per gli altri condomini?

quando vengono predisposte le tabelle millesimali solitamente si adottano specifici coefficienti per computare al ribasso il valore dei vani privi di funzione abitativa / commerciale, quali ad esempio vani di servizio, soffitte, cantine, ripostigli, terrazze, balconi, etc

Il vero criterio, a mio parere, è mantenere il criterio adottato all’origine.
Se le tabelle originarie sono state predisposte adottando come parametro la sola superficie (o volumetria) , sarebbe una distorsione inventarsi la applicazione di vari coefficienti ( piano, esposizione, destinazione)

Diverso il caso di questo 3D: rendere abitabile una soffitta equivale ad un incremento di volumetria abitabile: ma anche qui bisognerebbe conoscere tutta la storia.
Ad es. io ho acquistato un appartamento all’ultimo piano: il costruttore aveva imposto anche l’acquisto del sottotetto, che non era riuscito a far passare come abitabile: ma i millesimi totali includevano già una sensibile variazione rispetto alle ui corrispondenti dei piani inferiori. Quando tutti hanno trasformato la soffitta col condono, la variazione millesimale era trascurabile o quadi

 

[sjg]

Grazie a tutti per l'input. L'Amministratore,una volta scaduto il termine di 60gg come è stato deciso in assemblea (delibera non ancora impugnata), presenterà denuncia in Comune per l'abuso edilizio.