Significativo aumento delle rate condominiali per fondo di accantonamento

[Abacuc12]

Buongiorno a tutti, avrei un dubbio per il condominio di cui faccio parte. Il mio amministratore, per l'imminente riunione di fine febbraio, ha previsto delle rate ordinarie praticamente raddoppiate, in funzione delle due voci di bilancio non qualificate "Varie" e "Spese varie". Interrogato in materia ha dunque spiegato che si tratterebbe di un fondo di accantonamento che sta costituendo in funzione dei vari imprevisti affrontati nell'anno passato e che sarebbe "tenuto per legge" a fare ciò, per tutelare i condomini. Condomini i quali, ci tengo a sottolinearlo, non hanno morosità particolari né posto problemi precedentemente nel saldare le spese impreviste. Ora comunicando con altri proprietari di appartamenti saremmo giunti all'idea che tale opportunità sembri iniqua, o quanto meno un'esagerazione di fronte all'aumentato costo della vita e la considerevole spesa, forse non necessaria, che immediatamente andrebbe a risultarne.
Specifico che ai primi approcci di discussione, l'amministratore si è mostrato totalmente chiuso ad ipotesi di riduzione parziale o modifica del suddetto fondo. Ora la mia domanda è: come potremmo comportarci a questo punto, in riunione, nel caso in dovesse concretizzarsi la suddetta maggioranza contraria (millesimale? quantitativa?) per ottenere una revisione di questa misura? Sarebbe effettivamente utile/produttivo, oppure in qualche modo controproducente rifiutare il bilancio? Specifico che si tratta soltanto di un'ipotesi. In effetti non saprei proprio come comportarmi.

 

[mapeit]

Per costituire un fondo di riserva generico, non un fondo motivato da una necessità specifica, dovrebbe esserci stata una delibera dell'assemblea in tal senso. L'amministratore non può prendersi l'iniziativa a meno che non vi siano stati dei problemi di morosità a causa dei quali non sia riuscito a saldare i fornitori o a pagare le spese vive del condominio. All'assemblea ordinaria, quando è stato presentato il preventivo, l'avete approvato a maggioranza? Se si, puoi fare ben poco finché non si metterà l'argomento all'ordine del giorno della prossima assemblea.

 

[Abacuc12]

All'assemblea ordinaria, quando è stato presentato il preventivo, l'avete approvato a maggioranza? Se si, puoi fare ben poco finché non si metterà l'argomento all'ordine del giorno della prossima assemblea.

No, l'assemblea è prevista per la fine del mese. Quindi se rifiutiamo di approvare il bilancio dovrà assecondare la nostra decisione e venirci incontro, gusto? Purtroppo, questo è un amministratore che sembra piuttosto convinto di essere tenuto a fare "la cosa giusta in base alla legge" indipendentemente da quello che chiede la maggioranza. Il che, per quanto surreale, ha già portato a diversi problemi nel corso degli ultimi anni.

 

[Gregorio Albisani]

No, l'assemblea è prevista per la fine del mese. Quindi se rifiutiamo di approvare il bilancio dovrà assecondare la nostra decisione e venirci incontro, gusto? Purtroppo, questo è un amministratore che sembra piuttosto convinto di essere tenuto a fare "la cosa giusta in base alla legge" indipendentemente da quello che chiede la maggioranza. Il che, per quanto surreale, ha già portato a diversi problemi nel corso degli ultimi anni.

buongiorno,
quello che vi dice l'amministratore è inesatto. Non vi è alcuna norma di legge in base alla quale egli sia tenuto a costituire un fondo cassa per eventuali imprevisti.

Anzi, il principio che vale in ambito condominiale è quello secondo cui anche l'eventuale fondo cassa deliberato DALL'ASSEMBLEA deve trovare una specifica giustificazione (es. coprire morosità note e perduranti di alcuni condòmini) essendo altrimenti illegittimo.

In ogni caso, come già evidenziato da @mapeit, non è l'amministratore ad avere il 'potere' di costituire fondi cassa, bensì l'assemblea.
Quello che le consiglio di fare è arrivare alla prossima riunione con una maggioranza contraria già definita e verbalizzare che il fondo cassa NON viene approvato e che l'assemblea chiede all'amministratore di rielaborare il bilancio con i conteggi conseguenti.
A seconda dei casi e della complessità dei conteggi potrà essere necessario rinviare ad una successiva riunione per l'approvazione del bilancio definitivo

Se non vi fidate dell'amministratore la soluzione molto semplice durante la prossima riunione è nominare come segretario un condòmino e far redigere a costui il verbale con le deliberazioni di cui sopra.
L'amministratore è tenuto per legge ad eseguire le delibere dell'assemblea, quindi non ha alcun margine di manovra [v. art. 1130, comma 1, n. 1) codice civile].

 

[mapeit]

Seguite i consigli di @Gregorio Albisani ma non solo. Se l'amministratore si comporta in questo modo, potreste accordarvi per sostituirlo. Cercate un'alternativa sostenuta dalla maggioranza dei condomini prima dell'assemblea e, se all'OdG compare la voce "Nomina amministratore", proponete il nominativo del nuovo amministratore al posto del precedente. Così avrete risolto i vostri problemi una volta per tutte.

 

[Abacuc12]

Yes! Assolutamente d'accordo. Il problema è che a fronte delle rinnovate indagini che sto conducendo da ieri, sembrerebbe che la maggioranza dei contrari non sia poi tanto pronunciata quanto immaginavo. A parte un paio di condomini ed altri che hanno evitato di pronunciarsi, alcuni paiono d'accordo sul fatto che dare i soldi senza ragione garantisca in qualche maniera "una tutela migliore" delle proprie necessità. Inoltre appaiono in qualche modo sviati dal fatto che il fondo di accantonamento sia stato associato sotto voci imprecise alle spese impreviste dell'anno passato, due delle quali (le maggiormente significative) erano assolutamente di natura non ripetibile ed hanno risolto definitivamente i relativi problemi. Onestamente non so che tipo di campagna possa aver condotto l'amministratore nei loro confronti o perché la pensino in questo modo. La realtà, purtroppo, temo che dovremo scoprirla al momento dell'assemblea. E come anche voi mi state confermando, ciò potrebbe limitare parecchio le opzioni a disposizione...

 

[davideboschi]

Se l'amministratore si comporta in questo modo, potreste accordarvi per sostituirlo

Un po' estrema come soluzione, ma se effettivamente l'amministratore non gode dellla fiducia dell'assemblea solo per questo fatto, la cosa ha ben senso.

Alle considerazioni fatte, aggiungo anche che il fondo spese proposto non ha neppure senso dal punto di vista contabile.
Se nell'anno precedente ci sono state spese in eccesso rispetto a quanto preventivato, l'amministratore dovrebbe tenerne conto aumentando (in misura ragionevole) il preventivo di quest'anno, alle voci specifiche che si prevede manterranno l'aumento già subito, e non istituendo un fondo.

Ad esempio, se l'anno scorso avete speso il doppio di gas rispetto al preventivo, l'amministratore dovrebbe mettere a preventivo una spesa di gas uguale a quella dell'anno scorso (cioè doppia), e poi sta all'assemblea approvarla.
Questo vale ovviamente per le spese ordinarie. Se vi sono in vista spese straordinarie, la faccenda è diversa. Ma in questo caso il fondo spese deliberato dovrebbe avere una finalità specifica (es. rifacimento impianto ascensore, manutenzione facciata, ecc.)

 

[basty]

Qualsiasi fondo "preventivo" deve essere approvato dalla maggioranza assembleare.

L'utilizzo e prelievo da detto fondo deve essere approvato dalla assemblea (a parte l'eventuale uso momentaneo per mancanza di liquidità, che piò essere tollerato e approvato a posteriori)

La legge invece prescrive la costituzione preventiva di adeguato fondo, se si deliberano spese straordinarie

 

[Abacuc12]

Parlando in via ipotetica e nella possibilità che si concretizzi una maggioranza a favore della discutibile scelta (ipotesi che al momento non posso purtroppo escludere del tutto, ma dovrei riuscire comunque ad appurare con ampio margine prima della riunione) immagino non esista alcuna strada percorribile per far valere il punto di vista della più assennata minoranza, giusto?

 

[davideboschi]

Mi pare però che l'amministratore abbia parlato di "fondo spese" solo a voce, forse per spiegarsi meglio a chi lo ha interpellato, ma in realtà non si tratterebbe di un vero e proprio fondo, ma solo di una voce di bilancio "spese varie" più alta del normale.
Una posizione che mi pare più difendibile, specialmente (ma non so se è il vostro caso) se l'immobile è in condizioni tali che ogni anno ne salta fuori una, e non si può mai sapere dove sarà il prossimo intervento né di quale importo.

immagino non esista alcuna strada percorribile per far valere il punto di vista della più assennata minoranza

Qualcosa potete fare.
1) Potete chiedere che si elenchino, che sia specificato in bilancio, quali tipo di imprevisti si anderebbe a coprire.
2) Potete chiedere che la cifra sia ragionevolmente ridotta.
3) Potete chiedere che ad essere incrementate siano invece le spese ordinarie che già si sa subiranno aumenti, lasciando alla voce "imprevisti" una quota minima.

Ma ripeto che se l'immobile è messo male in tutto o in qualche parte, è meglio mettere una voce "imprevisti" maggiorata, piuttosto che trovarsi a secco di liquidità. Oppure decidere per degli interventi risoultivi, magari poco alla volta.