Sfratto per vendere ma…

[nikko888]

Buongiorno

Con la motivazione di vendere la mia prima casa, ho comunicato la necessità, per motivi familiari, di non rinnovare di altri 4 anni il contratto tipo 4+4 all’ inquilino conduttore del contratto. Ho inviato raccomandata 5mesi fa.

Per qualche mese la casa è stata in vendita ma con nessun interessato finora.
Pare che il prezzo di vendita vada abbassato ad un livello che al momento non è accettabile.

Gli inquilini hanno già trovato un altra sistemazione e a breve libereranno il mio immobile


Vi chiedo, posso incorrere in qualche problema, con l attuale conduttore , se ora decidessi di rinunciare alla vendita e rimettere in affitto la casa?

 

[uva]

posso incorrere in

quanto previsto dall'art. 3, c. 3 e c. 5, l. 431/1998:

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

 

[uva]

Con la motivazione di vendere la mia prima casa

Se al termine del primo quadriennio hai inviato disdetta all'inquilino, osservando il preavviso di almeno 6 mesi, con la motivazione che hai citato, la disdetta è valida se hai rispettato le seguenti condizioni:

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione,

(Art. 3, c. 1 lettera g, l. 431/1998)

 

[Elisabetta2]

Se al termine del primo quadriennio hai inviato disdetta all'inquilino, osservando il preavviso di almeno 6 mesi, con la motivazione che hai citato, la disdetta è valida se hai rispettato le seguenti condizioni:

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione,

(Art. 3, c. 1 lettera g, l. 431/1998)

dice 5 mesi

 

[Nemesis]

dice 5 mesi

Ha scritto 5 mesi fa. Ma non ha scritto quando è la scadenza contrattuale, e se è la prima scadenza.

 

[nikko888]

È la prima scadenza. Dopo i primi 4 anni di 4+4. La raccomandata è stata mandata 6 mesi prima della scadenza a maggio. Si quella è la prima ed unica casa di proprietà. Il conduttore è stato informato ed è stato chiesto e dato il diritto di prelazione all acquisto

Mi ero già informato di questi aspetti e penso di essere in regola.


La perplessità però rimane. Gli articoli sopra nn capisco se lo prevedono. Sto cercando di vendere da 5 mesi. Non si riesce
È mio diritto riaprire un nuovo contratto di affitto e quindi cambiare idea rimandando la vendita?

 

[uva]

Gli articoli sopra nn capisco se lo prevedono.

Leggi il comma 5 dell'art. 3.

Hai tempo 12 mesi (a partire dalla data in cui ne sei rientrato in possesso) per destinare il tuo immobile allo scopo che avevi dichiarato nella disdetta: venderlo.
Se ciò non avviene, la conseguenza è la seguente:

il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento

risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

 

[uva]

Sto cercando di vendere da 5 mesi. Non si riesce

Forse non ci riesci perché la casa è ancora occupata dagli inquilini che

a breve libereranno il mio immobile

E' difficile vendere una casa occupata, seppure con contratto di locazione regolarmente disdettato.
Quando gli inquilini andranno via l'immobile libero potrà essere più appetibile, e avrai 12 mesi di tempo per venderlo.

 

[nikko888]

Grazie della spiegazione

Ma la frase “non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo”

Io posso sostenere che l ho messo in vendita affidandomi ad un agenzia immobiliare. Ci ho provato per diversi mesi. Nessuna offerta. E quindi?
Come si può definire che si possa concludere la vendita in 12 mesi?



Capisco la legge voglia tutelare i conduttori ma sembrano esagerate e assurde le condizioni.

 

[Franci63]

Ci ho provato per diversi mesi. Nessuna offerta.

Evidentemente il prezzo era fuori mercato, o le tue aspettative troppo alte.
Chi ha stabilito il prezzo ?
E poi, come già scritto da @uva, vendere un immobile occupato non è semplicissimo: quindi aspetta che l’inquilino vada via, e poi rimetti in vendita ad un prezzo corretto.

Se la cifra che si può realisticamente ricavare non ti soddisfa, temo che tu abbia commesso l’errore di dare disdetta senza avere le idee chiare dei reali valori di mercato .
A questo punto, o ti accontenti, o porgi il fianco alle legittime richieste che l’inquilino ti potrà fare, se scoprirà che non hai venduto nei termini previsti: e questo, al di là delle critiche che legittimamente si possono fare alla legislazione vigente in materia di locazioni.