Sfratto per finita locazione

[ravaglic]

Buongiorno, nel marzo 2011 ho comprato un appartamento con persone in affitto con contratto 4+4 che scadra' il 31/12/2012. Nel febbrao 2012 ho inviato agli inquilini raccomandata per disdetta del contratto. Gli inquilini hanno sempre pagato l'affitto ma alla scadenza del contratto non vogliono andarsene. La mia famiglia ed io (mio marito, io e un bimbo di 4 anni) vogliamo andare ad abitare in questo appartamento cosi' ci siamo rivolti ad un avvocato che iniziera' le procedure di sfratto che a detta sua saranno lunghe. Ci ha inoltre detto che a Gennaio 2013 dovremmo pagare la registrazione del contratto e indicare agli inquilini eventuale adeguamento istat, ma e' corretto? Inoltre volevo sapere se possiamo fare qualcosa per accelerare i tempi. Grazie

 

[casanostra]

Non so ma penso che l'avvocato non abbia le idee chiare, se tu vai all'agenzia delle entrate e paghi la registrazione questo vuol dire, per l'agenzia delle entrate, che stai prorogando il contratto per altri 4 anni. A questo punto tu potrai fare lo sfratto per finita locazione fra 4 anni. Io non registrerei un bel niente anche perchè la volontà di una delle due parti di non proseguire il rapporto di locazione è stata notificata (spero). Il canone di locazione, in questo caso, dovrebbe trasformarsi in indennità di occupazione fino alla fine del lungo, questo si, iter per ottenere la casa.

 

[ravaglic]

grazie mille. forse dovro' pagare la registrazione con altro codice....

 

[JERRY48]

Al termine del libero contratto di 4+4 può
essere inviata la disdetta tramite raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza indicando,
se esistono, le condizioni per un eventuale rinnovo. In quest’ultimo caso l’inquilino ha 60
giorni di tempo per rispondere alla richiesta, in assenza della quale o in caso di mancato
accordo, il contratto si intende scaduto e si possono iniziare le procedure di sfratto.
A mio parere, evidentemente sta quì il problema, il non aver iniziato la procedura di sfratto, in mancanza della risposta da parte del conduttore, nei termini sufficienti prima del 31/12/2012.
Ora ravaglic non avendo nessun documento che attesti la richiesta di sfratto, si ritrova a dover registrare il contratto nei tempi previsti dalla legge. Potrà semmai recuperare i costi in seguito alla sentenza di sfratto.
saluti
jerry48

 

[casanostra]

Ora ravaglic non avendo nessun documento che attesti la richiesta di sfratto, si ritrova a dover registrare il contratto nei tempi previsti dalla legge

A detto che ha inviato la disdetta del contratto a febbraio 2012, non è sufficiente per iniziare le pratiche dopo il 31/12/2012??

 

[JERRY48]

La licenza per finita locazione deve essere notificata anteriormente alla
scadenza del contratto. Si tratta di condanna anticipata o c.d. “condanna in
futuro”.
Con la notifica tempestiva dell'atto, che ha anche natura e funzione
sostanziale, si evita la rinnovazione del contratto.
Il mandato alle liti conferito al difensore è riferito non solo alla rappresentanza
processuale ma anche alla rappresentanza negoziale dell'istante.
Se è stata indicata una data errata (antecedente a quella legale) il locatore (e
per esso il suo difensore) può rettificare il termine finale di cessazione della
locazione, ciò costituendo una “emendatio libelli” e non una “mutatio libelli”
(Cass. 10.4.1992, n. 4390).
Entrambe le fattispecie presuppongono l'invio della disdetta, nei termini, e cioè
la comunicazione che il locatore (che può essere il proprietario o l'usufruttuario
o chiunque abbia la disponibilità del bene immobile) invia al conduttore per
significare che, alla scadenza prevista in contratto, lo stesso non sarà
rinnovato.
Diverso è il diniego di rinnovazione alla prima scadenza (art. 29 L. 392/78 e
art. 3 L. 431/98)
In pratica doveva premunirsi.
saluti
jerry48

 

[ravaglic]

Sono andata dall'avvocato la settimana scorsa e gli abbiamo detto di procedere con le pratiche per lo sfratto quindi prima del 31/12/2012 che e' la scadenza del contratto di locazione

 

[mapeit]

Su tali somme non è dovuta nessuna imposta di registro in quanto l'indennità di occupazione ha natura risarcitoria qualora siano state poste in essere dal locatore azioni legali tese al rientro in possesso dell'immobile.

Fonte Confedilizia

Nel lasso di tempo tra la consegna dell’immobile (occupazione precontrattuale) o la scadenza del contratto (occupazione postcontrattuale) e la stipula di un nuovo contratto di locazione, il rapporto che si instaura tra le parti non è autonomo, ma secondario, consequenziale e comunque geneticamente collegato ad un rapporto contrattuale”. Così si è espressa l’Agenzia delle entrate in una Risoluzione (n.154/E) del 21 luglio 2003, conseguentemente stabilendo che è in questi casi dovuta – a carico solidale di entrambe le parti contraenti – l’imposta di registro del 2% sulle somme corrisposte dal conduttore.

La Confedilizia rileva che l’Agenzia rispondeva ad un quesito di un ente pubblico e che la Risoluzione si attaglia a casi che non trovano di fatto riscontro – come emerge dallo stesso testo della Risoluzione sopra riportato – nelle locazioni private. Non a caso l’Agenzia delle entrate precisa nella sua Risoluzione che la permanenza del conduttore nell’immobile oltre la naturale scadenza del contratto “è indice di una continuazione di un rapporto preesistente, laddove il locatore non abbia manifestato la volontà contraria con la disdetta o non abbia posto in essere alcuna azione volta al rilascio del bene”.

Ove si abbia invece una volontà contraria all’instaurazione di una locazione (come di norma avviene nelle locazioni private, ove l’ultrattività del precedente contratto è per solito esclusa, non avendosi alcuna intesa o contratto verbale per la prosecuzione della locazione), si realizza una occupazione senza titolo dell’immobile (e neanche una occupazione con prestazioni a contenuto patrimoniale, per la quale l’imposta di registro sarebbe allora del 3%) e le somme versate dai conduttori assumono natura risarcitoria.

Sul fatto che quando le somme corrisposte abbiano natura risarcitoria - e cioè allorché il locatore abbia posto in essere procedure dirette alla restituzione dell'immobile o ad ottenere lo sfratto, ossia azioni che dimostrano la tesi dell'occupazione contro la volontà del locatore stesso e attestano la natura di indennizzo dei canoni di locazione - si ritiene che non debba essere corrisposto alcunché a titolo di imposta di registro.
La Confedilizia richiama le Risoluzioni 14.10.1999, n. 6302/99 dell'Ufficio del registro di Firenze e 19.4.2000, n. 13019/Fisc.Gen., della Direzione regionale delle entrate per il Veneto.

Vedi l'allegato Risoluzione154_AdE.pdf
Vedi l'allegato Risoluzione6302_99_AdE_Firenze.pdf
Vedi l'allegato Risoluzione13019_AdE_Veneto.pdf

Spero che questa informazione sia utile a molti altri !!!

 

[casanostra]

Ove si abbia invece una volontà contraria all’instaurazione di una locazione (come di norma avviene nelle locazioni private, ove l’ultrattività del precedente contratto è per solito esclusa, non avendosi alcuna intesa o contratto verbale per la prosecuzione della locazione), si realizza una occupazione senza titolo dell’immobile

Beh io mi sono espresso un po più terra terra ma era il mio pensiero.

 

[Max23]

Al termine del libero contratto di 4+4 può
essere inviata la disdetta tramite raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza indicando,
se esistono, le condizioni per un eventuale rinnovo. In quest’ultimo caso l’inquilino ha 60
giorni di tempo per rispondere alla richiesta, in assenza della quale o in caso di mancato
accordo, il contratto si intende scaduto e si possono iniziare le procedure di sfratto.
A mio parere, evidentemente sta quì il problema, il non aver iniziato la procedura di sfratto, in mancanza della risposta da parte del conduttore, nei termini sufficienti prima del 31/12/2012.
Ora ravaglic non avendo nessun documento che attesti la richiesta di sfratto, si ritrova a dover registrare il contratto nei tempi previsti dalla legge. Potrà semmai recuperare i costi in seguito alla sentenza di sfratto.
saluti
jerry48

non capisco (non sono esperto in materia): il contratto scade il 31 dicembre e il proprietario lo disdice nel precedente mese di febbraio.Perchè dovrebbe registrare un contratto disdetto ampiamente nei termini? Cos'altro avrebbe dovuto fare?
saluti. Max