Separazione amministrativa

[rankof]

In un condominio composto da quattro scale indipendenti, separte una dall'altra ciascuna da un muro, avente in comune solo l'ngrsso(non custodito) ed un cortile,attualmente amministrata da un unico amministratore, può una scala deliberare a maggioranza di amministrarsi da sola? In ogni caso quale maggioranza é richiesta per una eventuale separazione amministrativa? Grazie a tutti gli amici che daranno il loro parare.

 

[Antonio Azzaretto]

E' possibile staccarsi e costituire un nuovo condominio, se si tratta di una casa autonoma.

Tuttavia, non vi consiglio di farlo.

Un grande condominio, se amministrato bene, è una fortuna per i residenti.

E la buona amministrazione richiede dei condòmini consapevoli, che sappiano difendere e promuovere i propri interessi.

 

[rankof]

Mille grazie per l'intervento, ma non ha risposto alle mie domande relative alle varie domande sulle maggioranze necessarie. Sono d'accordo con lei "Un grande condominio, se amministrato bene, è una fortuna per i residenti", purtroppo la nostra situazione non é questa. Grazie di nuovo

 

[Antonio Azzaretto]

Per formare un condominio nuovo da un condominio esistente (ossia già funzionante e organizzato) è necessario un atto costitutivo di formazione firmato perlomeno da tanti condòmini che rappresentino il quorum sufficiente per nominare l' amministratore (ossia per lo meno il 50% del valore della proprietà).

Al di là delle formalità, a mio giudizio, sarebbe necessario che la stragrande maggioranza dei condòmini sottoscrivesse l' atto costitutivo di formazione del nuovo condominio.

 

[arianna26]

amministrarsi da soli? e come la mettono con le spese comuni, tipo luce garage, acqua per irrigazione, pulizia cortile comune etc?

 

[Antonio Azzaretto]

amministrarsi da soli? e come la mettono con le spese comuni, tipo luce garage, acqua per irrigazione, pulizia cortile comune etc?

Amministrarsi "da soli" è impossibile.

Nel caso su esposto, un gruppo di condomini che abitano una casa autonoma desidera costituirsi in condominio, e pertanto staccarsi da un supercondominio governato da un amministratore.

Il risultato di questa operazione sarà la costituzione di un governo di un nuovo amministratore.

L' organizzazione del condomìnio è indispensabile a causa dei servizi di gestione insostituibili che fornisce:

La rappresentanza legale, la gestione della cassa, la cura e la manutenzione dei beni comuni.

Proprio perchè i condòmini hanno un bisogno assoluto di organizzarsi, non ne possono cioè fare a meno; proprio per questo, chi governa il condomìnio, se agisce in mancanza di un sistema di procedure controllato, può imporre prezzi altissimi per i servizi di gestione erogati, per quanto questi possano essere scadenti.

Ossia, l' amministratore in carica può permettersi di esigere e incassare altissime quote condominiali, mentre dall' altro lato può permettersi di dare in cambio il minimo indispensabile in fatto di servizi, trattenendo e usando per sè la differenza tra le risorse incamerate e quelle erogate.

Così massimizza i profitti! E' la legge della domanda e dell' offerta in un regime monopolista!

Siccome gli amministratori sono imposti dalla legge, finora essi hanno agito con la piena libertà di poter imporre anche la propria organizzazione e il proprio sistema di procedure; proprio per questo motivo gli amministratori, spesso, sono inefficienti; sempre, sono potenzialmente in conflitto di interessi; occasionalmente, fuggono con i soldi della cassa comune.

 

[rankof]

Grazie di nuovo ad Antonio e ad Arianna26 per il loro intervento. Quanto mi suggerisce Antonio lo sapevo già, certamente sono stato incompleto nella mia richiesta.Ad Arianna dico che non ci sono garages ma solo un cortile che circonda il palazzo formato da quattro fabbricati adiacenti uniti tra loro da muri con ingressi e scale autonome. Io volevo sapere se la maggioranza richiesta dal combinato disposto degli artt.. 61 D.Att. e 1135 CC si riferisce solo ai millesimi della scala, dal momento che ci sono tabelle complete per ogni scala ( Scala, ascensore, terrazze etc.) o alla tabella dell'intero complesso che rappresenta solo il cortile comune(parti scoperte). Voi cosa ne pensate? Grazie di nuovo, attendo un Vs. intervento

 

[Antonio Azzaretto]

Quella che proponi è una questione politica che non è mai stata approfondita (finora).

In pratica, esiste un gruppo di condòmini che decide di costituirsi in condomìnio con una maggioranza qualificata, nomina l' amministratore e apre il proprio codice fiscale.

La questione è: Chi potrebbe avere interesse a contestare la costituzione del nuovo condominio?

Risposta: Uno o più condòmini residenti nel "nuovo" condomìnio, oppure i condòmini del vecchio condomìnio che non vogliono far "staccare" una parte dei condomini. (Per analogia si può immaginare la padania che si stacca dall' Italia).

La mia opinione è che il "resto" del condominio (L' Italia, per intenderci), in questo caso non avrebbe alcuna arma per opporsi, a meno che non decidesse di imbarcarsi in una causa lunga e incerta, che probabilmente perderebbe.

Invece, alcuni "nuovi" condòmini (i cittadini della padania, per intenderci), potrebbero non gradire di aver cambiato nazione, ed essi potrebbero creare notevolissimi problemi, in quanto non avrebbero bisogno neanche di attivare una causa.

Basterebbe che i "dissidenti" scrivessero una raccomandata A/R al "nuovo" amministratore (della padania), dichiarando di non riconoscere il nuovo condominio, poi scrivessero una raccomandata al vecchio amministratore (dell' Italia) dichiarando che loro non riconoscono il nuovo amministratore poichè hanno votato contro, dichiarandosi a tutti gli effetti ancora cittadini "italiani".

Si aprirebbe in questo modo un contenzioso legale molto intricato!

Per questo motivo, è opportuno che i "padani" prima di costituirsi in condominio siano tutti d' accordo.

 

[rankof]

Salve a tutti.Ribadisco ancara la domanda che é rimasta senza risposta: che maggioranza ci deve essere perchè una scala autonoma come edifico si possa dividere dal complesso condominiale? Alla votazione devono partecipare solo i proprietari della scala o anche tutti i proprirtari delle altre scale? Grazie per gli eventuali interventi.

 

[Antonio Azzaretto]

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 2° co. dell’art. 1136 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, o è disposto dall’Autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione (art. 61, 2° co., disp. att. c.c.). La giurisprudenza ha affermato che in questa ultima ipotesi la maggioranza va calcolata con riferimento a tutti i partecipanti del condominio oggetto dello scioglimento (App. Napoli 28-6-1962), e che il terzo dei proprietari che possono richiedere lo scioglimento giudiziale si riferisce al numero delle persone e non alle quote (Cass. 11-2-1974, n. 397).

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