Scadenza contratto commerciale

[mega]

Buongiorno a tutti, ho un locale commerciale in affitto e il 31 dicembre scadranno i 12 anni di locazione.
Con i proprietari ci siamo accordati per un rinnovo di altri 12 anni con una riduzione per i primi 3 anni a causa della crisi. Vorrei sapere se dobbiamo rifare la procedura da capo con un nuovo contratto da registrare all' Agenzia delle Entrate come la prima volta o se esiste una procedura più' semplice, magari pagando solo l'F 24 come con i normali rinnovi.
Grazie M.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Si può scegliere : la proroga alla Agenzia delle Entrate e nell'occasione allegare una appendice in cui si concorda la riduzione del canone ( questo previene accertamenti fiscali dati dalla possibile presunzione che il canone rimanga quello vecchio più alto . Se in memoria dell'anagrafe tributaria rimane memorizzato il canone vecchio l'ufficio puo' continuare a presumenre che quello sia quello percepito)

oppure si puo' chiudere all'Agenzia delle Entrate quello vecchio ( denunciare la risoluzione del vecchio contratto) e denunciare una nuova locazione

Il risultato non cambia; ripeto: essenziale è notiziare l' Agenzia delle Entrate del minor canone pattuito per non rischiare accertamento presuntivo difficile da opporre

 

[Ennio Alessandro Rossi]

PS Nota bene Molto Importante
Meglio che il rinnovo venga fatto per 6 anni o il contratto nuovo per 6+6 e non per totali 12 anni secchi, in quanto le locazioni ultranovennali vanno redatte con atto pubblico (ossia tramite Notaio) ex punto 8 articolo 2643 cc
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Art. 2643.
Atti soggetti a trascrizione.
Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie i diritti del concedente e dell'enfiteuta;
2-bis) i contraenti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale; (1)
3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti ;
6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;
7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;
10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;
12) i contratti di anticresi;
12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato; (2)
13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;
14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.

 

[mega]

grazie Ennio. quindi non dobbiamo riscrivere tutto il contratto e fare i passaggi di 12 anni fa!....pago l'F 24 con il codice della proroga e contemporaneamente vado a registrare all'Agenzia delle Entrate l'accordo sulla riduzione ...giusto?....a proposito.....il 2% sulla proroga devo pagarlo sull'importo "pieno" o su quello ridotto?

 

[Nemesis]

pago l'F 24 con il codice della proroga e contemporaneamente vado a registrare all'Agenzia delle Entrate l'accordo sulla riduzione

Dato che gli effetti della riduzione del canone sulla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione, ai fini dell’imposta di registro, decorreranno dall’annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura del canone, è meglio registrare la scrittura privata contenente l'accordo di riduzione del canone prima della scadenza contrattuale del 31/12/14. Ciò avverrà in esenzione dall'imposta di registro e di bollo, ex art. 19, comma 1 del D.L. n. 133/2014 e dovrà essere utilizzato il Mod. 69 (e non il Mod. RLI, che dovrà invece essere utilizzato per comunicare la proroga del contratto e per comunicare i dati catastali dell’immobile qualora non siano stati già oggetto di precedente comunicazione). Così facendo, l'accordo avrà valore dall'annualità 2015 e pertanto l'imposta di registro (per la proroga), da pagare entro il 30/1/2015, sarà calcolata sul canone ridotto.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Fra l'altro proseguendo con il vecchio contratto, nel presupposto che all'epoca fosse stata allegato L'ACE , non si dovrà allegare l'A.P.E

 

[key]

Dopo 12 anni e'sempre meglio rifare il contratto,aggiornato alle nuove disposizione di legge a tutela di entrambi i contraenti

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Meglio la proroga.
In sede di appendice si possono rinegoziare le condizioni e fra l'altro facendo la proroga non si hanno davanti ancora 12 anni , ma solo sei in ogni caso , e questo avvantaggia il locatore che fra l'altro non deve versare l'indennità per la perdita dell' avviamento . Cosi' rimane anche una finestra : se in futuro recedesse il conduttore o non pagasse i canoni l'indennità non sarebbe dovuta

 

[key]

Ma no!
L indennita di avviamento si da'solo se il locatore invia disdetta 12 mesi prima della seconda scadenza seennale.
Qui non c'e'alcuna disfetta da parte del locatore.
Se il vecchio contratto e'ben formulato e non presenta falle meglio prorogare di 6 anni.
Se il vecchio contratto presenta punti ormai vetusti o imprecisioni o falle di vario genere,e credetemi ho visto contratti orripilanti,meglio accordarsi per un nuovo contratto ,ma ben fatto.
Innanzitutto l obbligo di pec tra i contraenti per tutte le comunicazioni
I rischi assicurativi legati alla locazione, se l immobile e' di pregio.
Etc.etc

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Meglio la proroga. Supponiamo che le parti revochino consensualmente il contratto vecchio . Ne fanno uno nuovo che poi per una ragione imputabile al conduttore si risolve .
Chi assicura che il Conduttore non reclami la perdita di avviamento del vecchio contratto consensualmente revocato e su una questione lasciata in sospeso ?
Perché andarsi a cercare rogne quando non costa nulla evitarle ?