Scadenza contratto commerciale

[key]

Dio mio
Si fa una scrittura privata nella quale il conduttore rinuncia all indennita'.
La si registra pure per scrupolo.
Ma ripeto Se il locatore NON ha inviato disdetta 12 mesi prima della scadenza del dodicesimo anno,l indennita NON e'dovuta.

Poi l indennita si deduce dalle imposte integralmente nell annualita successiva

Si si fa la proroga se il contratto ripeto e'ben strutturato ed attuale sia come normativa sia come clausole.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

art 36 legge 392 /78
SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
1. Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
2. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

Il comma 2 parla di un diritto oggettivo e non lo subordina a nessuna raccomandata da inviare 12 mesi prima ; in caso quella servirà per recedere dal contratto

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Si fa una scrittura privata nella quale il conduttore rinuncia all indennita'.
La si registra pure per scrupolo.

e poi perchè vuoi andare a svegliar il can che dorme ?

 

[key]

No
Ne sono sicuro.
Infatti si consiglia sempre di non inviare disdetta da parte locatrice.
Poi se al locatore conviene dedurre dalle imposte l indennita di avviamento pet sue ragioni....ok.

 

[Nemesis]

Si fa una scrittura privata nella quale il conduttore rinuncia all indennita'

Il conduttore può rinunciare all'indennità solo quando il diritto a percepirla è già sorto (cioè, al momento della cessazione del rapporto). Non può rinunciarvi anzitempo.

 

[Nemesis]

se al locatore conviene dedurre dalle imposte l indennita di avviamento pet sue ragioni

Al locatore non conviene mai pagare qualcosa, anche se quel qualcosa è deducibile. Giova anche ricordare che l'indennità per la perdita dell'avviamento non è deducibile per tutti i tipi di contribuenti. Per esempio, se il locatore fosse un imprenditore individuale e se l'oggetto della locazione fosse un immobile non strumentale (cosiddetto "immobile-patrimonio"), l'indennità non sarebbe ammessa in deduzione ex art. 90, comma 2, del TUIR.

 

[key]

Beh e'ovvio
La scrittura di rinuncia si firma contestualmente al verbale di rilascio locale.
Con la stessa data ,ma con orario postumo.
Anche di mezz'ora.
Comunque grazie per le precisazioni Nemesis.
Ma con l entrata in vigore del 492 bis cpc ,nessun locatore dara'mai piu'disdetta nei termini per un contratto di locazionr commerciale e non.
Si preferira'lo sfratto.
Anche per contratti privi di garanzie o vetusti o mal redatti.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

.........abbandoniamo ogni speranza

 

[key]

Egr.Ennio
L'art.34 della legge 392 /78 è chiarissimo.
Cessazione del rapporto locatizio che Non sia dovuto a risoluzione per inadempimento,disdetta o recesso del conduttore.Solo in qesti casi è dovuta l'indennità di avviamento
Oppure disdetta libera del locatore inviata 1 anno prima del termine della locazione al 12°anno.
Al 6°anno la disdetta(1 anno prima inviata)del locatore va MOTIVATA,nei termini di legge consentiti.

Nella pratica il rapporto locatizio finisce quasi sempre per morosità.
Raramente per risoluzione chiesta dal conduttore.
Quasi mai per disdetta libera inviata dal locatore all'11°anno.

Il locatore difficilmente può opporsi ad un subentro.

Per questo un contratto DEVE ASSOLUTAMENTE PREVEDERE GARANZIE SUL PAGAMENTO DEI CANONI E ONERI ACCESSORI.
Altrimenti può subentrare praticamente chiunque.

Nella pratica oggigiorno questo vale solo per le attività che hanno un prezzo di mercato:Ristoranti,etc
Difficilissimo che ad es.un commerciante di calzature riesca a cedere l'azienda.
Quindi il locatore a dover accettare un subentro.
Pertanto in questi tempi di crisi,s'accettano contratti di locazioni con a garanzia solo il deposito cauzionale,per attività commerciali difficili da cedere,in quanto il subentro è rarissimo.
Anzi ormai stiamo ai contratti PROVA:6 mesi anticipati e recesso già firmato alla stipula del contratto di locazione.

Con il 492bis cpc,si potrà ovviare alla fideiussione con un garante persona fisica con beni facilmente pignorabili telematicamente(busta paga,etc..,certo no prima casa)