Rogito di una casa compravenduta e prezzo pattuito

[gorgiagorgia]

In un rogito tra persone fisiche di compravendita di un'abitazione il prezzo pattuito da riportare deve essere quello di mercato (più o meno) o è sufficiente che non sia inferiore alla rendita catastale?
Esempio: supponiamo che la rendita catastale sia (prima casa) 500*115.5=57.500,00 e il valore di mercato (valore normale) 200,000,00 euro. Se sul rogito scriviamo 60/70.000,00 come prezzo pattuito, può scattare l'accertamento del fisco?

Grazie!

 

[Jrogin]

Nel rogito è obbligatorio riportare il valore reale di vendita, cioè il valore al quale il bene è stato compravenduto.
Inoltre nel caso acquisti da persone fisiche o società Non costruttrici, o società costruttrici che però abbiano dato la fine lavori dell'immobile da più di 4 anni, è facoltà dell'acquirente pagare le imposte sul valore catatstale.
Nel caso da te esposto si dirà che il prezzo pattuito è di euro 200.000 indicando le varie modalità di pagamento, e si dirà pure che le imposte verranno calcolate su 57.500. In questo caso l'accertamento automatico dell'agenzie delle entrate non può scattare.
Jrogin

 

[gorgiagorgia]

Sono perfettamente d'accordo. Io, però, volevo sapere un'altra cosa. A parte il valore di mercato (200.000 euro circa), se effettivamente io pattuisco 70.000 euro e questa è effettivamente la cifra versata (non c' nessuna occultazione!) può scattare l'accertamento del fisco? Insomma, quando la legge parla di prezzo pattuito intende prezzo di mercato o prezzo effettivamente contrattato e pagato? Il caso, per quanto possa apparire inverosimile, può verificarsi nella cessione di un'abitazione tra padre e figli o fra fratelli, quando non si voglia ricorrere alla donazione per evitare i futuri problemi che potrebbero sorgere.
Grazie!

 

[Jrogin]

Non avevo capito bene la domanda.
Con un recente adeguamento alla normativa europea, è sato abrogato il possibile accertamento automatico da parte dell'agenzia delle entrate quando il prezzo reale dichiarato in atto è inferiore al valore normale del bene determinato secondo i parametri dell'osservatorio immobiliare. Quindi con le recenti disposizioni puoi dichiarare il valore catastale rivalutato.
Attenta però, che è mia opinione, nel caso da te esposto, che dichiarando come prezzo pattuito il valore catastale, seppur in maniera non automatica il fisco potrebbe interpretare come "elusione" per pagare meno imposte.
Per quanto riguarda la donazione, concordo pienamente, di evitarla se possibile, perchè riduce notevolmente la futura commerciabilità del bene.
Jrogin

 

[gorgiagorgia]

Grazie mille, Jrogin. Sei stato chiarissimo. Siccome vedo che sei molto informato, mi permetto di disturbarti ulteriormente, certo che il clima natalizio mi permetterà un eccesso di disponibilità da parte tua.
Potrei avere gli estremi della normativa (europea e di adeguamento) alla quale tu fai riferimento? Potresti anche indicarmi il sito su cui posso trovarla?
Ti ringrazio, con i più cari auguri di buone feste e sereno anno nuovo.

 

[Jrogin]

Forse non è esaustivo al 100%, ma invio allegato con interessante articolo relativo all'abrogazione dell'accertamento automatico in base al valore normale.
Jrogin (alias Giuseppe Nigro)

[center:17lcf4mx]Abolito il “valore normale” per le compravendite
di Corrado Sforza Fogliani*[/center:17lcf4mx]
La legge comunitaria 2008 ha abrogato le norme della cosiddetta Manovra Bersani-Visco (d.l. n. 223/’06, convertito dalla l. n. 248/’06) che avevano introdotto il riferimento al “valore normale” nelle cessioni di immobili. In sostanza, con le disposizioni ora abrogate erano stati ampliati i poteri di rettifica esercitabili dagli uffici finanziari sia ai fini IVA sia ai fini delle imposte sui redditi (di impresa). In particolare, ai fini IVA era stato consentito agli uffici – relativamente alle operazioni aventi ad oggetto la cessione di beni immobili e relative pertinenze – di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA (senza prima ispezionare la contabilità del contribuente) quando il corrispettivo della cessione fosse dichiarato in misura inferiore al “valore normale” del bene, per tale intendendosi “il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi”. Espressione già prevista dalla legge, che con provvedimento dell’Agenzia delle entrate era stata fatta coincidere – in relazione agli immobili – con i valori dell’Osservatorio sui valori immobiliari dell’Agenzia del territorio (Omi). La dichiarazione di un corrispettivo inferiore al “valore normale” del bene integrava – sulla base delle norme ora abrogate – la prova dell’esistenza di operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni relative alle operazioni che danno luogo a detrazione. Cosa che in precedenza avveniva solo in presenza di elementi documentali che indicassero tali incongruenze (verbali, fatture ecc.).
Ora le disposizioni della Bersani-Visco sono venute a cessare. Ne consegue che d’ora innanzi l’eventuale differenza tra il corrispettivo pattuito ed il “valore normale” dell’immobile costituirà una mera “presunzione semplice”, dalla quale non potranno più conseguire accertamenti automatici.

 

[Rosy De Crescenzo]

Ciao, assolutamente il prezzo che deve essere indicato nel rogito è quello reale della compravendita e non ci sono motivi per cui dichiarare meno in atto. Primo perchè le imposte si pagano sul valore della rendita catastale, secondo perchè non esiste più l'invim, per cui acquirente e venditore non hanno alcun motivo per non dichiarare il reale prezzo......a meno che trattasi di vendita effettuata entro i cinque anni e che genera plusvalenza!!!!!!!!!!!!Ma in questo caso l'acquirente, che paga le imposte sulla rendita catastale non permetterebbe ad un venditore di dichiarare meno se lui non ha interesse a farlo..........anche perchè se per caso l'acquirente ha chiesto un mutuo non può certo dichiarare meno del valore di perizia!!
Se poi i due si conoscono e decidono di dichiarare meno per motivi che non ci è dato di sapere e poi movimentano più denaro di quanto dichiarato...potrebbero incorrere comunque ad un bell'accertamento!!
Ciao
Rosy