Ritardo del venditore per il rogito

[antonio 67]

Buonasera a tutti. Sono un nuovo arrivato e questa è la mia prima richiesta di aiuto. Spero possiate darmi un consiglio.
Il costruttore da cui sto acquistando un appartamento all' interno di un piccolo condominio continua a rimandare la data del rogito.
Premetto che dopo il compromesso ho dato una caparra di circa il 70 % dell' intero importo ( 110.000 € con regolare fatturazione ma non con atto notarile ) con cui ho potuto prendere possesso dell' appartamento andandoci ad abitare ormai da qualche mese . Per fare questo ho firmato un documento in cui si evidenziava che il costruttore mi consegnava le chiavi dell' appartamento per il quale vi era già un compromesso con me, che avremmo stipulato a breve ecc... credo che sia tipo un comodato d'uso.
Il problema adesso è che, probabilmente, i soldi che ho dato ( ingenuamente )in anticipo non sono
stati utilizzati per estinguere parte del mutuo che grava sull' appartamento ma, piuttosto, il costruttore li abbia usati per altri investimenti.
Creso che ora stia ritardando il rogito per mancanza di liquidità.
Mi domando:
- cosa posso fare per costringerlo a fare il rogito
- se il costruttore per qualche motivo fallisse, che cosa rischio ??? dovrei accollarmi io tutto il mutuo perdendo in pratica i soldi già dati ????
- in questi casi non c'è una specie di assicurazione obbligatoria per il costruttore che garantisce le banche e il compratore che ha già dato un anticipo ????

Grazie

 

[gennaro63]

Finalmente in Italia, seguendo l’esempio di molti Paesi europei, è stata varata una legge-delega, la n. 210 del 2 agosto 2004 che obbliga il costruttore a rilasciare all’acquirente una polizza fideussoria a garanzia degli importi versati o da versare prima del rogito, ad eccezione dell'eventuale mutuo.
Un ulteriore obbligo, ancora più vincolante, a carico del costruttore è quello di rilasciare all'acquirente, contestualmente alla stipula del rogito di compravendita, una polizza assicurativa decennale - detta "decennale postuma" - a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione dell'immobile.
Tale polizza deve avere effetto a partire dalla data di ultimazione dei lavori.
tieni presente che, per legge, ai notai è vietato stipulare i rogiti di compravendita qualora il costruttore non abbia rilasciato al cliente la "decennale postuma" . spero vivamente che questo costruttore ti abbia rilasciato la polizza..perche' questa legge e' stata creata proprio per il problema di un eventuale fallimento del costruttore....perche' con il fallimento...non si recuperavano le somme....poi tutto dipende anche da cosa e' stato specificato nel preliminare.....molte volte in questi preliminari e' scritto data da definire.........non si specifica mai una data precisa....cerca di avere un incontro con il costruttore per definire il rogito....e cerca di tutelare i tuoi interessi....ormai se le cose sono in questi termini non vedo come tu possa tutelarti...non hai un notaio di fiducia che ti possa aiutare???

 

[antonio 67]

Grazie per l' informazione.
I prossimi giorni dovrei avere un incontro sia con il costrutture che con il notaio
per avere informazioni sia per la polizza fideussoria che per la decennale postuma.
Ho la sensazione che il prossimo passo sia quello di intraprendere un azione legale
per sollecitare la stipula.
In ogni caso, se ho capito bene, se esiste la polizza fideiussoria, dovrei stare abbastanza
tranquillo relativamente alla caparra già versata ???

 

[gennaro63]

questa legge e' stata promossa proprio per tutelare gli acquirenti che comprano da una societa' costruttrice perche' prima se un costruttore dichiarava fallimento...quei soldi alla fine praticamente non si recuperavano piu' cosi con questa legge questo pericolo non esiste piu'....putroppo ancora oggi moltissimi costruttori non rilasciano la polizza.....e' ovvio che nel momento in cui il costruttore fornisce la polizza fidiussoria e' senzaltro un costruttore solido sotto tutti i punti di vista...vedi come lui si comporta e se vedi da parte sua ancora un atteggiamento vago......mi rivolgerei sia al notaio e ovviamnete da un avvocato...e per rispondere alla tua domanda con la polizza fidiussoria dell'importo da te versato e cioe' 110.000 euro...quelli li recupererai completamente....

 

[Jrogin]

Sinceramente dubito fortemente che il costruttore in questo caso abbia stipulato la polizza fideiussioria a garanzia degli acconti versati e a favore dell'acquirente, altrimenti non capisco perchè non l'abbia consegnata all'acquirente.

Detto questo, suggerisco di mettere in mora al più presto il costruttore convocandolo ufficialmente (con raccomandata con ricevuta di ritorno) a stipulare il rogito definitivo di vendita presso il notaio tal dei tali il giorno xx/xx/xx alle ore xx/xx (dare un preavviso di almeno una decina di giorni).

PS.: Ottima cosa è che il notaio sia persona indicata dall'acquirente, che tra l'altro è lui che lo pagherà.

 

[antonio 67]

Vi ringrazio per i suggerimenti. Ho contattato il costruttore e ho un appuntamento per la prossima settimana per prendere accordi per il rogito.
C'è però una novità ...
ho parlato proprio oggi con un' altro acquirente che ha comprato un appartamento come il mio ( stesso condominio ) e si trova nella mia stessa situazione. In pratica lui ha già stipulato ma lo ha fatto a condizioni particolari .......
Ha scoperto che l' anticipo da lui dato non è servito per estinguere il mutuo, ma il costruttore l' ha utilizzato in altro modo
( come sospettavo ).
In pratica i 70.000 euro che rimanevano da dare al rogito sono serviti per estinguere parte del mutuo ( mutuo di 120.000 euro ), gli altri 50.000 euro se li è accollati l' acquirente poichè il costruttore non ha liqiudità al momento.
In pratica il compratore sta pagando il mutuo al posto dell' impresa !!!!!!!
A garanzia di tutto ci sarebbero degli assegni post-datati che il costruttore ha dato prima della stipula
all' acquirente ( comprendono anche gli interessi del mutuo ) che verranno incassati quando si presume
che l' impresa abbia recuperato un po' di liquidi.
Quando verranno incassati in compratore estinguerà il mutuo e il " gioco " è fatto !!!!!!??????
Penso che non sia legale e, anche se lo fosse, se gli assegni risulteranno scoperti ?????
Hanno pensato anche a questo.
Con una scrittura privata, fatta al momento della consegna degli assegni, in presenza di avvocato e
prima di andare dal notaio, il costruttore, come persona fisica, garantisce personalmente sull' eventuale scoperto.
E' un operazione legale ???? La scrittura privata da sufficienti garanzia in caso di assegni scoperti ???
In pratica l' acquirente di fronte al rischio di perdere tutto, visto che come mi suggerite probabilmente non c' è nessuna
polizza fideoussoria che garantisce la caparra, ha preferito prendere possesso dell' immobile rischiando di perdere 50.000 euro se gli assegni saranno scoperti e la scrittura privata non servisse a niente.
Ho il sospetto che la prossima settimana mi verrà prospettata la stessa soluzione visto che sono nelle stesse condizioni
del mio futuro vicino di casa. L' unica differenza è che io già ci abito grazie al comodato fatto con il costruttore.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Nessuna azione legale per ora ma solo l'intervento stragiudiziale di uno studio legale esperto in materia che gestisca nel suo interesse la situazione certamente delicata con idonea diffida al costruttore-venditore.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

 

[Jrogin]

Nessuna azione legale per ora ma solo l'intervento stragiudiziale di uno studio legale esperto in materia che gestisca nel suo interesse la situazione certamente delicata con idonea diffida al costruttore-venditore. Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

Mi sembra un ottimo consiglio quello dell'Avv. Luigi De Valeri :daccordo:

 

[antonio 67]

Grazie per i consigli.
Se ho capito bene, l' intervento stragiudiziale servirebbe nell' eventualità di far rispettare
la scrittura privata con cui il costruttore e nel frattempo sarei in ogni caso proprietario.

Se invece non volessi stipulare a certe condizioni e nel frattempo il costruttore dovesse
fallire mi ritroverei senza immobile pur avendo anticipato 110.000 euro.
Senza una fideiussione del costruttore la banca come si comporterebbe nei miei confronti ??
Dovrei in ogni caso accollarmi io tutto il mutuo ??? la banca diventerebbe proprietaria
e potrebbe rivalutare l' immobile per poi rivenderlo a me o ad altri acquirenti ???
anche in questo caso ci sarebbe un intervento stragiudiziale per il recupero del credito ???

In pratica vorrei capire, se possibile, quale sarebbe la soluzione meno rischiosa.

Vi ringrazio in anticipo. Purtroppo è la prima volta, e spero l' ultima, che mi trovo in una
situazione simile. Non ho molte conoscenze in materia.

 

[raflomb]

In pratica i 70.000 euro che rimanevano da dare al rogito sono serviti per estinguere parte del mutuo ( mutuo di 120.000 euro ), gli altri 50.000 euro se li è accollati l' acquirente poichè il costruttore non ha liqiudità al momento.
In pratica il compratore sta pagando il mutuo al posto dell' impresa !!!!!!!
A garanzia di tutto ci sarebbero degli assegni post-datati che il costruttore ha dato prima della stipula
all' acquirente ( comprendono anche gli interessi del mutuo ) che verranno incassati quando si presume
che l' impresa abbia recuperato un po' di liquidi.

L'operazione di accollo di parte del mutuo è un'operazione non esente da rischi, nonostante la futura e potenziale copertura degli importi da parte del costruttore a mezzo assegni.
Se il costruttore applica questa strategia con tutti gli acquirenti, le somme da restituire alla fine diventano di una certa consistenza, al punto tale che, in assenza di una polizza fidejussoria, c'è da chiedersi dove il costruttore reperirà dette somme.
Se gli assegni non vengono poi pagati essi rappresentanto un titolo esecutivo per agire nei confronti del costruttore, ma ove ciò accadesse, sarebbe evidente, che il costruttore non avrebbe certamente beni su cui soddisfarsi.
In queste ipotesi ne conseguirebbe il fallimento del costruttore, il che non comporterebbe alcun rischio per la proprietà acquisita, ma soltanto, e non è poco, un esborso di una somma maggiore rispetto a quella pattuita.
Un intervento stragiudiziale fondanto solo sui titoli di credito (assegni) non è sufficiente a garantirne il buon esito.