Ritardo del venditore per il rogito

[antonio 67]

L'operazione di accollo di parte del mutuo è un'operazione non esente da rischi, nonostante la futura e potenziale copertura degli importi da parte del costruttore a mezzo assegni.
Se il costruttore applica questa strategia con tutti gli acquirenti, le somme da restituire alla fine diventano di una certa consistenza, al punto tale che, in assenza di una polizza fidejussoria, c'è da chiedersi dove il costruttore reperirà dette somme.
Se gli assegni non vengono poi pagati essi rappresentanto un titolo esecutivo per agire nei confronti del costruttore, ma ove ciò accadesse, sarebbe evidente, che il costruttore non avrebbe certamente beni su cui soddisfarsi.
In queste ipotesi ne conseguirebbe il fallimento del costruttore, il che non comporterebbe alcun rischio per la proprietà acquisita, ma soltanto, e non è poco, un esborso di una somma maggiore rispetto a quella pattuita.
Un intervento stragiudiziale fondanto solo sui titoli di credito (assegni) non è sufficiente a garantirne il buon esito.

Ed un intervento stragiudiziale fondato su una scrittura privata con avvocato in cui il costruttore
come persona fisica garantisce sull' eventuale scoperto degli assegni ?????

Grazie

 

[Jrogin]

Domando perchè adesso mi viene il dubbio:
ma gli assegni postdatati non sono illegali??

 

[antonio 67]

Domando perchè adesso mi viene il dubbio:
ma gli assegni postdatati non sono illegali??

Ho qualche dubbio anche io.

 

[maidealista]

gli assegni postdatati non sono illegali??

Sono passibili di sanzione per evasione dell' imposta di bollo (mancato utilizzo di una cambiale) ma esigibili da subito, senza attendere la data indicata sull' assegno. :daccordo:

 

[Jrogin]

L’assegno postdatato: validità e regolarizzazione fiscale

di Onofrio Musco
Pare quanto mai opportuno prima di trattare le problematiche giuridiche e l’ orientamento della dottrina riguardo l’assegno postdadato precisare: che l’emissione di un assegno postdatato era ed è illegale, anche se l’emissione di detto titolo di credito dopo l’entrata in vigore del decreto L. 507/99 non configura più il fatto come illecito penale, bensì, come condotta sanzionabile amministrativamente per l’evasione del bollo (D.P.R. 642/72).

Il problema di fondo è che la legge sull’assegno bancario, tuttora in vigore è il R.D. 21 dicembre 1933, n. 1736, certamente encomiabile per la sua durata, dovuta, sicuramente ad un attenta analisi del legislatore del tempo, che ben seppe prevedere le diverse fattispecie e le problematiche sottese a questo titolo di credito, anche se ad oggi il “Regio” Decreto necessiterebbe di una rivisitazione, stante la ricca produzione dottrinale creatasi in diversi decenni riguardo detto titolo di credito.

L’art. 31 del R.D. recita testualmente: “L'assegno bancario è pagabile a vista. Ogni contraria disposizione si ha per non scritta. L'assegno bancario presentato al pagamento prima del giorno indicato come data di emissione è pagabile nel giorno di presentazione”, pertanto se ne conviene che la data successiva (postdatazione) non induce di per sé la nullità dell’assegno bancario , ma comporta soltanto la nullità del relativo patto di contrarietà a norme imperative poste a tutela della buona fede e della regolare circolazione dei titoli di credito, consentendo al creditore di esigere immediatamente il suo pagamento; conseguentemente , l’assegno bancario postdatato , non diversamente da quello regolarmente datato, deve considerarsi venuto ad esistenza come titolo di credito e mezzo di pagamento al momento stesso della sua emissione, che si identifica con il distacco dalla sfera giuridica del traente ed il passaggio nella disponibilità del prenditore (Cass. civ., Sez. II, 31/10/2006, n. 2160).

Pertanto presumendo la buona fede del prenditore e dando per certo che lo stesso non abbia voluto scientemente arrecare un danno al debitore violando così il patto di non presentazione al pagamento prima di una determinata scadenza , questi è legittimato a richiederne il pagamento a vista non producendo, tra l’altro, un illecito ai sensi dell’art. 2739 c.c. (Cass. Civ. 11 febbraio 1978, n. 627).

Quindi gli atti estintivi di debiti effettuati con assegni postdatati non costituiscono modi anormali di pagamento.

Fatta quindi salva la validità dell’assegno postdatato, i problemi sorgono nel momento in cui alla data di presentazione del titolo di credito non vi sia la disponibilità sul conto corrente bancario del debitore, infatti ,alfine di procedere al protesto, l’art. 121 della Legge sull’assegno bancario impone la regolarizzazione fiscale a carico del presentatore del titolo, in quanto da parificarsi alla cambiale.

Detta regolarizzazione però non rende il titolo di credito (assegno) una vera e propria cambiale , in quanto nel caso di indisponibilità delle somme o nel caso vi sia stata la revoca dell’autorizzazione da parte della banca per l’emissione , il titolo o i titoli devono essere consegnati nelle mani di un Pubblico Ufficiale (notaio, uff.giud) affinché questi proceda con il protesto contro il debitore (firmatario dell’assegno).

L’art. 121, parla della regolarizzazione fiscale facendo riferimento alla tassa graduale delle cambiali, salvo le sanzioni di cui all'art. 66, n. 5 della legge del bollo 30 dicembre 1923, n. 3268.

Infatti, alfine, di poter procedere al protesto del titolo postdatato, nel caso in cui questo non possa assolvere alla sua funzione di pagamento, il prenditore dovrà a propria cura recarsi all’Agenzia delle Entrate e sobbarcarsi sia dell’imposta dovuta (12x1000 sull’importo) e sia dell’eventuale sanzione minima che è pari al doppio di quella dovuta.

A detta imposta con la relativa sanzione il presentatore dell’assegno bancario postdatato dovrà pagare anche le spese notarili per il protesto, il tutto affinché il titolo abbia i requisiti indispensabili per l’efficacia esecutiva ed eviti un eventuale opposizione del debitore all’esecuzione, atta a contestare detta efficacia ,sia per la postdatazione, e sia per la non regolarizzazione fiscale, detti costi e sanzioni sono comunque, anticipati dal prenditore dell’assegno, ma nella procedura esecutiva saranno posti ad esclusivo carico del debitore (Cass. 21 gennaio 1985, n. 191 Mass. Uff. 438413).

 

[raflomb]

[Espandi il resto del testo quotato]
Ed un intervento stragiudiziale fondato su una scrittura privata con avvocato in cui il costruttore
come persona fisica garantisce sull' eventuale scoperto degli assegni ?????

Vedi Antonio il problema è sempre lo stesso: la solvibilità, le garanzie.
Il costruttore sia come società, sia come persona fisica, deve avere delle garanzie reali, come ad es. immobili liberi da ipoteche.
Per quanto concerne l'assegno post datato, esso rappresenta una sorta di evasione fiscale, in quanto i post dovrebbero farsi con cambiali, ovvero pagare l'imposta sul quantum dell'importo, ed esso (l'assegno post) deve essere posto all'incasso al maturare della data.

 

[antonio 67]

Vi ringrazio per i consigli.
Ne farò tesoro i prossimi giorni.

Vi farò sapere come andrà a finire.

 

[antonio 67]

Sono riuscito ad avere un incontro con il costruttore che mi ha proposto due alternative
per effettuare la stipula .
1 ) La prima soluzione è quella che ha seguito l' altro inquilino.
Stipulare accollandomi il mutuo residuo ( 115.000 € mutuo complessivo - 65.000 € debito
residuo = 50.000 € accollo mutuo ) con consegna del costrutore al sottoscritto di assegni post-datati
da incassare ad agosto e da utilizzare per estinguere definitivamente il mutuo.
A garanzia degli assegni ci sarebbe unas scrittura privata con cui i titolari dell' impresa
costruttrice ( e di diverse altre imprese ) garantiscono come persone fisiche .

2 ) Rimandare la stipula di 3 mesi in attesa che l' impresa recuperi contanti da alcuni
finanziamenti e da altre stipule attualmente in corso.
Eventualmente, passati i tre mesi, ricorrerei al' avvocato per " forzare " il rogito come da
vostri suggerimenti.
Come previsto la polizza fiodeiussoria è scaduta ma il costruttore dice che eventualmente
la rinnova senza problemi.

Quale delle due soluzioni è, secondo voi, meno rischiosa ????
La polizza è rinnovabile con scadenza trimestrale ???

 

[raflomb]

E' evidente che la meno rischiosa è la seconda B).
Eventualmente ove il ritardo ti sembra eccessivo (amche se tu abiti già l'immobile) visti i numerosi garanti che sottoscriverebbero la scrittura privata, cerca di assumere informazioni sulla posizione dei medesimi (visure protesti - accertamenti su proprietà immobilirari), dopo di che valuta.

 

[Jrogin]

E' evidente che la meno rischiosa è la seconda B).
Eventualmente ove il ritardo ti sembra eccessivo (amche se tu abiti già l'immobile) visti i numerosi garanti che sottoscriverebbero la scrittura privata, cerca di assumere informazioni sulla posizione dei medesimi (visure protesti - accertamenti su proprietà immobilirari), dopo di che valuta.

Concordo con le osservazioni di raflomb :daccordo: